Estudo de Viabilidade
- Thaise Sousa (Unlicensed)
Simulações
A simulação é onde se define o produto, pois além de parâmetros para cálculo das Despesas Tributários e Comerciais, é nela que se define o Quadro de Áreas do Empreendimento juntamente com as tipologias das unidades, as Despesas do Terreno (preço, condição de pagamento, ITBI, registro, etc.), Despesas de Incorporação (Jurídicas, Averbação, etc.) entre outras informações, necessárias para a definição do negócio e posterior geração do fluxo de caixa e dos indicadores do empreendimento.
Simulação: O código é um número gerado automaticamente pelo sistema e o nome da simulação é definido no momento da criação da mesma.
Período: Data inicial e final da simulação em questão, conforme definido no momento da criação da mesma.
Visualizar Simulações a partir de: Neste filtro, o será definido um intervalo de datas que ele deseja visualizar as simulações e apertando “Atualizar” o sistema mostrará na tela as Simulações com datas de inicio entre o intervalo de escolhido.
Inserindo uma Simulação
Para criar uma Simulação clique em Inserir. Para a criação, alteração e clonagem de simulações existe um Assistente que auxilia no processo, onde podemos definir as informações da simulação, escolher o Empreendimento (Estrutura), cadastrar as taxas de despesas de vendas e de tributos e definir os direitos de acesso a este Estudo de Viabilidade. A seguir vamos detalhar mais cada passo do assistente.
Informação da Simulação
Nome: Defina o nome da Simulação. Uma boa dica para o nome da Simulação é colocar o nome do futuro Empreendimento e no nome da Estrutura a localização do Terreno. Outra dica é colocar antes do nome da Estrutura a data de cadastro no formato (aaaa.mm.dd.), pois desta forma poderá facilmente organizar cronologicamente as Estruturas.
Data Inicial: Data inicial da simulação. Esta data será usada para definir a separação do Fluxo Realizado (veremos mais adiante quais os requisitos para isto) do Fluxo Previsto. Portanto, somente os valores com datas superiores à data inicial serão considerados no Fluxo Previsto.
Data Final: Data Final da Simulação.
Tema: Definição do produto. Normalmente é usado um texto referente às características das unidades envolvidas ou o Slogan do Empreendimento.
Naturezas da Simulação
Comercial: usada especificamente para Empreendimentos exclusivamente comerciais. (ex: Salas comerciais, Shoppings, etc.);
Loteamento: utilizada para Estudo de Viabilidade de Loteamentos, onde as planilhas são bem mais detalhadas, as áreas são específicas (Área loteável, ruas, recreação, etc.). Quando utilizada esta natureza a Planilha de Obra passa a apresentar o texto Planilha de Loteamento com itens específicos para este tipo;
Residencial: utilizada para Empreendimentos exclusivamente residenciais (ex: Prédios residenciais, quando não existir área ou unidades comerciais, ou lotes individualizados no empreendimento.);
Industrial: utilizada para Construções Industriais. Lembrete: atualmente o sistema não faz nenhuma diferenciação desta natureza;
Misto: utilizada para Empreendimentos que possuem Unidades Residenciais e Unidades Comerciais (ex: Prédios residenciais com salas comerciais no térreo).
Observações: Campo em que se pode digitar informações relevantes a respeito da simulação que podem ser de caráter explicativo.
Parâmetros da Simulação
Esta é a simulação eleita? Parâmetro que serve para definir se a simulação é a eleita ou Não.
Apenas Estudos de Viabilidades eleitos poderão participar do Planejamento Estratégico e posteriormente poderão ser utilizados como comparativo para analise do empreendimento, e poderão ser utilizados no processo de Analise de Proposta para comparação com cenários atuais de planejamento.
Você deseja que o sistema traga os valores do Contas a Pagar/Receber? Opção de trazer os valores previstos do Financeiro - Contas a Pagar/Receber através de comandos disponíveis em vários processos (Despesas com Terrenos, Planilha de Obras, etc.), se a opção for marcada, os valores para os períodos futuros previstos, nos fluxos de caixa, estarão sendo formados pela soma dos valores imputados em cada planilha da simulação e os valores de origens de compromissos que estão registrados no Contas a pagar.
Quais os tipos de títulos que deverão ser considerados? Opção para permitir escolher quais os tipos de títulos que deverão ser considerados para o contas a pagar e contas a receber. Esta opção somente será habilitada quando for marcado o parâmetro 'Você deseja que o sistema traga os valores do Contas a Pagar/Receber?'
Taxas para cálculo de VPL (Valor Presente): É possível pré-definir até 03 (três) taxas de descontos para cálculo do Valor Presente (VP = Valor Nominal dividido por (1 + Taxa) elevado ao número de meses). Por padrão o sistema considera a 1a taxa de desconto para cálculo dos indicadores, porém, poderá ser escolhida qualquer uma destas taxas ou ainda poderá ser informada uma taxa definida .
Na simulação estas taxas (1a, 2a e 3a Taxa de Desconto) são informadas sempre ao ano (a.a.) e o sistema faz a conversão para ao mês (a.m.).
Tx. Gráfico VPL: Esta taxa será utilizada para criar o Gráfico do VPL (Curva do Lucro Nominal aplicando-se taxas crescentes com incremento determinado pela Taxa do Gráfico VPL). A orientação é que se utilize 2%a.a. (ao ano).
Tx.estimada p/calc.da TIR (Taxa Interna de Retorno).
A TIR é a taxa de retorno do capital, e é calculada aplicando-se as taxas de retorno nos valores nominais até zerar o fluxo de caixa. É usada a mesma taxa para as receitas e despesas.
A MTIR é a taxa interna de retorno modificada e equivale a considerar um fluxo em que as despesas são atualizadas ao Custo de Oportunidade do Capital (taxa de financiamento), por exemplo, 12% a.a., ao passo que os recebimentos são aplicados a uma taxa de aplicação, por exemplo, de 10% a.a. É razoável que a taxa de Financiamento seja maior que a de aplicação
1º Tx.Financ: usada pela TIR para calcular os valores de despesas e receitas do fluxo de caixa e pela MTIR para atualizar as despesas.
1º Tx.Aplicação: Usada pela MTIR para calcular as receitas do Fluxo de Caixa.
Tx.p/ o cálculo de Receitas/Despesas Financeiras: Existe uma opção no processo que calcula o resultado do Empreendimento, que possibilita que o sistema calcule sobre o Fluxo de Caixa negativo (Saldo Acumulado) uma despesa financeira e sobre o Fluxo positivo uma receita financeira utilizando-se da Taxa de Captação e da Taxa de Aplicação respectivamente, semelhantemente ao que acontece com uma conta bancária.
Tx.de Captação: Taxa pela qual serão calculados os “empréstimos” necessários para saldar o Fluxo negativo.
Tx de Aplicação: Taxa pela qual serão calculadas as “receitas” financeiras oriundas do Saldo positivo de caixa.
2º Moeda: Opção que permite visualizar o fluxo em uma segunda moeda, por exemplo, o Dólar. Para utilizar tal moeda, é necessário inserir suas cotações no cadastro de Índices Financeiros, no menu Cadastros/ Índices Financeiros, módulo Global do Construção. No Fluxo de Caixa poderá então converter seus valores para tal moeda.
