Simulações

A simulação é onde se define o produto, pois além de parâmetros para cálculo das Despesas Tributários e Comerciais, é nela que se define o Quadro de Áreas do Empreendimento juntamente com as tipologias das unidades, as Despesas do Terreno (preço, condição de pagamento, ITBI, registro, etc.), Despesas de Incorporação (Jurídicas, Averbação, etc.) entre outras informações, necessárias para a definição do negócio e posterior geração do fluxo de caixa e dos indicadores do empreendimento.

Simulação: O código é um número gerado automaticamente pelo sistema e o nome da simulação é definido no momento da criação da mesma.

Período: Data inicial e final da simulação em questão, conforme definido  no momento da criação da mesma.

Visualizar Simulações a partir de: Neste filtro, o será definido um intervalo de datas que ele deseja visualizar as simulações e apertando “Atualizar” o sistema mostrará na tela as Simulações com datas de inicio entre o intervalo de escolhido.

Inserindo uma Simulação

Para criar uma Simulação clique em Inserir. Para a criação, alteração e clonagem de simulações existe um Assistente que auxilia no processo, onde podemos definir as informações da simulação, escolher o Empreendimento (Estrutura), cadastrar as taxas de despesas de vendas e de tributos e definir os direitos de acesso a este Estudo de Viabilidade. A seguir vamos detalhar mais cada passo do assistente.

Informação da Simulação

Nome: Defina o nome da Simulação. Uma boa dica para o nome da Simulação é colocar o nome do futuro Empreendimento e no nome da Estrutura a localização do Terreno. Outra dica é colocar antes do nome da Estrutura a data de cadastro no formato (aaaa.mm.dd.), pois desta forma poderá facilmente organizar cronologicamente as Estruturas.

Data Inicial: Data inicial da simulação. Esta data será usada para definir a separação do Fluxo Realizado (veremos mais adiante quais os requisitos para isto) do Fluxo Previsto. Portanto, somente os valores com datas superiores à data inicial serão considerados no Fluxo Previsto.

Data Final: Data Final da Simulação.

Tema: Definição do produto. Normalmente é usado um texto referente às características das unidades envolvidas ou o Slogan do Empreendimento.

Naturezas da Simulação

Comercial: usada especificamente para Empreendimentos exclusivamente comerciais. (ex: Salas comerciais, Shoppings, etc.);

Loteamento: utilizada para Estudo de Viabilidade de Loteamentos, onde as planilhas são bem mais detalhadas, as áreas são específicas (Área loteável, ruas, recreação, etc.). Quando utilizada esta natureza a Planilha de Obra passa a apresentar o texto Planilha de Loteamento com itens específicos para este tipo;

Residencial: utilizada para Empreendimentos exclusivamente residenciais (ex: Prédios residenciais, quando não existir área ou unidades comerciais, ou lotes individualizados no empreendimento.);

Industrial: utilizada para Construções Industriais. Lembrete: atualmente o sistema não faz nenhuma diferenciação desta natureza;

Misto: utilizada para Empreendimentos que possuem Unidades Residenciais e Unidades Comerciais (ex: Prédios residenciais com salas comerciais no térreo).

Observações: Campo em que se pode digitar informações relevantes a respeito da simulação que podem ser de caráter explicativo.


Parâmetros da Simulação

Esta é a simulação eleita? Parâmetro que serve para definir se a simulação é a eleita ou Não.

Apenas Estudos de Viabilidades eleitos poderão participar do Planejamento Estratégico e posteriormente poderão ser utilizados como comparativo para analise do empreendimento, e poderão ser utilizados no processo de Analise de Proposta para comparação com cenários atuais de planejamento.

Você deseja que o sistema traga os valores do Contas a Pagar/Receber? Opção de trazer os valores previstos do Financeiro - Contas a Pagar/Receber através de comandos disponíveis em vários processos (Despesas com Terrenos, Planilha de Obras, etc.), se a opção for marcada, os valores para os períodos futuros previstos, nos fluxos de caixa, estarão sendo formados pela soma dos valores imputados em cada planilha da simulação e os valores de origens de compromissos que estão registrados no Contas a pagar.

Quais os tipos de títulos que deverão ser considerados? Opção para permitir escolher quais os tipos de títulos que deverão ser considerados para o contas a pagar e contas a receber. Esta opção somente será habilitada quando for marcado o parâmetro 'Você deseja que o sistema traga os valores do Contas a Pagar/Receber?'

Taxas para cálculo de VPL (Valor Presente): É possível pré-definir até 03 (três) taxas de descontos para cálculo do Valor Presente (VP = Valor Nominal dividido por (1 + Taxa) elevado ao número de meses). Por padrão o sistema considera a 1a taxa de desconto para cálculo dos indicadores, porém, poderá ser escolhida qualquer uma destas taxas ou ainda poderá ser informada uma taxa definida .

Na simulação estas taxas (1a, 2a e 3a Taxa de Desconto) são informadas sempre ao ano (a.a.) e o sistema faz a conversão para ao mês (a.m.).

Tx. Gráfico VPL: Esta taxa será utilizada para criar o Gráfico do VPL (Curva do Lucro Nominal aplicando-se taxas crescentes com incremento determinado pela Taxa do Gráfico VPL). A orientação é que se utilize 2%a.a. (ao ano).

Tx.estimada p/calc.da TIR (Taxa Interna de Retorno).

A TIR é a taxa de retorno do capital, e é calculada aplicando-se as taxas de retorno nos valores nominais até zerar o fluxo de caixa. É usada a mesma taxa para as receitas e despesas.

A MTIR é a taxa interna de retorno modificada e equivale a considerar um fluxo em que as despesas são atualizadas ao Custo de Oportunidade do Capital (taxa de financiamento), por exemplo, 12% a.a., ao passo que os recebimentos são aplicados a uma taxa de aplicação, por exemplo, de 10% a.a. É razoável que a taxa de Financiamento seja maior que a de aplicação

1º Tx.Financ: usada pela TIR para calcular os valores de despesas e receitas do fluxo de caixa e pela MTIR para atualizar as despesas.

1º Tx.Aplicação: Usada pela MTIR para calcular as receitas do Fluxo de Caixa.

Tx.p/ o cálculo de Receitas/Despesas Financeiras: Existe uma opção no processo que calcula o resultado do Empreendimento, que possibilita que o sistema calcule sobre o Fluxo de Caixa negativo (Saldo Acumulado) uma despesa financeira e sobre o Fluxo positivo uma receita financeira utilizando-se da Taxa de Captação e da Taxa de Aplicação respectivamente, semelhantemente ao que acontece com uma conta bancária.

Tx.de Captação: Taxa pela qual serão calculados os “empréstimos” necessários para saldar o Fluxo negativo.

Tx de Aplicação: Taxa pela qual serão calculadas as “receitas” financeiras oriundas do Saldo positivo de caixa.

2º Moeda: Opção que permite visualizar o fluxo em uma segunda moeda, por exemplo, o Dólar. Para utilizar tal moeda, é necessário inserir suas cotações no cadastro de Índices Financeiros, no menu Cadastros/ Índices Financeiros, módulo Global do Construção. No Fluxo de Caixa poderá então converter seus valores para tal moeda.

VPL Realizado: Variação de um Índice utilizada para trazer a Valor Presente o Fluxo Realizado do Empreendimento ao invés de utilizar uma Taxa de Desconto Fixa (1a, 2a ou 3a Taxa informada na simulação).

Correção valor incorrido: Informar o índice para corrigir o custo incorrido no Fluxo Realizado do Empreendimento, se estiver com o parâmetro do cenário marcado.


Empreendimentos que farão parte desta Simulação

Tela que nos permite selecionar o Empreendimento que foi criado no cadastro de Estruturas (Global Construção / Cadastros / Estruturas) para fazer parte da simulação.

Através da opção chamada "Controle", é possível definir para cada um dos empreendimentos selecionados se o estudo ou planejamento será realizado por empreendimento ou por etapa.

