Para realizar um distrato, basta selecionar um contrato na grid (janela) e clicar no botão Distrato, arrastando a linha azul. A tela de distrato possui os seguintes campos distribuídos em três abas distintas: Geral, Síntese do Contrato, Distrato e Observações/Financeiro.
Clicando neste botão, o sistema também poderá solicitar ao usuário as seguintes confirmações:
1. Contrato com parcelas vinculadas a contratos de cobrança: Caso o contrato selecionado possua ao menos uma parcela vinculada a algum contrato bancário, o sistema apresentará a mensagem a seguir, advertindo o usuário que no caso de aprovação do distrato desvinculará estas parcelas. Assim, se o distrato for cancelado, as parcelas deverão ser vinculadas novamente.
2. Contrato com cheques a compensar: Caso para contrato selecionado haja alguma parcela paga com cheque que não foi compensado no Controle de Cheques, o sistema emitirá a mensagem abaixo, advertindo o usuário que nos casos de aprovação do distrato, o sistema não permitirá nenhuma alteração nestes cheques, assim os cheques não poderão ser devolvidos, depositados, compensados e prorrogados.
Caso o processo esteja bloqueado ou com erro de data, deve-se verificar a data de fechamento da "Movimentação" da Carteira de Recebíveis (Módulo Carteira de Recebíveis / Cadastros / Parâmetros / Geral / Parâmetros 1).
No momento da realização do distrato, podemos optar por não disponibilizar a unidade imediatamente. Para que isso seja possível, devemos marcar o parâmetro "Indisponibilizar a unidade na aprovação do distrato?" encontrado no caminho: Carteira de Recebíveis / Parâmetros / Geral / Parâmetros 2.
Mais detalhes no item Processos / Controle de IPTU.
Distrato
Nesta tela são informadas as condições do distrato bem como as atualizações dos valores. É de extrema importância checar a data de geração do distrato, pois ele interferirá nos cálculos do distrato.
Também é nesta tela onde é realizada a Aprovação e Reprovação do distrato.
Abaixo consta a especificação de cada campo:
Dados do Distrato
Motivo: define qual o tipo distrato a ser efetuado, podendo ser: Cessão de Direitos, Transferência ou Devolução. Existem procedimentos a serem adotados para cada tipo, porém os cálculos dos valores não são diferenciados. Os procedimentos são os seguintes:
Cessão de Direitos: utilizando quando há transferência entre proprietários. Nestes casos, após a efetivação do distrato, é necessário associar o contrato distratado ao novo contrato, através do campo “Cto.Origem”, no cadastro do contrato. Assim é possível obter o histórico dos acontecimentos, podendo a qualquer momento consultar o contrato original. Observe que no momento da escolha do contrato, o sistema somente permitirá contratos distratados com motivos do tipo Cessão de direitos e Transferência. É importante ressaltar que a devolução dos valores para este tipo de operação se dará através de carta de crédito, para isso é necessário cadastrar as condições de pagamento com o tipo de receita como “Carta de Crédito”. Após a aprovação do distrato, será criada uma carta de crédito no valor total da devolução. Lembre-se que a carta de crédito deve estar no nome do novo proprietário e assim estar disponível para utilização no novo contrato.
Transferência: utilizando quando há transferência entre as unidades dos empreendimentos e/ou blocos existentes. Nestes casos, após a efetivação do distrato, é necessário associar o contrato distratado ao novo contrato, através do campo “Cto.Origem”, no cadastro do contrato. Assim é possível obter o histórico dos acontecimentos, podendo a qualquer momento consultar o contrato original. Observe que no momento da escolha do contrato, o sistema somente permitirá contratos distratados com motivos do tipo Cessão de direitos e Transferência. É importante lembrar que os valores já pagos devem ser transferidos para o novo contrato através de carta de crédito. Para isso é necessário criar uma condição de pagamento com o valor total de devolução com o tipo de receita como “Carta de Crédito”. Após a aprovação do distrato, será criada uma carta de crédito no valor total da devolução.
Devolução: utilizado quando há o desligamento do cliente, ou seja, o cliente devolve a unidade à empresa. Nestes casos, o procedimento é somente efetivar o distrato.
Status: Indica o status atual do distrato. Está definido como padrão o status de “Em estudo”. Para mudar o status, basta clicar em um dos botões correspondentes na parte inferior da tela. Para efetuar alterações é necessário que o distrato esteja com status “Em Estudo” ou “Reprovada”. Para efetivar o distrato basta Aprová-lo. A partir deste momento, o contrato passa a ter o status de “Inativo”. Para consultá-lo é preciso inicialmente filtrar o tipo de contrato como “inativos”, através de uma opção de filtro existente na grid de contratos (parte superior). Para excluir um distrato, basta mudar o status do contrato para “Em Estudo”, desde que a unidade esteja disponível, ou seja, não tenha sido gerado nenhum contrato para esta unidade.