VPL Realizado: Variação de um Índice utilizada para trazer a Valor Presente o Fluxo Realizado do Empreendimento ao invés de utilizar uma Taxa de Desconto Fixa (1a, 2a ou 3a Taxa informada na simulação).
Correção valor incorrido: Informar o índice para corrigir o custo incorrido no Fluxo Realizado do Empreendimento, se estiver com o parâmetro do cenário marcado.
Empreendimentos que farão parte desta Simulação
Tela que nos permite selecionar o Empreendimento que foi criado no cadastro de Estruturas (Global Construção / Cadastros / Estruturas) para fazer parte da simulação.
Através da opção chamada "Controle", é possível definir para cada um dos empreendimentos selecionados se o estudo ou planejamento será realizado por empreendimento ou por etapa.
A opção de realizar o Planejamento Estratégico ou Estudo de Viabilidade por etapa estará disponível somente para empreendimentos reais e empreendimentos simulados, ou seja, não é possível realizar esse tipo de simulação para Empreendimentos de Terceiros.
Planilha Despesa com Venda
Definir as taxas de Corretagem, Adicional de Vendas, Publicidade, Stand de Vendas, Gestão e outras Taxas.
Corretagem: Percentual destinado às despesas com corretagem, calculado sobre o valor de cada venda.
Adicional Vendas: Percentual a ser aplicado a título de adicional sobre o valor de cada venda.
Publicidade: Percentual destinado aos gastos com publicidade e propaganda, aplicado sobre o VGV (Valor Geral de Vendas) e distribuído ao longo do tempo conforme definição informada através do Despesas de Vendas da simulação. Mais adiante veremos como atribuir verbas distintas para diferentes períodos de vendas (ex: Lançamento, período de obra, etc.).
Stand de Vendas: Percentual destinado aos gastos com Stand de Venda. Estes gastos geralmente estão concentrados nos meses próximos ao lançamento do Empreendimento.
Gestão: Percentual destinado aos gastos com a Gestão da Venda, feita geralmente por uma Empresa terceirizada.
Outras: Outras despesas comerciais que podem ser atribuídas ao Empreendimento.
Clientividade: Percentual destinado aos gastos com clientividade.
Projeto Social: Percentual destinado às despesas com Projetos Sociais.
Na tela serão trazidos como padrão os valores que foram informados nos Parâmetros do módulo Painel Gerencial. Caso seja necessário alterar tais valores, podemos fazê-lo alterando diretamente na tela.
Planilha de Tributos e Encargos
Nesta tela serão mostrados todos os tributos cadastrados, sendo possível alterar a alíquota e recolhimento de cada tributo individualmente para cada um dos empreendimentos que fazem parte da simulação.
Mensalmente: Calcula o recolhimento de todos os tributos mensalmente.
Trimestralmente: Calcula os impostos que podem ser recolhidos a cada três meses, segundo a Legislação vigente (atualmente IRPJ e CSLL), mantendo os demais mensalmente.
Entrega da Obra e Mensalmente: Calcula os impostos para serem recolhidos mensalmente, porém somente após o término da obra.
Entrega da Obra e Trimestralmente: Calcula os impostos que a Lei permite o recolhimento trimestral, mantendo os demais mensalmente, porém somente após a entrega da obra.
Contas Financeiras
Procurar com essa tela com PO/Desenvolvedor
Tela para escolher as contas Financeiras que serão utilizadas para compor o saldo inicial.
Serão mostradas somente as contas Financeiras da filial que estiver logada.
Restrição Por Usuário
Deve-se escolher, através da opção à esquerda da tela, quais são os usuários que têm acesso a essa simulação. Lembrando que os usuários tipo Administrador do Sistema e Administrador do Módulo terão sempre o acesso permitido, e, portanto não aparecerão para vínculo. O mesmo ocorre com o usuário que inseriu a Simulação no Sistema, ou seja, mesmo que ele possua um perfil inferior aos citados, ele sempre terá acesso à Simulação
Finalizando uma Simulação
Após todas as configurações necessárias, a última tela do Assistente mostrará um resumo das opções, a título de conhecimento e confirmação. Estando todos os dados condizentes, deve-se Finalizar o processo, criando assim a simulação
Editar / Apagar
Apagar: Permite excluir uma simulação existente, caso seja necessário. Para que a exclusão seja possível, é necessário que a simulação não possua cenários ou despesas cadastradas em suas planilhas.
Editar: Serve para editar a simulação, caso sejam necessárias alterações na mesma. Ao entrar, aparecerá um Assistente de Alteração de Simulações, semelhante à de Inclusão, através da qual podem ser feitas as mudanças necessárias
Eventos
Eventos referentes à compra do terreno, os quais são cadastrados no menu Cadastros/ Estruturas do Painel Gerencial.
Empreendimento: Nome do Empreendimento.
Data da Compra: Data da compra do Terreno.
Prazo de Aprovação: Prazo de aprovação do empreendimento.
Etapa: Nome da Etapa, conforme definido no cadastro da Estrutura.
Lançamento: Data de lançamento do empreendimento.
Tempo de Demanda: Tempo previsto de construção do empreendimento.
Início da Construção: Data de início da construção, de acordo com o que foi definido no cadastro da Estrutura.
Prazo da Obra: Prazo estimado, em meses, para a conclusão da obra, de acordo com o cadastro da Estrutura.
Término da Construção: Data prevista para o término das obras, de acordo com o que foi definido no cadastro da Estrutura.
Entrega das Chaves: Data prevista para entrega das chaves, conforme definido no cadastro da Estrutura.
Caso o empreendimento possua mais de uma etapa, as informações aparecerão separadas por etapa, sendo uma em cada quadrado de separação.
Clonar
Na tela de Simulações existe “Clonar”, que permite replicar todos os dados de uma simulação existente, criando uma cópia fiel da mesma. São copiadas todas as informações da Simulação e todas as planilhas de despesas, receitas, cenários e os seus respectivos resultados. A nova simulação terá o mesmo nome daquela que a deu origem, seguido da palavra Cópia entre parênteses.
Existe a opção de Clonagem de uma simulação de estudo de viabilidade e toda sua estrutura, sendo que a primeira página mostra a sua funcionalidade, a segunda página, exibe as informações da simulação selecionada, com a possibilidade de modificar o nome, período e a observação da nova simulação que será clonada, a terceira página é aonde são inseridas as informações do empreendimento que será vinculado ao clone da simulação e na quarta e última página é exibido a simulação selecionada e o seu clone com as modificações feitas nas paginas anteriores.
Despesas com Terreno
Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pelo Terreno.
Geral
O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.
Dados do Imóvel/Terreno
Área Total: Área total do terreno, em metros quadrados.
Valor unit./m2: Valor unitário do terreno por metro quadrado.
Valor da Compra: Valor pago pelo terreno.
Data Compra: Data da compra do terreno.
Ocupação do Solo: Cadastro da prefeitura, que mostra o zoneamento urbano do local do terreno. Ex. ZR04-N
Para o desembolso do terreno com permuta, temos três tipos Local, Financeira e Física Fora.
Ao confirmar que sim, a permuta do quadro de receitas será atualizado conforme as unidades disponíveis.
Permuta no Local
É o percentual de permuta referente à área total privativa do quadro de áreas do empreendimento. Quando informado o percentual, o sistema calcula automaticamente os m2 permutados. A área de permuta no local do terreno será utilizada no quadro de receitas, onde será subtraída da área total privativa e lançada como área permutada.