A opção de realizar o Planejamento Estratégico ou Estudo de Viabilidade por etapa estará disponível somente para empreendimentos reais e empreendimentos simulados, ou seja, não é possível realizar esse tipo de simulação para Empreendimentos de Terceiros.

Planilha Despesa com Venda

Definir as taxas de Corretagem, Adicional de Vendas, Publicidade, Stand de Vendas, Gestão e outras Taxas.

Corretagem: Percentual destinado às despesas com corretagem, calculado sobre o valor de cada venda.

Adicional Vendas: Percentual a ser aplicado a título de adicional sobre o valor de cada venda.

Publicidade: Percentual destinado aos gastos com publicidade e propaganda, aplicado sobre o VGV (Valor Geral de Vendas) e distribuído ao longo do tempo conforme definição informada através do Despesas de Vendas da simulação. Mais adiante veremos como atribuir verbas distintas para diferentes períodos de vendas (ex: Lançamento, período de obra, etc.).

Stand de Vendas: Percentual destinado aos gastos com Stand de Venda. Estes gastos geralmente estão concentrados nos meses próximos ao lançamento do Empreendimento.

Gestão: Percentual destinado aos gastos com a Gestão da Venda, feita geralmente por uma Empresa terceirizada.

Outras: Outras despesas comerciais que podem ser atribuídas ao Empreendimento.

Clientividade: Percentual destinado aos gastos com clientividade.

Projeto Social: Percentual destinado às despesas com Projetos Sociais.

Na tela serão trazidos como padrão os valores que foram informados nos Parâmetros do módulo Painel Gerencial. Caso seja necessário alterar tais valores, podemos fazê-lo alterando diretamente na tela.


Planilha de Tributos e Encargos

Nesta tela serão mostrados todos os tributos cadastrados, sendo possível alterar a alíquota e recolhimento de cada tributo individualmente para cada um dos empreendimentos que fazem parte da simulação.

Mensalmente: Calcula o recolhimento de todos os tributos mensalmente.

Trimestralmente: Calcula os impostos que podem ser recolhidos a cada três meses, segundo a Legislação vigente (atualmente IRPJ e CSLL), mantendo os demais mensalmente.

Entrega da Obra e Mensalmente: Calcula os impostos para serem recolhidos mensalmente, porém somente após o término da obra.

Entrega da Obra e Trimestralmente: Calcula os impostos que a Lei permite o recolhimento trimestral, mantendo os demais mensalmente, porém somente após a entrega da obra.

Contas Financeiras

Procurar com essa tela com PO/Desenvolvedor


Tela para escolher as contas Financeiras que serão utilizadas para compor o saldo inicial.

Serão mostradas somente as contas Financeiras da filial que estiver logada.

Restrição Por Usuário

Deve-se escolher, através da opção à esquerda da tela, quais são os usuários que têm acesso a essa simulação. Lembrando que os usuários tipo Administrador do Sistema e Administrador do Módulo terão sempre o acesso permitido, e, portanto não aparecerão para vínculo. O mesmo ocorre com o usuário que inseriu a Simulação no Sistema, ou seja, mesmo que ele possua um perfil inferior aos citados, ele sempre terá acesso à Simulação


Finalizando uma Simulação

Após todas as configurações necessárias, a última tela do Assistente mostrará um resumo das opções, a título de conhecimento e confirmação. Estando todos os dados condizentes, deve-se Finalizar o processo, criando assim a simulação


Editar / Apagar 

Apagar: Permite excluir uma simulação existente, caso seja necessário. Para que a exclusão seja possível, é necessário que a simulação não possua cenários ou despesas cadastradas em suas planilhas.

Editar: Serve para editar a simulação, caso sejam necessárias alterações na mesma. Ao entrar, aparecerá um Assistente de Alteração de Simulações, semelhante à de Inclusão, através da qual podem ser feitas as mudanças necessárias


Eventos

Eventos referentes à compra do terreno, os quais são cadastrados no menu Cadastros/ Estruturas do Painel Gerencial.

Empreendimento: Nome do Empreendimento.

Data da Compra: Data da compra do Terreno.

Prazo de Aprovação: Prazo de aprovação do empreendimento.

Etapa: Nome da Etapa, conforme definido no cadastro da Estrutura.

Lançamento: Data de lançamento do empreendimento.

Tempo de Demanda: Tempo previsto de construção do empreendimento.

Início da Construção: Data de início da construção, de acordo com o que foi definido no cadastro da Estrutura.

Prazo da Obra: Prazo estimado, em meses, para a conclusão da obra, de acordo com o cadastro da Estrutura.

Término da Construção: Data prevista para o término das obras, de acordo com o que foi definido no cadastro da Estrutura.

Entrega das Chaves: Data prevista para entrega das chaves, conforme definido no cadastro da Estrutura.

Caso o empreendimento possua mais de uma etapa, as informações aparecerão separadas por etapa, sendo uma em cada quadrado de separação.

Clonar

Na tela de Simulações existe “Clonar”, que permite replicar todos os dados de uma simulação existente, criando uma cópia fiel da mesma. São copiadas todas as informações da Simulação e todas as planilhas de despesas, receitas, cenários e os seus respectivos resultados. A nova simulação terá o mesmo nome daquela que a deu origem, seguido da palavra Cópia entre parênteses.

Existe a opção de Clonagem de uma simulação de estudo de viabilidade e toda sua estrutura, sendo que a primeira página mostra a sua funcionalidade, a segunda página, exibe as informações da simulação selecionada, com a possibilidade de modificar o nome, período e a observação da nova simulação que será clonada, a terceira página é aonde são inseridas as informações do empreendimento que será vinculado ao clone da simulação e na quarta e última página é exibido a simulação selecionada e o seu clone com as modificações feitas nas paginas anteriores.

Despesas com Terreno

Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pelo Terreno.

Geral

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Dados do Imóvel/Terreno

Área Total: Área total do terreno, em metros quadrados.

Valor unit./m2: Valor unitário do terreno por metro quadrado.

Valor da Compra: Valor pago pelo terreno.

Data Compra: Data da compra do terreno.

Ocupação do Solo: Cadastro da prefeitura, que mostra o zoneamento urbano do local do terreno. Ex. ZR04-N

Para o desembolso do terreno com permuta, temos três tipos Local, Financeira e Física Fora.

Ao confirmar que sim, a permuta do quadro de receitas será atualizado conforme as unidades disponíveis.


Permuta no Local

É o percentual de permuta referente à área total privativa do quadro de áreas do empreendimento. Quando informado o percentual, o sistema calcula automaticamente os m2 permutados. A área de permuta no local do terreno será utilizada no quadro de receitas, onde será subtraída da área total privativa e lançada como área permutada.

Existem casos em que o dono do terreno combina uma permuta com a construtora, de forma que algumas unidades ou certo percentual do empreendimento podem ser dados a ele como parte do pagamento do terreno. Nos campos abaixo, pode incluir informações sobre esse tipo de permuta.

Área perm.(%): Percentual permutado com relação à área total do terreno.

M2 Permutados: Quantidade de metros quadrados permutados.


Permuta Financeira

A permuta financeira será calculada mensalmente sobre os valores de receita prevista para o empreendimento. Neste tipo de permuta há a opção de Considerar receita líquida, que se marcada irá descontar o valor dos tributos da base de cálculo (receita) para permuta financeira. Os valores de permuta financeira somente serão visualizados no fluxo de resultado do empreendimento, na classe gerencial definida para o tipo de desembolso Permuta Financeira na tela de parâmetros.

% Permuta: Valor do % da permuta financeira.

Tributos Mensais (%): Percentual de tributos a ser aplicado sobre o valor da permuta.

Considerar receita líquida: Considerar receita líquida (receita - tributos) ou receita bruta (receita + tributos) para o cálculo da permuta financeira.

Defasagem: informar o número de meses de defasagem entre a data da receita e a data de cobrança da Permuta Financeira.