Dt. Status: Indica a data em que o contrato obteve o status atual.
Dt. Geração: Indica a data de inclusão. Muito importante para a atualização monetária dos valores pagos e demais informações apresentadas na aba Geral. Permite alteração pelo usuário.
Botão Atualizar: Utilizado para recalcular os valores, caso a data de geração seja alterada. Este botão altera sua tonalidade para vermelho quando há necessidade de recálculo. A tonalidade verde indica que os valores já foram calculados/atualizados.
Dados da Devolução
Tipo Multa: Determina o tipo de multa para cálculo a ser aplicado sobre o montante pago, podendo ser Percentual ou Valor. Este campo está associada ao cadastro de "Multas de Distratos".
Multa Aplicada: Valor a ser descontado conforme o tipo de multa selecionado. Após informar o valor ou o percentual, é necessário efetuar o recálculo, clicando no botão "Calcular". Se a tonalidade deste botão estiver vermelha, é necessário efetuar o recálculo, caso esteja verde o cálculo já foi efetuado. Observe que após o cálculo, o valor do campo “Vlr.Devolução” é atualizado.
Multa Sugerida: Apresenta o valor de multa conforme faixas de valores previamente cadastrados em Multas de Distrato.
Valor Pago: valor pago corrigido calculado pelo sistema, com base na(s) correção(ões) das parcelas pagas. Considerações para o cálculo:
- A correção é realizada a partir da data de baixa da parcela e com o índice desta data.
- O valor pago utilizado para correção, considera-se ((multa+juros)-desconto)+resíduo de cobrança.
- A correção realizada considera os parâmetros de pró-rata checados no cadastro do contrato.
- Caso o tipo de reajuste na correção da parcela seja do tipo “Não reajusta”, esta parcela não sofrerá correção, mesmo que o índice de distrato seja definido no cadastro do contrato. Se o tipo de reajuste for “Mensal” ou “Anual”, a parcela sofrerá correção de acordo com o índice definido na correção desta parcela.
- Se a parcela não possuir índice o valor é corrigido pelo índice de distrato cadastrado no contrato.
Segue abaixo um exemplo de cálculo de fruição, usando a calculadora financeira HP:
Exemplo de Cálculo:
Dados:
Data do Contrato 01/05/1994
Data da Entrega 02/06/1994
Data do Distrato 06/11/2003
Taxa de Fruição 3%
Valor do Contrato Corrigido R$ 65.532,79
Cálculo na HP:
02.061994
Enter
06.112003
g D DYS
360
/
12
X
0,03
X
65532,79
X
Vlr. Devolução: Valor a ser devolvido, sendo o valor pago corrigido menos os descontos (multa+fruição). É possível informar um valor fixo e obter o valor da multa correspondente, bastando apenas clicar no botão calcular. O sistema irá fazer o cálculo inverso, obtendo o percentual ou valor da multa. Não é possível alterar o valor da fruição, a menos que a taxa mensal seja alterada.
Fruição: Valor descontado pelo sistema do valor pago pelo cliente baseado na taxa de fruição definido no Empreendimento.
Vlr. Devolução: Valor total para devolução ao cliente. Neste campo já está sendo considerada as multas aplicadas e taxa de fruição. O valor total das séries de devolução não pode ser diferente do valor informado neste campo.
Condições para devolução
Séries da Tabela: Os campos deste quadro permitem que sejam cadastradas as formas de pagamento do valor total de devolução.
A forma de inserção das séries será idêntico ao cadastro de séries da Proposta sem Análise.
Caso o valor da devolução do distrato seja maior que o valor recebido:
Visualizado através do módulo Carteira de Recebíveis, Menu de Cadastros > Parâmetros > Geral > Parâmetros 2, temos o parâmetro "Permite efetuar Distrato com valor superior ao valor recebido?”. Com esse, será possível distratar um contrato com o valor da soma da(s) condição(ões) maior que o valor a devolver. Lembrando que essa diferença paga será contabilizada separadamente.
Quando for necessário inserir um valor de devolução maior que o valor pago, esse valor deverá ser inserido no campo "Valor Proposto" e não mais no campo "Vlr.Devolução:".
Quando o valor de devolução (valor inserido no campo Valor Proposto) for maior que o sugerido pelo sistema (valor inserido automaticamente no campo Vlr.Devolução), será apresentada uma mensagem informando sobre o valor pago (pago pelo cliente), valor de devolução a maior (Valor Proposto - Valor Pago) e valor total das condições (Valor Proposto) e solicitando confirmação desses dados. Conforme imagem abaixo:
Exemplo:
Um contrato tem valor pago de R$ 100.000,00. Nesse valor foi aplicado multa de 25% pelo distrato, logo o valor a ser devolvido é R$ 75.000,00. Nas condições da série do distrato é determinado 8 parcelas de 10.000,00 totalizando 80.000,00, então 5.000,00 será considerado como valor devolvido a maior.