Existem casos em que o dono do terreno combina uma permuta com a construtora, de forma que algumas unidades ou certo percentual do empreendimento podem ser dados a ele como parte do pagamento do terreno. Nos campos abaixo, pode incluir informações sobre esse tipo de permuta.
Área perm.(%): Percentual permutado com relação à área total do terreno.
M2 Permutados: Quantidade de metros quadrados permutados.
Permuta Financeira
A permuta financeira será calculada mensalmente sobre os valores de receita prevista para o empreendimento. Neste tipo de permuta há a opção de Considerar receita líquida, que se marcada irá descontar o valor dos tributos da base de cálculo (receita) para permuta financeira. Os valores de permuta financeira somente serão visualizados no fluxo de resultado do empreendimento, na classe gerencial definida para o tipo de desembolso Permuta Financeira na tela de parâmetros.
% Permuta: Valor do % da permuta financeira.
Tributos Mensais (%): Percentual de tributos a ser aplicado sobre o valor da permuta.
Considerar receita líquida: Considerar receita líquida (receita - tributos) ou receita bruta (receita + tributos) para o cálculo da permuta financeira.
Defasagem: informar o número de meses de defasagem entre a data da receita e a data de cobrança da Permuta Financeira.
Permuta Física Fora
Para o tipo permuta física fora, deverá ser informado o valor da permuta, a quantidade de parcelas e o mês da primeira parcela, sendo que o campo descrição é somente informativo. O sistema irá dividir o valor da permuta entre as parcelas e os valores distribuídos serão demonstrados no fluxo do desembolso do terreno, a partir do mês de início da permuta.
Ao alterar o percentual de permuta física na despesa com terreno, será mostrado uma mensagem de confirmação para atualizar o quadro de receitas com o novo percentual de permuta. Ao clicar em Ok para sair da tela, será mostrado a mensagem para confirmar se deseja atualizar o quadro de receitas com o novo percentual de permuta.
Valor Permuta: Valor total da permuta financeira.
Nº Parcelas: Número de parcelas da permuta financeira.
Mês: Mês de pagamento da primeira parcela da permuta financeira.
Descrição da Permuta: Breve descrição da permuta.
Desembolsos
Campos para serem informados desembolsos referentes à compra do terreno, os quais aparecerão separadamente no Fluxo das Despesas, conforme veremos a seguir.
Valor ITBI: Valor ou percentual referente ao valor do terreno referente ao ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Custo Registro: Custos referentes ao registro de imóveis, podendo ser cadastrados o valor ou o percentual referente ao valor do terreno.
Projeto/Estudo: Valores referentes a gastos com projeto e estudos.
Inquilino: Possíveis despesas com inquilinos.
Infra-Estrutura: Gastos referentes à infra-estrutura do terreno.
Demolição: Valores gastos com demolição, caso necessário.
Outros Gastos: Outros gastos gerais, que aparecerão locais diferentes dos acima, no Fluxo das Despesas do terreno.
Na planilha de despesas com terreno, nos processos de Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico, aparecerá um campo de Terreno onde deve ser escolhido o terreno para fazer a distribuição das despesas para geração do Fluxo do Desembolso. Se o empreendimento tiver mais de um terreno vinculado, deve-ser fazer a distribuição das despesas individualmente para cada terreno.
Quando a simulação possuir mais de um empreendimento, no caso de simulações de Planejamento Estratégico, além do campo para escolha do terreno também será apresentado um campo para escolha do empreendimento. O campo de terreno está ligado diretamente à escolha do empreendimento, ou seja, ao escolher um empreendimento somente serão apresentados os terrenos relacionados ao empreendimento escolhido.
Ao escolher o terreno, os campos Área Total, Valor Unitário/m2, Valor da Compra, Data da Compra e Ocupação do Solo serão preenchidos automaticamente conforme informações do cadastro do terreno, porém as informações referentes a Valor Unitário/m2, Data Compra e Ocupação do Solo podem ser alteradas caso necessário.
Depois de escolhido o terreno, o valor de despesa do terreno deve ser distribuído entre os tipos de desembolso.
Para fazer a distribuição dos valores de despesas com terreno entre os tipos de desembolso utilizar Inserir e Apagar da tela de Desembolso.
Ao escolher um desembolso, é necessário informar os seguintes campos:
Parcelas: Quantidade de parcelas que será dividido o valor do desembolso.
Intervalo: Intervalo em meses para pagamento das parcelas.
Mês. Ref.: Mês de referência para início do pagamento das parcelas.
Perc. %: Percentual que o valor do desembolso representará do total de valor de compra do terreno. Ao informar o percentual, o sistema calculará automaticamente o valor da parcela e o valor total do desembolso.
Valor da parcela: Se for informado o percentual, o valor será calculado automaticamente, caso contrário, ao informar o valor da parcela o sistema calculará o percentual.
Valor Futuro: Este campo mostra somente o valor da primeira parcela com correção de juros, caso haja.
Total VP: Mostra o valor total das séries. Total VP = Nº de Parcelas x Valor .
Total VF: Mostra o valor total das séries com os juros e correção monetária.Total VF = Valor VP x Juros x Correção.
Juros: Percentual de juros que incidirá sobre o valor da parcela.
Tipo: Tipo dos juros Simples ou Composto.
Correção: Índice para correção dos valores das parcelas. Para escolher o índice clicar nos três pontinhos (...) do campo ou informar o código.
Sigla: Sigla do índice escolhido no campo correção.
Data Base: Data base para correção dos valores da parcela pelo índice de correção.
Status: Informa a situação do cadastro de cotações do índice de correção escolhido.
Na tela de planilha de despesas com terreno visualizamos a distribuição do valor do terreno entre os tipos de desembolso.
Se for preciso cadastrar um novo tipo de desembolso ou alterar um tipo existente a partir da tela de desembolso do terreno.
Depois de distribuir as despesas com terreno entre os tipos de desembolso, para visualizar o fluxo do desembolso clicar em Fluxo do Desembolso.
Em Fluxo do Desembolso, será apresentado o fluxo dos tipos de desembolso nos meses de acordo com as séries criadas para cada tipo. Os tipos de desembolso serão agrupados por terreno.
Abaixo do fluxo dos desembolsos temos o resumo dos desembolsos. Demonstra os totais de cada tipo de desembolso para os terrenos do empreendimento.
Para considerar os valores contas a pagar no fluxo dos desembolsos, é necessário marcar a opção Considerar Contas a Pagar e clicar em para atualizar o fluxo dos desembolsos, com o desenho de um raio. O sistema irá buscar do contas a pagar todas as previsões que possuem classes financeiras vinculadas às classes gerenciais dos tipos de desembolso utilizados no fluxo.
Para importar ou exportar o fluxo dos desembolsos utilizar Importar / Exportar, localizado no canto inferior da tela. Ao clicar, posicionar o mouse na opção Importar ou Exportar e escolher o formato que deseja.
Caso deseje cadastrar informações adicionais sobre o fluxo dos desembolsos, utilizar as Observações.
Se após gerado o fluxo dos desembolsos for incluído ou alterada qualquer informação nos tipos já cadastrados em Geral e depois retornar em Fluxo dos Desembolsos, basta atualizar as informações através do Atualizar.