Permuta Física Fora

Para o tipo permuta física fora, deverá ser informado o valor da permuta, a quantidade de parcelas e o mês da primeira parcela, sendo que o campo descrição é somente informativo. O sistema irá dividir o valor da permuta entre as parcelas e os valores distribuídos serão demonstrados no fluxo do desembolso do terreno, a partir do mês de início da permuta.

Ao alterar o percentual de permuta física na despesa com terreno, será mostrado uma mensagem de confirmação para atualizar o quadro de receitas com o novo percentual de permuta. Ao clicar em Ok para sair da tela, será mostrado a mensagem para confirmar se deseja atualizar o quadro de receitas com o novo percentual de permuta.

Valor Permuta: Valor total da permuta financeira.

Nº Parcelas: Número de parcelas da permuta financeira.

Mês: Mês de pagamento da primeira parcela da permuta financeira.

Descrição da Permuta: Breve descrição da permuta.


Desembolsos

Campos para serem informados desembolsos referentes à compra do terreno, os quais aparecerão separadamente no Fluxo das Despesas, conforme veremos a seguir.

Valor ITBI: Valor ou percentual referente ao valor do terreno referente ao ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Custo Registro: Custos referentes ao registro de imóveis, podendo ser cadastrados o valor ou o percentual referente ao valor do terreno.

Projeto/Estudo: Valores referentes a gastos com projeto e estudos.

Inquilino: Possíveis despesas com inquilinos.

Infra-Estrutura: Gastos referentes à infra-estrutura do terreno.

Demolição: Valores gastos com demolição, caso necessário.

Outros Gastos: Outros gastos gerais, que aparecerão locais diferentes dos acima, no Fluxo das Despesas do terreno.

Na planilha de despesas com terreno, nos processos de Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico, aparecerá um campo de Terreno onde deve ser escolhido o terreno para fazer a distribuição das despesas para geração do Fluxo do Desembolso. Se o empreendimento tiver mais de um terreno vinculado, deve-ser fazer a distribuição das despesas individualmente para cada terreno.

Quando a simulação possuir mais de um empreendimento, no caso de simulações de Planejamento Estratégico, além do campo para escolha do terreno também será apresentado um campo para escolha do empreendimento. O campo de terreno está ligado diretamente à escolha do empreendimento, ou seja, ao escolher um empreendimento somente serão apresentados os terrenos relacionados ao empreendimento escolhido.

Ao escolher o terreno, os campos Área Total, Valor Unitário/m2, Valor da Compra, Data da Compra e Ocupação do Solo serão preenchidos automaticamente conforme informações do cadastro do terreno, porém as informações referentes a Valor Unitário/m2, Data Compra e Ocupação do Solo podem ser alteradas caso necessário.

Depois de escolhido o terreno, o valor de despesa do terreno deve ser distribuído entre os tipos de desembolso.

Para fazer a distribuição dos valores de despesas com terreno entre os tipos de desembolso utilizar Inserir e Apagar da tela de Desembolso.

Ao escolher um desembolso, é necessário informar os seguintes campos:

Parcelas: Quantidade de parcelas que será dividido o valor do desembolso.

Intervalo: Intervalo em meses para pagamento das parcelas.

Mês. Ref.: Mês de referência para início do pagamento das parcelas.

Perc. %: Percentual que o valor do desembolso representará do total de valor de compra do terreno. Ao informar o percentual, o sistema calculará automaticamente o valor da parcela e o valor total do desembolso.

Valor da parcela: Se for informado o percentual, o valor será calculado automaticamente, caso contrário, ao informar o valor da parcela o sistema calculará o percentual.

Valor Futuro: Este campo mostra somente o valor da primeira parcela com correção de juros, caso haja.

Total VP: Mostra o valor total das séries. Total VP = Nº de Parcelas x Valor .

Total VF: Mostra o valor total das séries com os juros e correção monetária.Total VF = Valor VP x Juros x Correção.

Juros: Percentual de juros que incidirá sobre o valor da parcela.

Tipo: Tipo dos juros Simples ou Composto.

Correção: Índice para correção dos valores das parcelas. Para escolher o índice clicar nos três pontinhos (...) do campo ou informar o código.

Sigla: Sigla do índice escolhido no campo correção.

Data Base: Data base para correção dos valores da parcela pelo índice de correção.

Status: Informa a situação do cadastro de cotações do índice de correção escolhido.

Na tela de planilha de despesas com terreno visualizamos a distribuição do valor do terreno entre os tipos de desembolso.
Se for preciso cadastrar um novo tipo de desembolso ou alterar um tipo existente a partir da tela de desembolso do terreno.

Depois de distribuir as despesas com terreno entre os tipos de desembolso, para visualizar o fluxo do desembolso clicar em Fluxo do Desembolso.

Em Fluxo do Desembolso, será apresentado o fluxo dos tipos de desembolso nos meses de acordo com as séries criadas para cada tipo. Os tipos de desembolso serão agrupados por terreno.

Abaixo do fluxo dos desembolsos temos o resumo dos desembolsos. Demonstra os totais de cada tipo de desembolso para os terrenos do empreendimento.

Para considerar os valores contas a pagar no fluxo dos desembolsos, é necessário marcar a opção Considerar Contas a Pagar e clicar em para atualizar o fluxo dos desembolsos, com o desenho de um raio. O sistema irá buscar do contas a pagar todas as previsões que possuem classes financeiras vinculadas às classes gerenciais dos tipos de desembolso utilizados no fluxo.

Para importar ou exportar o fluxo dos desembolsos utilizar Importar / Exportar, localizado no canto inferior da tela. Ao clicar, posicionar o mouse na opção Importar ou Exportar e escolher o formato que deseja.

Caso deseje cadastrar informações adicionais sobre o fluxo dos desembolsos, utilizar as Observações.

Se após gerado o fluxo dos desembolsos for incluído ou alterada qualquer informação nos tipos já cadastrados em Geral e depois retornar em Fluxo dos Desembolsos, basta atualizar as informações através do Atualizar.

Depois de gerado ou alterado o fluxo dos desembolsos do terreno, é necessário atualizar o fluxo de caixa do empreendimento, em resultados, para que os valores sejam considerados no fluxo do empreendimento.

Se o empreendimento selecionado na aba “Geral” possuir controle por etapa, será possível visualizar o fluxo desembolsos detalhados para cada etapa.

Existe um controle que verifica se os valores que constam nos campos de dados do imóvel/terreno (área total, valor unit/m² e valor da compra), estão iguais aos valores do cadastro de terrenos (área, valor/m² e valor total). Se os dados forem diferentes, será exibida uma mensagem de confirmação para que os valores sejam atualizados de acordo com o que consta no cadastro.

Despesas com Incorporação

Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pela Incorporação da Obra.

Planilha de Despesas com Incorporação

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Informações

Área de Construção: Informa à área construída.

Custo/M²: Informado ou calculado após o preenchimento da Área Construção e Custo de Construção.

Custo/M²: Custo Construção / Área Construção.

Custo Construção: Informado  ou calculado após o preenchimento da Área Construção e Custo/M²

Custo Construção: Área de Construção * Custo/M².

Custo Terreno: Informa o custo do terreno.

Desembolsos estão criados no sistema, alguns desembolsos padrões, são Aprovação de Projetos, Registro de Incorporação, Legais e Jurídicas, Custo de Averbação de Construção, Seguro Término da Obra, Despesas com Aprovações e Outras Despesas.

Total de despesas históricos: Valor histórico dos desembolsos antigos, este desembolso não tem opção para informar parcelas, valor ou meses, possui somente a opção para ser excluído.

Base de Cálculo: Para cada desembolso, a base de cálculo será somente uma das opções: valor M², % terreno ou % construção, sendo que o cálculo de cada desembolso dependerá dos valores informados no grupo “Informações”.

Valor M²: A base de cálculo deste desembolso será a “área de construção”, sendo feito da seguinte maneira:  Total = Valor M² * Área de Construção.

% Terreno: A base de cálculo deste desembolso será o “custo do terreno”, sendo feito da seguinte maneira: Total = Custo do Terreno * % Terreno.