Lembrando que o novo parâmetro atribuído aos parâmetros do Carteira, serve para que o usuário possa ou não inserir um valor maior no campo "Valor Proposto". Se esse parâmetro estiver desmarcado e o usuário tentar inserir um valor maior que o recebido, será apresentada uma mensagem impedindo a devolução de valor maior que o recebido.
Contabilização de valores, caso o valor à ser devolvido seja maior que o valor recebido:
Na contabilização foram criadas duas variáveis referente ao valor devolvido a maior, uma para a contabilização da carteira e outra a contabilização da apuração societária, ambas serão identificadas como 'Valor Devolvido a Maior (Distrato)'.
Fatores de Correção: Os campos deste quadro permitem que sejam cadastradas as correções monetárias de cada série.
Caso o parâmetro "Corrige Valor Pago" que encontra-se na tela de parâmetros do Carteira, guia Parâmetros 2, estiver marcado, o valor de devolução será corrigido no momento do distrato. Esta opção virá sempre marcada como padrão, podendo ser alteradaCom este parâmetro marcado, na aprovação do distrato, o sistema lança uma ocorrência de indisponibilização na unidade, assim, mesmo distratada, ela estará indisponível. Quando o responsável quiser disponibilizá-la, ele deverá lançar uma ocorrência de Disponibilização da unidade para que a mesma possa vendida novamente.
IPTU
.
Para mais detalhes sobre o cadastro de condições, consultar no Help do Carteira de Recebíveis, o tópico Proposta Sem Análise.
Observações/Financeiro
No processo de distrato é possível inserir minutas, para habilitar os botões o distrato deve estar aprovado.
Toda minuta será composta de um documento de mesclagem e um documento final. Entende-se por documento de mesclagem o texto contendo as referências a campos padrão e ou campos de pesquisa, que serão substituídos por informações provenientes da base de dados do Mega Construção durante o processamento do Assistente de Criação e Geração de Contratos, dando origem assim a um documento final.
Acessando a guia Minutas, visualizaremos as minutas já associadas ao contrato, caso existam conforme demonstrado na figura acima.
Através dos botões “Inserir” e “Alterar” da tela de visualização de minutas poderemos acessar a tela de edição de minutas. Esta tela foi concebida na forma de um assistente para tornar a operação do processo mais simples e segura.
No cadastro de minutas deve-se informar obrigatoriamente uma descrição para cada uma das minutas inseridas. Podendo também caso desejar, inserir uma observação para a minuta, o código das minutas será gerado automaticamente pelo sistema quando um novo registro for inserido, não necessitando de intervenção. Conforme imagem a seguir:
Após informar os dados da minuta, poderá avançar para a próxima etapa onde será inserido o texto da minuta.
A tela de edição de texto da minuta é similar às telas de edição de texto do cadastro de cláusulas contratuais e de modelos de documento. A guia de Modelos contêm as informações dos modelos de documento existentes no sistema, assim é possível fazer o uso destes modelos na confecção das minutas de contrato.
Uma vez criado o texto de mesclagem da minuta, será possível processar o texto a fim de que as referências aos campos padrão e de pesquisa sejam substituídos por informações provenientes da base de dados do Mega Construção, dando origem ao texto final.
O texto de mesclagem será processado ao “Avançar” no assistente, neste ponto o sistema irá emitir uma mensagem solicitando se deseja processar o texto de mesclagem, substituindo as referências aos campos por informações do banco de dados do Mega Construção, em seguida será possível salvar o arquivo na própria estação de trabalho caso necessário.
Caso durante o processo de mesclagem o sistema não encontre valor para o campo que deveria ser substituído, será mantido o nome do campo.
O processo dispõe do recurso de tabulação, em campos de mesclagem do tipo Campos de Pesquisa, onde o resultado pode ser mais de uma coluna, o sistema irá adicionar um "Tab" entre cada coluna, sendo possível posicionar o cursor sobre o campo de pesquisa, após o processo de mesclagem e marcar na régua superior as tabulações ajustando corretamente as colunas.
Gerado o texto final, é possível manipulá-lo utilizando os recursos do editor de textos do processo, para exportar o conteúdo do editor basta clicar no botão (Salvar), localizado na barra de ferramentas do editor de texto, então deverá informar o nome do arquivo seguido da extensão.
Uma vez que as minutas ficam armazenadas, é possível a qualquer tempo realizar modificações ou mesmo gerar novas cópias dos documentos de forma rápida e prática.