Depois de gerado ou alterado o fluxo dos desembolsos do terreno, é necessário atualizar o fluxo de caixa do empreendimento, em resultados, para que os valores sejam considerados no fluxo do empreendimento.
Se o empreendimento selecionado na aba “Geral” possuir controle por etapa, será possível visualizar o fluxo desembolsos detalhados para cada etapa.
Existe um controle que verifica se os valores que constam nos campos de dados do imóvel/terreno (área total, valor unit/m² e valor da compra), estão iguais aos valores do cadastro de terrenos (área, valor/m² e valor total). Se os dados forem diferentes, será exibida uma mensagem de confirmação para que os valores sejam atualizados de acordo com o que consta no cadastro.
Despesas com Incorporação
Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pela Incorporação da Obra.
Planilha de Despesas com Incorporação
O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.
Informações
Área de Construção: Informa à área construída.
Custo/M²: Informado ou calculado após o preenchimento da Área Construção e Custo de Construção.
Custo/M²: Custo Construção / Área Construção.
Custo Construção: Informado ou calculado após o preenchimento da Área Construção e Custo/M²
Custo Construção: Área de Construção * Custo/M².
Custo Terreno: Informa o custo do terreno.
Desembolsos estão criados no sistema, alguns desembolsos padrões, são Aprovação de Projetos, Registro de Incorporação, Legais e Jurídicas, Custo de Averbação de Construção, Seguro Término da Obra, Despesas com Aprovações e Outras Despesas.
Total de despesas históricos: Valor histórico dos desembolsos antigos, este desembolso não tem opção para informar parcelas, valor ou meses, possui somente a opção para ser excluído.
Base de Cálculo: Para cada desembolso, a base de cálculo será somente uma das opções: valor M², % terreno ou % construção, sendo que o cálculo de cada desembolso dependerá dos valores informados no grupo “Informações”.
Valor M²: A base de cálculo deste desembolso será a “área de construção”, sendo feito da seguinte maneira: Total = Valor M² * Área de Construção.
% Terreno: A base de cálculo deste desembolso será o “custo do terreno”, sendo feito da seguinte maneira: Total = Custo do Terreno * % Terreno.
% Construção: A base de cálculo deste desembolso será o “custo de construção”, sendo feito da seguinte maneira: Total = Custo de Construção * % Construção.
Também é possível criar desembolsos que não possuem base de cálculo. Para este desembolso o campo “Base” será manual e informado um valor qualquer desejado.
Parcelas: No campo de parcela, é possível identificar o valor de cada parcela após informar a quantidade de parcelas calculadas sobre o valor total do desembolso, além disso existe a possibilidade de identificar o mês inicial e final da série dos vencimentos das parcelas.
Quando o desembolso é manual, o valor poderá ser informado através do valor da parcela ou do valor total, e o cálculo será feito de acordo com a quantidade de parcelas informadas.
Para importar ou exportar o fluxo dos desembolsos utilizar Importar / Exportar, localizado no canto inferior da tela. Ao clicar, posicionar o mouse na opção Importar ou Exportar e escolher o formato que deseja.
Planejamento das Despesas
Nessa planilha pode ser visualizado um fluxo de caixa das despesas de incorporação até o momento. Os valores serão separados em cada desembolso criado, além de poder observar os valores de origem do Contas a Pagar e o total a ser desembolsado mensalmente com incorporação.
Distribuição: Após a definição dos valores para os desembolsos, será possível gerar a distribuição, a distribuição do desembolso “Outras Despesas – Histórico” possuirá a distribuição que já existia para a aba Incorporação.
Para os demais desembolsos a distribuição somente será preenchida se for escolhida a opção de gerar a distribuição.
Para o histórico, a aba de distribuição será destacada em amarelo.
Atualizar: Para atualizar os valores, estão disponíveis as seguintes opções:
Distribuição: Gerar a distribuição linearmente de acordo com os valores informados para os desembolsos.
Contas a Pagar: Carregar valores de contas a pagar das classes gerenciais vinculadas a cada desembolso.
Limpar: Apagar os valores da opção escolhida, Contas a Pagar ou Previsão. Já a distribuição será apagar por inteiro.
Recalcular Valores: Recalcula os valores de acordo com o percentual de cada mês. Esta opção serve para quando já existe distribuição para um custo “x” e o valor é alterado, informando outro valor. Desta forma o valor distribuído fica diferente do valor do desembolso.
Recalcular Percentuais: Recalcular os percentuais de acordo com os valores informados na distribuição.
Atualizar Meses: Atualiza os meses da distribuição. Caso seja aumentado ou diminuído o período da distribuição. (Esta opção está liberada somente para quando for por desembolso).
Todos os Desembolsos: Permitir efetuar a operação solicitada para todos os desembolsos.
Para a distribuição do histórico NÃO será habilitado estas opções. Para excluir a distribuição, deverá ser excluído o desembolso 'Outras Despesas – Histórico' que automaticamente a distribuição será excluída.Se o empreendimento selecionado na aba “Geral” possuir controle por etapa, será possível visualizar e alterar o planejamento das despesas detalhadamente para cada etapa, sendo possível inclusive realizar um planejamento das despesas diferente para cada etapa.
Distribuição por Etapa: A distribuição por etapa é gerada de acordo com o percentual definido para cada etapa nas despesas com incorporação na edição da simulação.Quando for escolhido a opção de distribuição, contas a pagar, limpar, atualizar meses, recalcular valores e recalcular percentuais, estes serão somente para a etapa que estiver posicionada.
A Atualização será para todos, caso for escolhido umas das opções acima pelo sub-menu “Todos os Desembolsos”. Além de ser atualizado todos os desembolsos, serão atualizados de todas as etapas.
Observação
Podem ser digitadas observações diversas a respeito das despesas com o terreno. Estas observações serão mostradas no relatório Capa da Viabilidade.
Despesas com Vendas
Essa planilha tem como finalidade distribuir as despesas comerciais, que já foram inseridas dentro da simulação, nos meses em que os pagamentos têm previsão de ocorrer.
O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.
Corretagem: Percentual destinado às despesas com corretagem.
Adicional de Vendas: Percentual a ser aplicado a título de adicional sobre o valor de venda do mês.
Publicidade: Percentual destinado aos gastos com publicidade.
Clientividade: Percentual destinado aos gastos com clientividade.
Stand de Venda: Percentual destinado aos gastos com Stand de Venda.
Gestão: Percentual destinado aos gastos com Gestão.
Outras: Outras despesas, de acordo com o desejo.
Projeto Social: Percentual destinado às despesas com Projeto Social.
Distribuição dos pagamentos (%): Através do Inserir, pode criar o fluxo de caixa dos pagamentos de cada tipo de despesa, incluindo os meses de pagamento e alocando os percentuais previstos dentro de cada mês, fechando o percentual em 100%. Conforme pode ser visto na lateral direita da tela existem explicações sobre o mês zero, ou seja, o mês de referência para cada tipo de despesa.
Por exemplo, se na simulação foi definido um percentual de 2% para despesas com publicidade, a despesa será, em moeda corrente, igual a 2% do VGV (Valor Geral de Venda) do empreendimento. Na tela de distribuição dos pagamentos, esse valor será distribuído em quantos meses acredita que os pagamentos serão efetuados, os seja, os 2% são 100% das despesas de publicidade, que podem ser abertos em vários meses.
Comerciais: Informações referentes a despesas com Corretagem e Adicional Vendas.