% Construção: A base de cálculo deste desembolso será o “custo de construção”, sendo feito da seguinte maneira: Total = Custo de Construção * % Construção.

Também é possível criar desembolsos que não possuem base de cálculo. Para este desembolso o campo “Base” será manual e informado um valor qualquer desejado.

Parcelas: No campo de parcela, é possível identificar o valor de cada parcela após informar a quantidade de parcelas calculadas sobre o valor total do desembolso, além disso existe a possibilidade de identificar o mês inicial e final da série dos vencimentos das parcelas.

Quando o desembolso é manual, o valor poderá ser informado através do valor da parcela ou do valor total, e o cálculo será feito de acordo com a quantidade de parcelas informadas.

Para importar ou exportar o fluxo dos desembolsos utilizar Importar / Exportar, localizado no canto inferior da tela. Ao clicar, posicionar o mouse na opção Importar ou Exportar e escolher o formato que deseja.

Planejamento das Despesas

Nessa planilha pode ser visualizado um fluxo de caixa das despesas de incorporação até o momento. Os valores serão separados em cada desembolso criado, além de poder observar os valores de origem do Contas a Pagar e o total a ser desembolsado mensalmente com incorporação.

Distribuição: Após a definição dos valores para os desembolsos, será possível gerar a distribuição, a distribuição do desembolso “Outras Despesas – Histórico” possuirá a distribuição que já existia para a aba Incorporação.

Para os demais desembolsos a distribuição somente será preenchida se for escolhida a opção de gerar a distribuição.

Para o histórico, a aba de distribuição será destacada em amarelo.

Atualizar: Para atualizar os valores, estão disponíveis as seguintes opções:

Distribuição: Gerar a distribuição linearmente de acordo com os valores informados para os desembolsos.

Contas a Pagar: Carregar valores de contas a pagar das classes gerenciais vinculadas a cada desembolso.

Limpar: Apagar os valores da opção escolhida, Contas a Pagar ou Previsão. Já a distribuição será apagar por inteiro.

Recalcular Valores: Recalcula os valores de acordo com o percentual de cada mês. Esta opção serve para quando já existe distribuição para um custo “x” e o valor é alterado, informando outro valor. Desta forma o valor distribuído fica diferente do valor do desembolso.

Recalcular Percentuais: Recalcular os percentuais de acordo com os valores informados na distribuição.

Atualizar Meses: Atualiza os meses da distribuição. Caso seja aumentado ou diminuído o período da distribuição. (Esta opção está liberada somente para quando for por desembolso).

Todos os Desembolsos: Permitir efetuar a operação solicitada para todos os desembolsos.

Para a distribuição do histórico NÃO será habilitado estas opções. Para excluir a distribuição, deverá ser excluído o desembolso 'Outras Despesas – Histórico' que automaticamente a distribuição será excluída.Se o empreendimento selecionado na aba “Geral” possuir controle por etapa, será possível visualizar e alterar o planejamento das despesas detalhadamente para cada etapa, sendo possível inclusive realizar um planejamento das despesas diferente para cada etapa.

Distribuição por Etapa: A distribuição por etapa é gerada de acordo com o percentual definido para cada etapa nas despesas com incorporação na edição da simulação.Quando for escolhido a opção de distribuição, contas a pagar, limpar, atualizar meses, recalcular valores e recalcular percentuais, estes serão somente para a etapa que estiver posicionada.

A Atualização será para todos, caso for escolhido umas das opções acima pelo sub-menu “Todos os Desembolsos”. Além de ser atualizado todos os desembolsos, serão atualizados de todas as etapas.

Observação

Podem ser digitadas observações diversas a respeito das despesas com o terreno. Estas observações serão mostradas no relatório Capa da Viabilidade.

Despesas com Vendas

Essa planilha tem como finalidade distribuir as despesas comerciais, que já foram inseridas dentro da simulação, nos meses em que os pagamentos têm previsão de ocorrer.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Corretagem: Percentual destinado às despesas com corretagem.

Adicional de Vendas: Percentual a ser aplicado a título de adicional sobre o valor de venda do mês.

Publicidade: Percentual destinado aos gastos com publicidade.

Clientividade: Percentual destinado aos gastos com clientividade.

Stand de Venda: Percentual destinado aos gastos com Stand de Venda.

Gestão: Percentual destinado aos gastos com Gestão.

Outras: Outras despesas, de acordo com o desejo.

Projeto Social: Percentual destinado às despesas com Projeto Social.

Distribuição dos pagamentos (%): Através do Inserir, pode criar o fluxo de caixa dos pagamentos de cada tipo de despesa, incluindo os meses de pagamento e alocando os percentuais previstos dentro de cada mês, fechando o percentual em 100%. Conforme pode ser visto na lateral direita da tela existem explicações sobre o mês zero, ou seja, o mês de referência para cada tipo de despesa.

Por exemplo, se na simulação foi definido um percentual de 2% para despesas com publicidade, a despesa será, em moeda corrente, igual a 2% do VGV (Valor Geral de Venda) do empreendimento. Na tela de distribuição dos pagamentos, esse valor será distribuído em quantos meses acredita que os pagamentos serão efetuados, os seja, os 2% são 100% das despesas de publicidade, que podem ser abertos em vários meses.

Comerciais: Informações referentes a despesas com Corretagem e Adicional Vendas.

Publicidade: Informações referentes a despesas com Publicidade.

Stand Vendas: Informações referentes a despesas com Stand de Vendas.

Gestão: Informações referentes a despesas com Gestão.

Outras: Informações a respeito de outras despesas.

Clientividade: Informações referentes a despesas com Clientividade.

Projeto Social: Informações referentes a despesas com Projeto Social.

É possível informar os percentuais e distribuição dos pagamentos de forma individual para cada etapa dos empreendimentos que possuírem controle por etapa.

Quadro de Áreas

Definição da tipologia das unidades e distribuição das áreas, respeitando a área de construção informada no bloco.

Escolha o Bloco para qual será preenchido o Quadro de Áreas: Caso o empreendimento possua mais de um bloco, deve escolher nesse combo o bloco para o qual serão cadastradas as áreas. Em Inserir, devem ser criadas as linhas de informações, separadas pela tipologia da unidade.

Tipologia: Tipo das unidades em questão. O cadastro de Tipologias é feito no módulo Global do construção, em Cadastros/Tipologia das Unidades, e serve para diferenciar as unidades entre si.

N° unids: Campo para informar a quantidade de unidades em cada tipologia.

Privativa: Área total privativa da unidade, em metros quadrados.

Total Privativa: Somatória Total das unidades privativas, em metros quadrados.

Comum: Área total comum da unidade, em metros quadrados.

Terraço: Área total do terraço da unidade, em metros quadrados.

Garagem: Área total das garagens da unidade, em metros quadrados.

Outras: Total de outras áreas da unidade, em metros quadrados.

Total: Somatória de todas as áreas da unidade.

Observação: Campo aberto para cadastro de observações referentes às unidades.

Caso seja necessário fazer alterações nos dados das unidades, devem-se usar os campos da parte inferior da tela, pois dessa forma as novas informações passarão a aparecer na parte superior, depois de atualizada a tela.

No quadro de áreas do Estudo de Viabilidade existe o parâmetro "Permuta no Local", quando este parâmetro estiver desmarcado, a tipologia será desconsiderada no cálculo do percentual de unidades permutadas do quadro de receitas.  Esta opção só tem efeito sobre o cálculo automático das unidades permutadas, sendo que ainda podemos alterar manualmente o número de unidades permutadas no quadro de receitas.

Plano de Rateio

Plano de Rateio tem como objetivo permitir que os valores de custos e receitas das planilhas de previsões do processo de Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico sejam rateados entre vários centros de custo.

Cada um dos  centro de custos representa um investidor específico do empreendimento, sendo possível desta maneira, definir regras de participação diferenciadas para os investidores em cada uma das planilhas do Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico.

Para o correto entendimento do processo de rateio por centro de custo é necessária a definição de alguns conceitos iniciais a respeito do processo:

Plano de Rateio: Em cada um dos empreendimentos cadastrados pode se definir uma regra de rateio para cada uma das classes gerenciais do Plano de Classes Gerenciais ativo no Painel Gerencial. Este conjunto de classes gerenciais e regras de rateio consistem no Plano de Rateio do empreendimento.

Centro de Custo Investidor: Ao vincular um centro de custo qualquer em uma classe gerencial do Plano de Rateio, o centro de custo passa a ser considerado um Centro de Custo Investidor. Somente deverão ser incluídos no Plano de Rateio os centros de custo que correspondam a um investidor.

Centro de Custo da Empresa: Todos os demais centros de custo que não estejam vinculados a alguma classe gerencial serão considerados centro de custos da empresa.

Será possível criar um plano de rateio diferente para cada um dos empreendimentos cadastrados no sistema. Os empreendimentos de terceiros não possuirão plano de rateio, os seus valores não serão rateados entre os centro de custo. Não será possível criar um plano de rateio para cada etapa, bloco ou unidade, ou seja, será permitido somente um plano para cada empreendimento.

Cenários

Para cada simulação criada é possível criar um ou mais Cenários, onde poderá ser alterado a Composição do Preço de Venda, a Velocidade das Vendas, o Custo da Obra, etc. Portanto, pode-se concluir que na Simulação são cadastradas as informações que são fixas para um Estudo de Viabilidade em questão (tipo do empreendimento, quadro de áreas, custos do terreno, etc.) e nos Cenários podemos variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento. Por exemplo: para aumentar o Índice Lucratividade do Empreendimento, pode-se aumentar o Preço/m² de Venda e/ou diminuir o Custo/m² de Construção.

No canto superior esquerdo são mostrados o código e nome da Simulação e o seu período.

Quadro de Receitas: Quadro para composição do Preço de Venda, onde devem ser definidos os preços das unidades de acordo com as peculiaridades de cada tipologia, formando o VGV (Valor Geral de Vendas).

Planejamento de Vendas: Processo no qual serão definidos os períodos de vendas, velocidades de vendas, tabelas de vendas, alocação das verbas de publicidade e etc.

Planejamento de Obras: Planilha na qual será poderá ser calculada a Área Total Equivalente, o custo/m² de construção e ainda definida a curva da obra.

Despesas de Vendas: Previsão das despesas devidas de acordo com a receita gerada, demonstradas em um fluxo de caixa, mês a mês. Os valores são calculados automaticamente, utilizando o percentual definido na simulação.

Despesas Tributárias: Previsão das despesas tributárias com base no Fluxo de Recebíveis. Os valores são calculados automaticamente, utilizando os percentuais definidos na simulação.

Financiamento de Produção: Planilha para cálculo de empréstimos tomados para financiar a obra.

Outras Origens: Valores diversos de outras origens, que não se enquadram em nenhuma das planilhas já citadas.

Outras Aplicações: Valores diversos de outras aplicações, que não se enquadram em nenhuma das planilhas já citadas.

Aporte de Capital: Planilha para cálculo da previsão de Aportes e Distribuições de Capital baseado no Fluxo de Caixa e na participação de cada Investidor do Empreendimento.

Despesas Extras: Outros valores de despesas com o empreendimento, que não se enquadram nas planilhas citadas anteriormente. Nesta tela é possível classificar as despesas extras pela Classe Gerencial e inserir várias séries de pagamentos gerando um Fluxo de Desembolsos.

Securitização: Planilha para cálculo do % da receita securitizado.

Legenda colorida: Tem a finalidade de distinguir os tipos de cenário, facilitando a visualização. Os status Ótimo, Provável, Normal e Crítico são definidos no momento da criação ou edição do cenário, e definem como imagina o resultado de tal cenário.

Se o controle do empreendimento for por etapa, somente poderão ser criados cenários para as etapas deste empreendimento, não sendo possível criar cenários para o empreendimento como um todo. O mesmo acontece se o controle do empreendimento for por “Empreendimento”, ou seja, somente poderão ser criados cenários para o empreendimento todo, e não será possível criar cenários específicos para cada etapa.

Inserir Cenário

Auxilia na criação dos cenários, possibilitando criar um novo cenário ou fazer uma cópia de outro cenário (da mesma simulação) já existente. É nesse momento também que deve definir o tipo do cenário: ótimo, provável, normal ou crítico, o empreendimento que fará parte do mesmo e algumas outras informações a respeito do fluxo de resultados, conforme detalharemos na seqüência.

Definindo Empreendimento ou Bloco para Cenário



Selecione o Empreendimento/Bloco para o qual este cenário será criado.

Caso a Simulação esteja com a opção “Executar esta Simulação por Bloco”, nesta tela deverá ser escolhido o Bloco para o qual este cenário será criado. Caso contrário aparecerá apenas um Empreendimento e bastará clicar em Avançar.

Informações mostradas definidas no Cadastro de Estruturas são Código do empreendimento, Nome do empreendimento, Data de cadastro do empreendimento, Data prevista de lançamento do empreendimento.


Criação a partir de um Modelo

Nessa tela tem a opção de criar o cenário a partir de um modelo. Caso queira utilizar-se de um cenário modelo, terá a opção de escolher, entre os cenários existentes, qual se encaixa às suas necessidades, e fazer alterações.

Só poderão ser utilizados como modelo os cenários de uma mesma simulação.

Informação do Cenário

Nessa tela são apresentadas informações sobre o empreendimento escolhido anteriormente, e é dada a opção de criar uma Descrição para o novo cenário, além de escolher o tipo, que pode ser Ótimo, Provável, Normal ou Crítico, de acordo com as perspectivas de resultado estimado para o cenário.


Opções do Fluxo Resultado

As caixas de checagens (“check Box”) dão algumas opções a respeito do fluxo de resultado do cenário em questão.

Calcular Rec./Desp.Financeiras? Permite que o sistema calcule as Receitas e Despesas Financeiras baseadas no Fluxo de Caixa do Empreendimento.

Abater Impostos? Além da opção de gerar ou não Receitas/Despesas é possível estabelecer se nos cálculos serão considerados impostos (PIS, COFINS, CSLL, IRPJ e CPMF). A opção de abater impostos faz com que o sistema gere os valores de forma líquida no Fluxo (Já descontados os impostos).

Considerar Custo do Terreno? É possível estabelecer se nos cálculos serão considerados os custos de aquisição do terreno (As demais despesas com terreno sempre serão consideradas).

Considerar Vendas de Estoque? Este parâmetro é utilizado para visualização dos fluxos com ou sem os valores provenientes de vendas de estoque. Como padrão esta opção vem marcada. Caso desmarcada, serão desconsiderados os valores do Planejamento de Vendas e despesas geradas a partir do planejamento como: tributos, despesas comerciais e taxas.

Considerar Aporte? Define se os valores referentes a aporte e distribuição de capital devem ou não fazer parte do Fluxo de Caixa do cenário.

Não considerar realizado no Consolidado (Visão Investidor): Defini se no Fluxo Consolidado (Visão Investidor) deverão ou não ser considerados os valores realizados do empreendimento.

Descontar permuta financeira do terreno no indicador VPL da Receita: Se este parâmetro estiver marcado, os indicadores ”Lucro a VP / Recebimento a VP (3.14)” e ”VPL da Receita (3.12)” irão subtrair da somatória de recebimento, a classe que estiver vinculada a Permuta Financeira.

Projetar Inflação:

Considerar descontos de adiantamentos no fluxo realizado: Os valores serão apresentados da mesma forma que são apresentados nos fluxos, ou seja, descontando o DESCADI dos Adiantamentos. Caso não for considerado, serão apresentados valores somente dos Adiantamentos.

Corrigir valores incorridos: Os valores do Fluxo de Realizado serão corrigidos conforme o índice informado na simulação.


Editar / Apagar

Apagar: Permite excluir um cenário existente, caso seja necessário.