Publicidade: Informações referentes a despesas com Publicidade.
Stand Vendas: Informações referentes a despesas com Stand de Vendas.
Gestão: Informações referentes a despesas com Gestão.
Outras: Informações a respeito de outras despesas.
Clientividade: Informações referentes a despesas com Clientividade.
Projeto Social: Informações referentes a despesas com Projeto Social.
É possível informar os percentuais e distribuição dos pagamentos de forma individual para cada etapa dos empreendimentos que possuírem controle por etapa.
Quadro de Áreas
Definição da tipologia das unidades e distribuição das áreas, respeitando a área de construção informada no bloco.
Escolha o Bloco para qual será preenchido o Quadro de Áreas: Caso o empreendimento possua mais de um bloco, deve escolher nesse combo o bloco para o qual serão cadastradas as áreas. Em Inserir, devem ser criadas as linhas de informações, separadas pela tipologia da unidade.
Tipologia: Tipo das unidades em questão. O cadastro de Tipologias é feito no módulo Global do construção, em Cadastros/Tipologia das Unidades, e serve para diferenciar as unidades entre si.
N° unids: Campo para informar a quantidade de unidades em cada tipologia.
Privativa: Área total privativa da unidade, em metros quadrados.
Total Privativa: Somatória Total das unidades privativas, em metros quadrados.
Comum: Área total comum da unidade, em metros quadrados.
Terraço: Área total do terraço da unidade, em metros quadrados.
Garagem: Área total das garagens da unidade, em metros quadrados.
Outras: Total de outras áreas da unidade, em metros quadrados.
Total: Somatória de todas as áreas da unidade.
Observação: Campo aberto para cadastro de observações referentes às unidades.
Caso seja necessário fazer alterações nos dados das unidades, devem-se usar os campos da parte inferior da tela, pois dessa forma as novas informações passarão a aparecer na parte superior, depois de atualizada a tela.
No quadro de áreas do Estudo de Viabilidade existe o parâmetro "Permuta no Local", quando este parâmetro estiver desmarcado, a tipologia será desconsiderada no cálculo do percentual de unidades permutadas do quadro de receitas. Esta opção só tem efeito sobre o cálculo automático das unidades permutadas, sendo que ainda podemos alterar manualmente o número de unidades permutadas no quadro de receitas.
Plano de Rateio
Plano de Rateio tem como objetivo permitir que os valores de custos e receitas das planilhas de previsões do processo de Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico sejam rateados entre vários centros de custo.
Cada um dos centro de custos representa um investidor específico do empreendimento, sendo possível desta maneira, definir regras de participação diferenciadas para os investidores em cada uma das planilhas do Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico.
Para o correto entendimento do processo de rateio por centro de custo é necessária a definição de alguns conceitos iniciais a respeito do processo:
Plano de Rateio: Em cada um dos empreendimentos cadastrados pode se definir uma regra de rateio para cada uma das classes gerenciais do Plano de Classes Gerenciais ativo no Painel Gerencial. Este conjunto de classes gerenciais e regras de rateio consistem no Plano de Rateio do empreendimento.
Centro de Custo Investidor: Ao vincular um centro de custo qualquer em uma classe gerencial do Plano de Rateio, o centro de custo passa a ser considerado um Centro de Custo Investidor. Somente deverão ser incluídos no Plano de Rateio os centros de custo que correspondam a um investidor.
Centro de Custo da Empresa: Todos os demais centros de custo que não estejam vinculados a alguma classe gerencial serão considerados centro de custos da empresa.
Será possível criar um plano de rateio diferente para cada um dos empreendimentos cadastrados no sistema. Os empreendimentos de terceiros não possuirão plano de rateio, os seus valores não serão rateados entre os centro de custo. Não será possível criar um plano de rateio para cada etapa, bloco ou unidade, ou seja, será permitido somente um plano para cada empreendimento.
Cenários
Para cada simulação criada é possível criar um ou mais Cenários, onde poderá ser alterado a Composição do Preço de Venda, a Velocidade das Vendas, o Custo da Obra, etc. Portanto, pode-se concluir que na Simulação são cadastradas as informações que são fixas para um Estudo de Viabilidade em questão (tipo do empreendimento, quadro de áreas, custos do terreno, etc.) e nos Cenários podemos variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento. Por exemplo: para aumentar o Índice Lucratividade do Empreendimento, pode-se aumentar o Preço/m² de Venda e/ou diminuir o Custo/m² de Construção.
No canto superior esquerdo são mostrados o código e nome da Simulação e o seu período.
Quadro de Receitas: Quadro para composição do Preço de Venda, onde devem ser definidos os preços das unidades de acordo com as peculiaridades de cada tipologia, formando o VGV (Valor Geral de Vendas).
Planejamento de Vendas: Processo no qual serão definidos os períodos de vendas, velocidades de vendas, tabelas de vendas, alocação das verbas de publicidade e etc.
Planejamento de Obras: Planilha na qual será poderá ser calculada a Área Total Equivalente, o custo/m² de construção e ainda definida a curva da obra.
Despesas de Vendas: Previsão das despesas devidas de acordo com a receita gerada, demonstradas em um fluxo de caixa, mês a mês. Os valores são calculados automaticamente, utilizando o percentual definido na simulação.
Despesas Tributárias: Previsão das despesas tributárias com base no Fluxo de Recebíveis. Os valores são calculados automaticamente, utilizando os percentuais definidos na simulação.
Financiamento de Produção: Planilha para cálculo de empréstimos tomados para financiar a obra.
Outras Origens: Valores diversos de outras origens, que não se enquadram em nenhuma das planilhas já citadas.
Outras Aplicações: Valores diversos de outras aplicações, que não se enquadram em nenhuma das planilhas já citadas.
Aporte de Capital: Planilha para cálculo da previsão de Aportes e Distribuições de Capital baseado no Fluxo de Caixa e na participação de cada Investidor do Empreendimento.
Despesas Extras: Outros valores de despesas com o empreendimento, que não se enquadram nas planilhas citadas anteriormente. Nesta tela é possível classificar as despesas extras pela Classe Gerencial e inserir várias séries de pagamentos gerando um Fluxo de Desembolsos.
Securitização: Planilha para cálculo do % da receita securitizado.
Legenda colorida: Tem a finalidade de distinguir os tipos de cenário, facilitando a visualização. Os status Ótimo, Provável, Normal e Crítico são definidos no momento da criação ou edição do cenário, e definem como imagina o resultado de tal cenário.
Se o controle do empreendimento for por etapa, somente poderão ser criados cenários para as etapas deste empreendimento, não sendo possível criar cenários para o empreendimento como um todo. O mesmo acontece se o controle do empreendimento for por “Empreendimento”, ou seja, somente poderão ser criados cenários para o empreendimento todo, e não será possível criar cenários específicos para cada etapa.
Inserir Cenário
Auxilia na criação dos cenários, possibilitando criar um novo cenário ou fazer uma cópia de outro cenário (da mesma simulação) já existente. É nesse momento também que deve definir o tipo do cenário: ótimo, provável, normal ou crítico, o empreendimento que fará parte do mesmo e algumas outras informações a respeito do fluxo de resultados, conforme detalharemos na seqüência.
Definindo Empreendimento ou Bloco para Cenário
Selecione o Empreendimento/Bloco para o qual este cenário será criado.