Editar: Permite alterações no cenário, caso sejam necessárias alterações no mesmo.

Quadro de Receitas

Planilha para cadastrar os preços das unidades, formando o VGV (Valor Geral de Vendas), bem como seus status, que podem ser: Disponível, Permutada, Comprometida ou eventualmente Vendida.

Caso seja um cenário de etapa, somente os blocos e tipologias desta etapa estarão disponíveis na tela para o cálculo do VGV.

Planilha para cadastrar os preços das unidades, formando o VGV (Valor Geral de Vendas), bem como seus status, que podem ser: Disponível, Permutada, Comprometida, Alugada ou Vendida.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Última Atualização: Data da última atualização dos dados referentes ao quadro de receitas em questão.

Custo de manutenção das unidades em estoque: Calculado mensalmente sobre o total de unidades que não tenham sido vendidas. Será o mesmo para todas as unidades, independente da tipologia das unidades e somente será calculado após a data de entrega do empreendimento. Após atualizar o custo de estoque unitário é necessário atualizar o Fluxo de resultado para que o custo seja atualizado.

Preço Unitário Padrão: Valor, em Reais, da unidade com menor preço entre as unidades do empreendimento.

Quadro de Resumo das Receitas

Quadro que mostra a composição do VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento, os totais de áreas do mesmo e os status das unidades, que podem ser: Disponível, Permutadas, Comprometidas, Alugadas e Vendidas. Pode-se também definir quais os status de unidades participarão do VGV, usando para isso a caixa de checagem que se encontra ao lado dos totais em todos os status.O número de unidades em todos os Status pode ser alterado, caso necessário. Se neste momento já estiver definido o Planejamento de Vendas, é possível disparar atualizações automáticas.

Atualização o sistema abrirá a tela abaixo, mostrando quais os processos podem ser atualizados automaticamente. Posicionando o mouse sobre cada um dos processos, receberá mais informações.

Planejamento de Vendas

Processo pelo qual se define os planejamentos de vendas para o empreendimento, com a correspondente velocidade de vendas, e tabelas de vendas aplicadas.

Planos de Venda

Possível criar vários planos de venda para o empreendimento em questão, de acordo com suas expectativas. Cada plano pode vender um determinado percentual de unidades, desde que a soma dos percentuais dos planos chegue a 100%.

Geral 

Informações referentes ao plano de venda em questão.

Nº Plano: Número do plano, de acordo com o desejo.

Nome: Nome do plano (ex: lançamento, pós-obra).

Dt. Início: Data de Início deste plano, ou seja, primeiro mês, segundo a previsão, em que haverá venda.

Meses: Quantidade de meses em que se espera vender as unidades dentro desse plano.

Dt. Final: Data Final deste Plano, calculada automaticamente pelo sistema, através da quantidade de meses e da data inicial, informada.

Dt. Lançamento: Data de lançamento do empreendimento, conforme definido no cadastro da estrutura.

Dt. Entrega: Data de entrega do empreendimento, conforme definido no cadastro da estrutura.

Unidades: Quantidade de unidades que se espera vender com o plano em questão.


Planejamento de Vendas por Tipologia: Consiste na criação de uma tela onde é possível lançar a previsão de venda das unidades por tipologia.

Quando a opção Planejamento de Vendas por Tipologia for habilitado e os campos Unidades, (%) Previsto e Valor Previsto são desabilitados.

Todos os planos devem seguir a mesma forma de planejamento, ou seja, se o primeiro plano utilizar a previsão por tipologia, todos os demais planos cadastrados irão utilizar esta opção, ou caso o primeiro plano não tenha utilizado o planejamento por tipologia, a opção “Plano de Venda por Tipologia” fica desabilitada em todos os Planos de Venda.

(%) Previsto: Percentual do total das unidades do empreendimento que se espera vender com esse plano.

(%) Acrés/Desc: Percentual de acréscimo ou desconto a ser dado sobre o valor calculado para esse plano. No exemplo citado no começo desse tópico, por exemplo, podíamos dar um desconto de 10% no Plano de Lançamento, nesse caso o desconto será dado sobre todas as três tabelas do Plano, diminuindo o Valor de Venda Líquido do Plano de R$ 1.163.000,00 para R$ 1.046.700,00. Desta forma a composição das Tabelas ficaria da seguinte forma:

Tabela a vista R$ 209.340,00 (1 046.700,00 x 20%)

Tabela 36 meses R$ 366.345,00 (1.046.700,00 x 35%)

Tabela 60 meses R$ 471.015,00 (1.046.700,00 x 45%)

Saldo Disponível: Informações referentes ao número de unidades disponíveis para venda e o Valor Geral de Vendas destas unidades, definidos no Quadro de Receitas.

Unidades: Número de unidades disponíveis.

Valor Previsto: Valor total bruto das unidades que serão vendidas através deste plano.

Calcular Renda Garantida:  Por padrão ao criar um novo plano de vendas, esta opção estará desmarcada, consequentemente os valores do agrupamento também estarão desabilitados.

(%) Valor de Venda: Percentual do valor de venda que será efetuado o pagamento.

Meses para Pagamento: Meses que será efetuado o pagamento .


Velocidade de Venda

Planilha onde deverá ser definida a velocidade das vendas, informando a previsão em percentual ou em número de unidades.

Percentual: Percentual do andamento das vendas.

Unidades: Quantidade de unidades vendidas através desse plano de vendas.

Atualizar: Sempre que forem feitas alterações em Geral, será necessário atualizar as informações do Fluxo de Vendas, para que tais alterações sejam refletidas na velocidade das vendas.

Distribuição: Distribui linearmente as unidades ao longo do período deste plano.

Limpar: Limpar, ou seja, apagar todos os valores. Pode utilizar-se dessa opção quando deseja inserir manualmente os percentuais.

Atualiza Unidades: Atualizar apenas a distribuição das unidades, mantendo os percentuais.

Atualiza Percentuais: Atualizar apenas os percentuais das unidades, mantendo a distribuição da coluna Unidades.

Atualiza Meses: Atualizar a quantidade de meses do fluxo. Utilizada quando aumenta/diminui o período do plano.

Arredonda Unidades: Em algumas ocasiões quando o número de unidades é pequeno pode ser necessário utilizar esta opção para que o sistema arredonde as unidades vendidas no último mês de forma a totalizar o número correto.


Publicidade / Clientividade

(%) Publicidade: Percentual das despesas de publicidade que serão alocadas nesse plano de vendas. Considerando, por exemplo, que foi definido que os gastos com publicidade seriam de 4% do VGV. Nesse caso, se quiser que esses 4% sejam alocados apenas no Plano de Lançamento, basta que ele informe o percentual de 100% para este campo, pois assim 100% dos 4% do VGV estariam alocados em tal plano.

(%) Clientividade: Percentual das despesas de Clientividade que serão alocadas nesse plano de vendas.

Tabela de Vendas

Serão incluídas as tabelas de vendas referentes ao plano escolhido em Planejamento de Vendas. Conforme explicado no item Planejamento de Vendas, cada planejamento pode ter inúmeras tabelas de acordo com a necessidade de cada plano.

Inserir: Permite inserir as tabelas de vendas para o plano escolhido em Planejamento de Vendas, sendo que existem duas opções: Inserir uma Tabela de Venda e Inserir a partir do assistente.

Abre uma tela com os dados necessários para a criação da tabela de Vendas.

Informações sobre a tabela de vendas que está sendo criada.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação:

Código: Código da tabela, a ser escolhido .

Descrição: Nome da tabela, a ser escolhido . Sugerimos usar um nome que identifique a tabela, por exemplo, através do percentual de participação que ela tem no plano de vendas.

Valor Base: Valor base da tabela de vendas.

% de Participação: Percentual de participação que a tabela em questão possui com relação ao plano de vendas.

% de Acres/desc: Percentual de acréscimo ou desconto a ser dado sobre o valor calculado para essa tabela. Trata-se do mesmo conceito utilizado para desconto em Planejamento de Vendas, mas aplicando-se apenas à tabela em questão. No exemplo citado no começo desse tópico, por exemplo, podíamos dar um desconto de 15% na Tabela a vista do Plano de Lançamento.

Observação: Informações pertinentes à tabela em questão, a título de histórico.

Geração: Data de geração da tabela de preços.

Lançamento: Data de lançamento do empreendimento, de acordo com o cadastro da estrutura.

Entrega: Data de entrega do empreendimento, de acordo com o cadastro da estrutura.

Prazo Entrega: Prazo de entrega do empreendimento, em meses, de acordo com o cadastro da estrutura.

Mínimo para o Sinal: Valor ou percentual mínimo para o sinal, ou seja, quanto deve ser dado na entrada da compra da unidade, no mínimo, para aprovação da série. O mínimo pode ser um valor em moeda corrente, ou um percentual sobre o valor total da unidade.

Mínimo até a Entrega das Chaves: Valor ou percentual mínimo que deve ser pago até a entrega de chaves, para aprovação da série. O mínimo pode ser um valor em moeda corrente, ou um percentual sobre o valor total da unidade.

Nesse momento devem ser cadastradas, Em Inserir , as séries da tabela de venda em questão.

N° de Parcelas: Indica o número de parcelas da série de pagamentos.

Tipo de Periodicidade: Indica o tipo de série, podendo ser: Sinal, Mensal, Intermediária, Conclusão ou Financiamento. Este campo tem função meramente descritiva, não possuindo nenhuma influência sobre os valores e datas de vencimento da série de pagamentos. Cada um dos tipos de séries pode ser parametrizado em uma Classe Gerencial específica, dessa maneira será possível por exemplo, separar os valores de Sinal e Repasse de Financiamento na visualização do Fluxo de Resultado.

Intervalo entre Parcelas: Neste campo deverá ser informado o intervalo em meses entre o vencimento das parcelas.

Valor da Parcela: Representa o valor individual de cada parcela.

Valor Total da série: Calcula o valor da parcela pelo número de parcelas.

% de Preço de Venda: Indica o percentual que a série de pagamento representa em relação ao valor total da unidade.

% Acumulado: Indica o percentual acumulado das séries de pagamentos.

Mês de Início da Série: Indica o mês de vencimento da primeira parcela da série. O mês de início é calculado utilizando-se como referência o mês em que ocorreu a venda (Velocidade de vendas). Por exemplo, para as unidades vendidas em Janeiro de 2013 o mês zero será Janeiro 2013, já para as unidades vendidas em Fevereiro 2013 o mês zero é Fevereiro 2013 e assim sucessivamente.

Data de início da série: Representa a data prevista para o vencimento da primeira parcela da série.

Mês fixo para início da Série: Indica se o mês de vencimento da primeira parcela será ajustado de acordo com o mês em que ocorreu a venda, ou se o mês de vencimento será sempre o mesmo independente da data em que ocorreu a venda. Esta opção deverá ser utilizada quando se tem séries que vençam sempre no mesmo mês.

Este parâmetro deverá ser utilizado quando houver séries intermediárias (reforços, balões, etc.) que vençam em meses pré-determinados, como por exemplo, quando houver séries intermediárias que devam ser pagas todos os meses de Janeiro e Julho.

Este parâmetro também deverá ser utilizado para as séries com vencimento após a data de entrega do empreendimento, como no caso das séries de conclusão (chaves) e nas séries de liberação do financiamento que possuem vencimento em datas fixas.

Mês Fixo para término da Série: Se este campo estiver ativo, indica que a série de pagamentos não poderá ultrapassar o mês definido no campo “Mês término da Série”, nestes casos todas as parcelas com vencimento após essa data serão antecipadas para vencerem no mês definido no campo “Mês término da Série”.

Data Final da Série: Representa a data prevista de vencimento da última parcela da série. Caso os campos “Mês Fixo para término da Série” e “Mês término da Série” estejam definidos, eles serão utilizados para determinar a data final da série;

Tipo de Amortização: Sistema de Amortização utilizado na série:

SACOC: Juros Simples, segue a mesma nomenclatura da Carteira de Recebíveis;

Tabela Price: Amortização por Tabela Price.

SAC: Amortização por SAC.

Taxa: Taxa de juros a ser usadas quando o sistema de amortização for Tabela Price ou SAC.

Mês de Ref. Amortização: Mês inicial da vigência da amortização por Tabela Price ou SAC.

Aplicar TP 1ª Parcela: Se o campo estiver selecionado, a primeira parcela será computada no cálculo da correção TP, caso esteja desmarcado a primeira parcela da série não será computada na correção TP.

Tx. Juros: Taxa de juros a ser usada quando estiver usado sistema de amortização por SACOC. Também é utilizado para definir a taxa de juros a ser usada quando existir correção “Pré-TP” na série.

Tipo Juros: Indica se serão utilizados juros Simples ou Compostos no sistema de amortização SACOC e nos juros “Pré-TP”.

Nº meses para capitalização: Número de meses a capitalizar antes da aplicação da TP.

Capitaliza Saldo SAC: Indica se deve capitalizar ou não o valor dos juros quando a data de início (vigência) for anterior a primeira parcela da série. Ou seja, indica se os juros que incidem antes da primeira parcela devem ser incluídos no saldo devedor e rateados entre todas as parcelas ou cobrados integralmente na primeira parcela da série.

Manter valor da parcela fixo: Este campo é utilizado para determinar se o valor da parcela deverá permanecer inalterado quando o vencimento das parcelas ultrapassar a data de término fixo da série. Neste caso o valor das parcelas antes da data limite será mantido fixo e o valor das parcelas com vencimento após a data limite será todo acumulado na data limite de vencimento da série.

Quando este campo estiver desativado, o valor das parcelas que ultrapassarem a data limite será rateado entre todas as parcelas que vençam antes da data limite. Ou seja, o valor é diluído entre todas as parcelas e não sendo acumulado na data limite.

Controla nº parcelas?: Caixa de checagem que define se o sistema deve ou não fazer um controle quanto às parcelas da série. Como padrão, as parcelas que têm vencimento anterior à entrega das chaves virão marcadas, e àquelas com vencimento posterior a essa data virão desmarcadas. À medida que as vendas ocorrem, para as parcelas anteriores à conclusão, o sistema irá diminuir o número de parcelas, fixando o percentual de recebimento e aumentando o valor da parcela. Caso seja desmarcado o parâmetro, o sistema irá andar com o vencimento das parcelas, porém mantendo o número e o valor de parcelas. Para as parcelas com vencimento após a entrega das chaves, quando o parâmetro estiver desmarcado serão fixados o vencimento, o número de parcelas e o valor das mesmas. Caso marque o parâmetro, serão fixados os números das parcelas, e os valores, mas os vencimentos serão alterados, de acordo com as necessidades.

Liberação Acompanha Curva de Obra: Se estiver selecionado indica que a liberação da receita será conforme a execução física da obra; 

Defasagem para Liberação: Representa o número de meses entre a data de venda da unidade e a data em que a venda é efetivamente concretizada. Ou seja, representa o período de tempo necessário para a tramitação e registro das vendas no cartório e agente financeiro. 

Somente após a aprovação e registro de toda a documentação legal no cartório é que a venda pode ser considerada realmente efetivada. Assim sendo, a receita é liberada pelo agente financeiro somente após o registro de toda documentação. Este intervalo de tempo entre a venda e o encerramento da tramitação da documentação no cartório é representado pelo campo “Defasagem para Liberação” .

Inserir a partir do assistente

Abre um assistente que permite criar uma tabela a partir de outra já existente, ou ainda a partir de uma tabela do módulo de Gestão Comercial. Caso a opção escolhida seja a partir de uma tabela já existente, o sistema mostrará todas as tabelas de vendas criadas na filial em que estiver “logado”, dando a ele a opção de escolher qual deve ser copiada. A tabela escolhida poderá então sofrer alterações, caso necessário. Caso opte por criar uma tabela a partir das tabelas do módulo Comercial, o sistema mostrará as tabelas de preços existentes nesse módulo para a filial em questão, identificando o Empreendimento e o Bloco, e dará a opção de alterar os dados necessários

Tabelas Geradas

Podemos observar todas as tabelas de vendas geradas, mensalmente, para a tabela que escolhemos em Tabela de Vendas. Aqui, pode acompanhar as alterações na tabela, mês a mês, de acordo com o controle das parcelas das séries.