Caso a Simulação esteja com a opção “Executar esta Simulação por Bloco”, nesta tela deverá ser escolhido o Bloco para o qual este cenário será criado. Caso contrário aparecerá apenas um Empreendimento e bastará clicar em Avançar.
Informações mostradas definidas no Cadastro de Estruturas são Código do empreendimento, Nome do empreendimento, Data de cadastro do empreendimento, Data prevista de lançamento do empreendimento.
Criação a partir de um Modelo
Nessa tela tem a opção de criar o cenário a partir de um modelo. Caso queira utilizar-se de um cenário modelo, terá a opção de escolher, entre os cenários existentes, qual se encaixa às suas necessidades, e fazer alterações.
Só poderão ser utilizados como modelo os cenários de uma mesma simulação.
Informação do Cenário
Nessa tela são apresentadas informações sobre o empreendimento escolhido anteriormente, e é dada a opção de criar uma Descrição para o novo cenário, além de escolher o tipo, que pode ser Ótimo, Provável, Normal ou Crítico, de acordo com as perspectivas de resultado estimado para o cenário.
Opções do Fluxo Resultado
As caixas de checagens (“check Box”) dão algumas opções a respeito do fluxo de resultado do cenário em questão.
Calcular Rec./Desp.Financeiras? Permite que o sistema calcule as Receitas e Despesas Financeiras baseadas no Fluxo de Caixa do Empreendimento.
Abater Impostos? Além da opção de gerar ou não Receitas/Despesas é possível estabelecer se nos cálculos serão considerados impostos (PIS, COFINS, CSLL, IRPJ e CPMF). A opção de abater impostos faz com que o sistema gere os valores de forma líquida no Fluxo (Já descontados os impostos).
Considerar Custo do Terreno? É possível estabelecer se nos cálculos serão considerados os custos de aquisição do terreno (As demais despesas com terreno sempre serão consideradas).
Considerar Vendas de Estoque? Este parâmetro é utilizado para visualização dos fluxos com ou sem os valores provenientes de vendas de estoque. Como padrão esta opção vem marcada. Caso desmarcada, serão desconsiderados os valores do Planejamento de Vendas e despesas geradas a partir do planejamento como: tributos, despesas comerciais e taxas.
Considerar Aporte? Define se os valores referentes a aporte e distribuição de capital devem ou não fazer parte do Fluxo de Caixa do cenário.
Não considerar realizado no Consolidado (Visão Investidor): Defini se no Fluxo Consolidado (Visão Investidor) deverão ou não ser considerados os valores realizados do empreendimento.
Descontar permuta financeira do terreno no indicador VPL da Receita: Se este parâmetro estiver marcado, os indicadores ”Lucro a VP / Recebimento a VP (3.14)” e ”VPL da Receita (3.12)” irão subtrair da somatória de recebimento, a classe que estiver vinculada a Permuta Financeira.
Projetar Inflação:
Considerar descontos de adiantamentos no fluxo realizado: Os valores serão apresentados da mesma forma que são apresentados nos fluxos, ou seja, descontando o DESCADI dos Adiantamentos. Caso não for considerado, serão apresentados valores somente dos Adiantamentos.
Corrigir valores incorridos: Os valores do Fluxo de Realizado serão corrigidos conforme o índice informado na simulação.
Editar / Apagar
Apagar: Permite excluir um cenário existente, caso seja necessário.
Editar: Permite alterações no cenário, caso sejam necessárias alterações no mesmo.
Quadro de Receitas
Planilha para cadastrar os preços das unidades, formando o VGV (Valor Geral de Vendas), bem como seus status, que podem ser: Disponível, Permutada, Comprometida ou eventualmente Vendida.
Caso seja um cenário de etapa, somente os blocos e tipologias desta etapa estarão disponíveis na tela para o cálculo do VGV.
Planilha para cadastrar os preços das unidades, formando o VGV (Valor Geral de Vendas), bem como seus status, que podem ser: Disponível, Permutada, Comprometida, Alugada ou Vendida.
O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.
Última Atualização: Data da última atualização dos dados referentes ao quadro de receitas em questão.
Custo de manutenção das unidades em estoque: Calculado mensalmente sobre o total de unidades que não tenham sido vendidas. Será o mesmo para todas as unidades, independente da tipologia das unidades e somente será calculado após a data de entrega do empreendimento. Após atualizar o custo de estoque unitário é necessário atualizar o Fluxo de resultado para que o custo seja atualizado.
Preço Unitário Padrão: Valor, em Reais, da unidade com menor preço entre as unidades do empreendimento.
Quadro de Resumo das Receitas
Quadro que mostra a composição do VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento, os totais de áreas do mesmo e os status das unidades, que podem ser: Disponível, Permutadas, Comprometidas, Alugadas e Vendidas. Pode-se também definir quais os status de unidades participarão do VGV, usando para isso a caixa de checagem que se encontra ao lado dos totais em todos os status.O número de unidades em todos os Status pode ser alterado, caso necessário. Se neste momento já estiver definido o Planejamento de Vendas, é possível disparar atualizações automáticas.
Atualização o sistema abrirá a tela abaixo, mostrando quais os processos podem ser atualizados automaticamente. Posicionando o mouse sobre cada um dos processos, receberá mais informações.
Planejamento de Vendas
Processo pelo qual se define os planejamentos de vendas para o empreendimento, com a correspondente velocidade de vendas, e tabelas de vendas aplicadas.
Planos de Venda
Possível criar vários planos de venda para o empreendimento em questão, de acordo com suas expectativas. Cada plano pode vender um determinado percentual de unidades, desde que a soma dos percentuais dos planos chegue a 100%.
Geral 
Informações referentes ao plano de venda em questão.
Nº Plano: Número do plano, de acordo com o desejo.
Nome: Nome do plano (ex: lançamento, pós-obra).
Dt. Início: Data de Início deste plano, ou seja, primeiro mês, segundo a previsão, em que haverá venda.
Meses: Quantidade de meses em que se espera vender as unidades dentro desse plano.
Dt. Final: Data Final deste Plano, calculada automaticamente pelo sistema, através da quantidade de meses e da data inicial, informada.
Dt. Lançamento: Data de lançamento do empreendimento, conforme definido no cadastro da estrutura.
Dt. Entrega: Data de entrega do empreendimento, conforme definido no cadastro da estrutura.
Unidades: Quantidade de unidades que se espera vender com o plano em questão.
Planejamento de Vendas por Tipologia: Consiste na criação de uma tela onde é possível lançar a previsão de venda das unidades por tipologia.
Quando a opção Planejamento de Vendas por Tipologia for habilitado e os campos Unidades, (%) Previsto e Valor Previsto são desabilitados.
Todos os planos devem seguir a mesma forma de planejamento, ou seja, se o primeiro plano utilizar a previsão por tipologia, todos os demais planos cadastrados irão utilizar esta opção, ou caso o primeiro plano não tenha utilizado o planejamento por tipologia, a opção “Plano de Venda por Tipologia” fica desabilitada em todos os Planos de Venda.
(%) Previsto: Percentual do total das unidades do empreendimento que se espera vender com esse plano.
(%) Acrés/Desc: Percentual de acréscimo ou desconto a ser dado sobre o valor calculado para esse plano. No exemplo citado no começo desse tópico, por exemplo, podíamos dar um desconto de 10% no Plano de Lançamento, nesse caso o desconto será dado sobre todas as três tabelas do Plano, diminuindo o Valor de Venda Líquido do Plano de R$ 1.163.000,00 para R$ 1.046.700,00. Desta forma a composição das Tabelas ficaria da seguinte forma:
Tabela a vista R$ 209.340,00 (1 046.700,00 x 20%)
Tabela 36 meses R$ 366.345,00 (1.046.700,00 x 35%)
Tabela 60 meses R$ 471.015,00 (1.046.700,00 x 45%)
Saldo Disponível: Informações referentes ao número de unidades disponíveis para venda e o Valor Geral de Vendas destas unidades, definidos no Quadro de Receitas.
Unidades: Número de unidades disponíveis.
Valor Previsto: Valor total bruto das unidades que serão vendidas através deste plano.
Calcular Renda Garantida: Por padrão ao criar um novo plano de vendas, esta opção estará desmarcada, consequentemente os valores do agrupamento também estarão desabilitados.
(%) Valor de Venda: Percentual do valor de venda que será efetuado o pagamento.
Meses para Pagamento: Meses que será efetuado o pagamento .
Velocidade de Venda
Planilha onde deverá ser definida a velocidade das vendas, informando a previsão em percentual ou em número de unidades.
Percentual: Percentual do andamento das vendas.
Unidades: Quantidade de unidades vendidas através desse plano de vendas.
Atualizar: Sempre que forem feitas alterações em Geral, será necessário atualizar as informações do Fluxo de Vendas, para que tais alterações sejam refletidas na velocidade das vendas.
Distribuição: Distribui linearmente as unidades ao longo do período deste plano.
Limpar: Limpar, ou seja, apagar todos os valores. Pode utilizar-se dessa opção quando deseja inserir manualmente os percentuais.
Atualiza Unidades: Atualizar apenas a distribuição das unidades, mantendo os percentuais.
Atualiza Percentuais: Atualizar apenas os percentuais das unidades, mantendo a distribuição da coluna Unidades.
Atualiza Meses: Atualizar a quantidade de meses do fluxo. Utilizada quando aumenta/diminui o período do plano.
Arredonda Unidades: Em algumas ocasiões quando o número de unidades é pequeno pode ser necessário utilizar esta opção para que o sistema arredonde as unidades vendidas no último mês de forma a totalizar o número correto.
Publicidade / Clientividade
(%) Publicidade: Percentual das despesas de publicidade que serão alocadas nesse plano de vendas. Considerando, por exemplo, que foi definido que os gastos com publicidade seriam de 4% do VGV. Nesse caso, se quiser que esses 4% sejam alocados apenas no Plano de Lançamento, basta que ele informe o percentual de 100% para este campo, pois assim 100% dos 4% do VGV estariam alocados em tal plano.
(%) Clientividade: Percentual das despesas de Clientividade que serão alocadas nesse plano de vendas.
Tabela de Vendas
Serão incluídas as tabelas de vendas referentes ao plano escolhido em Planejamento de Vendas. Conforme explicado no item Planejamento de Vendas, cada planejamento pode ter inúmeras tabelas de acordo com a necessidade de cada plano.
Inserir: Permite inserir as tabelas de vendas para o plano escolhido em Planejamento de Vendas, sendo que existem duas opções: Inserir uma Tabela de Venda e Inserir a partir do assistente.
Abre uma tela com os dados necessários para a criação da tabela de Vendas.
Informações sobre a tabela de vendas que está sendo criada.
O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação:
Código: Código da tabela, a ser escolhido .
Descrição: Nome da tabela, a ser escolhido . Sugerimos usar um nome que identifique a tabela, por exemplo, através do percentual de participação que ela tem no plano de vendas.
Valor Base: Valor base da tabela de vendas.
% de Participação: Percentual de participação que a tabela em questão possui com relação ao plano de vendas.
% de Acres/desc: Percentual de acréscimo ou desconto a ser dado sobre o valor calculado para essa tabela. Trata-se do mesmo conceito utilizado para desconto em Planejamento de Vendas, mas aplicando-se apenas à tabela em questão. No exemplo citado no começo desse tópico, por exemplo, podíamos dar um desconto de 15% na Tabela a vista do Plano de Lançamento.
Observação: Informações pertinentes à tabela em questão, a título de histórico.
Geração: Data de geração da tabela de preços.
Lançamento: Data de lançamento do empreendimento, de acordo com o cadastro da estrutura.
Entrega: Data de entrega do empreendimento, de acordo com o cadastro da estrutura.
Prazo Entrega: Prazo de entrega do empreendimento, em meses, de acordo com o cadastro da estrutura.
Mínimo para o Sinal: Valor ou percentual mínimo para o sinal, ou seja, quanto deve ser dado na entrada da compra da unidade, no mínimo, para aprovação da série. O mínimo pode ser um valor em moeda corrente, ou um percentual sobre o valor total da unidade.
Mínimo até a Entrega das Chaves: Valor ou percentual mínimo que deve ser pago até a entrega de chaves, para aprovação da série. O mínimo pode ser um valor em moeda corrente, ou um percentual sobre o valor total da unidade.
Nesse momento devem ser cadastradas, Em Inserir , as séries da tabela de venda em questão.
N° de Parcelas: Indica o número de parcelas da série de pagamentos.
Tipo de Periodicidade: Indica o tipo de série, podendo ser: Sinal, Mensal, Intermediária, Conclusão ou Financiamento. Este campo tem função meramente descritiva, não possuindo nenhuma influência sobre os valores e datas de vencimento da série de pagamentos. Cada um dos tipos de séries pode ser parametrizado em uma Classe Gerencial específica, dessa maneira será possível por exemplo, separar os valores de Sinal e Repasse de Financiamento na visualização do Fluxo de Resultado.
Intervalo entre Parcelas: Neste campo deverá ser informado o intervalo em meses entre o vencimento das parcelas.
Valor da Parcela: Representa o valor individual de cada parcela.
Valor Total da série: Calcula o valor da parcela pelo número de parcelas.
% de Preço de Venda: Indica o percentual que a série de pagamento representa em relação ao valor total da unidade.
% Acumulado: Indica o percentual acumulado das séries de pagamentos.
Mês de Início da Série: Indica o mês de vencimento da primeira parcela da série. O mês de início é calculado utilizando-se como referência o mês em que ocorreu a venda (Velocidade de vendas). Por exemplo, para as unidades vendidas em Janeiro de 2013 o mês zero será Janeiro 2013, já para as unidades vendidas em Fevereiro 2013 o mês zero é Fevereiro 2013 e assim sucessivamente.
Data de início da série: Representa a data prevista para o vencimento da primeira parcela da série.
Mês fixo para início da Série: Indica se o mês de vencimento da primeira parcela será ajustado de acordo com o mês em que ocorreu a venda, ou se o mês de vencimento será sempre o mesmo independente da data em que ocorreu a venda. Esta opção deverá ser utilizada quando se tem séries que vençam sempre no mesmo mês.
Este parâmetro deverá ser utilizado quando houver séries intermediárias (reforços, balões, etc.) que vençam em meses pré-determinados, como por exemplo, quando houver séries intermediárias que devam ser pagas todos os meses de Janeiro e Julho.
Este parâmetro também deverá ser utilizado para as séries com vencimento após a data de entrega do empreendimento, como no caso das séries de conclusão (chaves) e nas séries de liberação do financiamento que possuem vencimento em datas fixas.
Mês Fixo para término da Série: Se este campo estiver ativo, indica que a série de pagamentos não poderá ultrapassar o mês definido no campo “Mês término da Série”, nestes casos todas as parcelas com vencimento após essa data serão antecipadas para vencerem no mês definido no campo “Mês término da Série”.
Data Final da Série: Representa a data prevista de vencimento da última parcela da série. Caso os campos “Mês Fixo para término da Série” e “Mês término da Série” estejam definidos, eles serão utilizados para determinar a data final da série;
Tipo de Amortização: Sistema de Amortização utilizado na série:
SACOC: Juros Simples, segue a mesma nomenclatura da Carteira de Recebíveis;
Tabela Price: Amortização por Tabela Price.
SAC: Amortização por SAC.
Taxa: Taxa de juros a ser usadas quando o sistema de amortização for Tabela Price ou SAC.
Mês de Ref. Amortização: Mês inicial da vigência da amortização por Tabela Price ou SAC.
Aplicar TP 1ª Parcela: Se o campo estiver selecionado, a primeira parcela será computada no cálculo da correção TP, caso esteja desmarcado a primeira parcela da série não será computada na correção TP.
Tx. Juros: Taxa de juros a ser usada quando estiver usado sistema de amortização por SACOC. Também é utilizado para definir a taxa de juros a ser usada quando existir correção “Pré-TP” na série.
Tipo Juros: Indica se serão utilizados juros Simples ou Compostos no sistema de amortização SACOC e nos juros “Pré-TP”.
Nº meses para capitalização: Número de meses a capitalizar antes da aplicação da TP.
Capitaliza Saldo SAC: Indica se deve capitalizar ou não o valor dos juros quando a data de início (vigência) for anterior a primeira parcela da série. Ou seja, indica se os juros que incidem antes da primeira parcela devem ser incluídos no saldo devedor e rateados entre todas as parcelas ou cobrados integralmente na primeira parcela da série.
Manter valor da parcela fixo: Este campo é utilizado para determinar se o valor da parcela deverá permanecer inalterado quando o vencimento das parcelas ultrapassar a data de término fixo da série. Neste caso o valor das parcelas antes da data limite será mantido fixo e o valor das parcelas com vencimento após a data limite será todo acumulado na data limite de vencimento da série.
Quando este campo estiver desativado, o valor das parcelas que ultrapassarem a data limite será rateado entre todas as parcelas que vençam antes da data limite. Ou seja, o valor é diluído entre todas as parcelas e não sendo acumulado na data limite.
Controla nº parcelas?: Caixa de checagem que define se o sistema deve ou não fazer um controle quanto às parcelas da série. Como padrão, as parcelas que têm vencimento anterior à entrega das chaves virão marcadas, e àquelas com vencimento posterior a essa data virão desmarcadas. À medida que as vendas ocorrem, para as parcelas anteriores à conclusão, o sistema irá diminuir o número de parcelas, fixando o percentual de recebimento e aumentando o valor da parcela. Caso seja desmarcado o parâmetro, o sistema irá andar com o vencimento das parcelas, porém mantendo o número e o valor de parcelas. Para as parcelas com vencimento após a entrega das chaves, quando o parâmetro estiver desmarcado serão fixados o vencimento, o número de parcelas e o valor das mesmas. Caso marque o parâmetro, serão fixados os números das parcelas, e os valores, mas os vencimentos serão alterados, de acordo com as necessidades.
Liberação Acompanha Curva de Obra: Se estiver selecionado indica que a liberação da receita será conforme a execução física da obra;
Defasagem para Liberação: Representa o número de meses entre a data de venda da unidade e a data em que a venda é efetivamente concretizada. Ou seja, representa o período de tempo necessário para a tramitação e registro das vendas no cartório e agente financeiro.
Somente após a aprovação e registro de toda a documentação legal no cartório é que a venda pode ser considerada realmente efetivada. Assim sendo, a receita é liberada pelo agente financeiro somente após o registro de toda documentação. Este intervalo de tempo entre a venda e o encerramento da tramitação da documentação no cartório é representado pelo campo “Defasagem para Liberação” .
Inserir a partir do assistente
Abre um assistente que permite criar uma tabela a partir de outra já existente, ou ainda a partir de uma tabela do módulo de Gestão Comercial. Caso a opção escolhida seja a partir de uma tabela já existente, o sistema mostrará todas as tabelas de vendas criadas na filial em que estiver “logado”, dando a ele a opção de escolher qual deve ser copiada. A tabela escolhida poderá então sofrer alterações, caso necessário. Caso opte por criar uma tabela a partir das tabelas do módulo Comercial, o sistema mostrará as tabelas de preços existentes nesse módulo para a filial em questão, identificando o Empreendimento e o Bloco, e dará a opção de alterar os dados necessários
Tabelas Geradas
Podemos observar todas as tabelas de vendas geradas, mensalmente, para a tabela que escolhemos em Tabela de Vendas. Aqui, pode acompanhar as alterações na tabela, mês a mês, de acordo com o controle das parcelas das séries.
Resultado Plano
Podemos observar as resultados do plano escolhido em Planejamento de Venda em forma de fluxo de caixa, ou seja, todas as tabelas de venda terão suas parcelas agrupadas por tipo e por mês, de forma a mostrar os prováveis valores de recebimento em cada mês e o acumulado, caso o plano de vendas ocorra como foi esperado.
Fluxo de Recebimento
Permite visualizar o fluxo total dos recebimentos, de acordo com os planos de venda criados.
Os valores a receber são apresentados em forma de fluxo de caixa, sendo que mensalmente pode-se extrair o valor referente a parcelas de Sinal, Mensal. Intermediária e Conclusão, além dos totais Mensal e Acumulado. O sistema busca das tabelas de venda as informações para montar esse fluxo, conforme veremos na seqüência.
Check List
Depois de concluído o planejamento de vendas para o empreendimento, ou seja, criados os planos de venda e suas respectivas tabelas, no momento que for sair desse processo, clicando em OK, o sistema mostrará um “Check List” dos planos de venda existentes, conforme tela abaixo, com o objetivo de constatar se o processo foi concluído corretamente, e apontar os problemas encontrados. Na tela acima, verificamos que todos os processos estão checados, logo, não existem problemas com os Planos de Venda. Caso faltem informações, os percentuais não fechem em 100%, ou algum outro problema aconteça em um dos processos, o sistema irá marcá-lo com ou X, e deverá revisar tal processo, antes de finalizar os planos de venda.
Planejamento de Obras
Planilha para cadastro de informações a respeito do planejamento da obra. Na parte superior da tela aparecerá o empreendimento em questão.
Datas e Prazos de Desembolso com a Construção
Prazo da Construção (meses): Prazo em meses previsto para a construção da obra, de acordo com o cadastro da estrutura. Esta informação vem como padrão podendo ser alterada no cenário, a fim de, por exemplo, aumentar o prazo da obra.
Desembolso com a Construção
Mês de Início: Mês de Início da construção, de acordo com o cadastro da estrutura.
Mês Final: Mês Final da construção, de acordo com o cadastro da estrutura.
Também é possível neste momento, alterar o início ou o final da obra.
Área e Custo de Produção
Área Total Construção (m2):
Área To