Resultado Plano

Podemos observar as resultados do plano escolhido em Planejamento de Venda em forma de fluxo de caixa, ou seja, todas as tabelas de venda terão suas parcelas agrupadas por tipo e por mês, de forma a mostrar os prováveis valores de recebimento em cada mês e o acumulado, caso o plano de vendas ocorra como foi esperado.

Fluxo de Recebimento

Permite visualizar o fluxo total dos recebimentos, de acordo com os planos de venda criados.

Os valores a receber são apresentados em forma de fluxo de caixa, sendo que mensalmente pode-se extrair o valor referente a parcelas de Sinal, Mensal. Intermediária e Conclusão, além dos totais Mensal e Acumulado. O sistema busca das tabelas de venda as informações para montar esse fluxo, conforme veremos na seqüência.

Check List

Depois de concluído o planejamento de vendas para o empreendimento, ou seja, criados os planos de venda e suas respectivas tabelas, no momento que for sair desse processo, clicando em OK, o sistema mostrará um “Check List” dos planos de venda existentes, conforme tela abaixo, com o objetivo de constatar se o processo foi concluído corretamente, e apontar os problemas encontrados. Na tela acima, verificamos que todos os processos estão checados, logo, não existem problemas com os Planos de Venda. Caso faltem informações, os percentuais não fechem em 100%, ou algum outro problema aconteça em um dos processos, o sistema irá marcá-lo com ou X, e  deverá revisar tal processo, antes de finalizar os planos de venda.

Planejamento de Obras

Planilha para cadastro de informações a respeito do planejamento da obra. Na parte superior da tela aparecerá o empreendimento em questão.

Datas e Prazos de Desembolso com a Construção

Prazo da Construção (meses): Prazo em meses previsto para a construção da obra, de acordo com o cadastro da estrutura. Esta informação vem como padrão podendo ser alterada no cenário, a fim de, por exemplo, aumentar o prazo da obra.

Desembolso com a Construção

Mês de Início: Mês de Início da construção, de acordo com o cadastro da estrutura.

Mês Final: Mês Final da construção, de acordo com o cadastro da estrutura.

Também é possível neste momento, alterar o início ou o final da obra.

Área e Custo de Produção

Área Total Construção (m2):

Área Total Equivalente (m2): Área total ou área equivalente. Esta informação vem como padrão do Cadastro de Estruturas / Bloco, podendo ser alterada nesta tela de acordo com a necessidade. Também é possível utilizar o Assistente para Cálculo da Área Total Equivalente disponível Em “Calculo de Áreas”.

Custo m2: Custo por metro quadrado da área equivalente.

Taxa de BDI (%): Taxa de Acréscimo ao custo raso

Taxa Adicional (%): Taxa adicional, alem do BDI, que pode ser aplicada com acréscimo ao custo raso.

Custo Raso de Produção: Produto da área total pelo custo por metro quadrado.

Custo Cheio de Produção: Custo Raso atualizado pelas taxas de DBI e Adicional.


Cálculo de Áreas

Habilita uma planilha para cálculo da área total equivalente conforme os tipos de pavimentos para composição da área total equivalente. Para maiores informações consulte anexo Manual do Assistente para Cálculo da área Total Equivalente.


Custos da Obra

Visando um melhor controle da empresa, custos da obra podem ser divididos entre os tipos criados , sendo possível atribuir valores ou percentuais, para que ao gerar o Fluxo Resultado, os valores sejam distribuídos entre as classes definidas para cada tipo de despesa.


Distribuição

Planilha que demonstrará a distribuição prevista das despesas de obra, mensalmente, de acordo com os percentuais mensais, também chamados de Curva da Obra.

Custo Raso de Produção: Valor referente ao previsto de custo raso de produção, conforme informado em Geral. Neste valor não são consideradas nem a Taxa Adicional nem a Taxa do BDI.

Custo Cheio Orçado: Valor referente ao previsto de custo orçado, conforme calculado em Geral considerando a Taxa Adicional e o BDI.

Atualizar: Opções para atualização do fluxo de custos da obra.

Distribuição: Distribuição linear dos gastos com construção, de acordo com as alterações feitas em: Geral e Correções.

Contas a Pagar: Atualizar os valores originários do processo de Contas a Pagar, no caso de utilização deste processo definido na simulação.

Limpar: Limpar a planilha de distribuição, ou seja, apagar os valores, com a opção de apagar apenas a Previsão e/ou o Contas a Pagar. Utilizado quando deseja digitar manualmente a curva da obra.

Atualiza Meses: Atualizar as alterações feitas nos meses do fluxo, de acordo com mudanças efetuadas em Geral e Correções. Opção necessária quando se altera o início ou o final da obra depois de definida a curva da obra.

Recalcular Valores: Recálculo de valores do fluxo a partir da curva da obra.

Recalcular Percentuais: Recálculo dos percentuais calculados a partir dos desembolsos da obra.

Importar: Opção utilizada para importar a curva da obra ou os desembolsos da obra a partir de um arquivo externo. Ou Cronograma ADO para importar um orçamento.

Centavos: Opção de visualizar ou não os centavos no fluxo.


Correções

Para inserir uma correção clique em inserir. Defina o período em que será aplicada a correção e o índice. Se já houver uma correção cadastrada, virá como padrão para data inicial da nova correção a data final da última correção cadastrada e, no campo Índice, virá o último índice utilizado. O custo cheio orçado e custo/m² atual serão usados como padrão valor base e o valor do custo/ m² respectivamente.

Correções do Custo Cheio Orçado

Ao preencher o período e o índice da correção, será calculado valor da correção, o valor base corrigido e o valor orçado atual.

O valor base corrigido é resultado do cálculo da correção sobre o custo raso rateado para o desembolso (valor base); e o valor orçado atual inclui o valor das taxas de BDI e adicional ao valor base corrigido (custo cheio corrigido).

Ao finalizar o cálculo da correção e gravar a inclusão, o valor orçado atual é aplicado à planilha de distribuição das despesas de obras.

As correções do custo cheio orçado possui a opção de exibir/ocultar, ativada através da tecla F9, ou através do clique na barra azul situada na parte inferior da tela.

Ao excluir uma correção, se não restarem outras correções no desembolso, o valor original distribuído (sem correção) é aplicado à planilha. Caso ainda existam correções, o valor orçado atual da última correção será aplicado.

Total

A finalidade de total é demonstrar a soma dos valores distribuídos para os desembolsos. Esta distribuição do total será gravada no banco para ser utilizada na importação na planilha de Financiamento da Produção.

Nesta tela temos disponível o campo de % Físico, além do % Financeiro da obra. Esse campo pode ser preenchido manualmente ou importado do módulo Administração de Projetos.

Observações

Tela para anotação de observações importantes a respeito do planejamento de obras, a título de histórico.

Despesas Comerciais

Despesas devidas de acordo com a receita gerada, demonstradas em um fluxo de caixa, mês a mês. Os valores são calculados automaticamente, utilizando o percentual definido na simulação e a velocidade definida no processo Despesas Vendas, aplicando tais percentuais de acordo com as tabelas de venda geradas para o empreendimento.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Despesas

Os percentuais para cada tipo de despesas serão apresentados nos seguintes campos, de acordo com o que foi cadastrado na simulação: Corretagem, Adicional Vendas, Publicidade, Stand Venda, Gestão, Outras, Clientividade e Projeto Social.Caso deseje, pode alterar esses percentuais é necessário alterá-los na simulação.

Distribuição dos Pagamentos em (%)

Fluxo de caixa mensal, separado por tipo de despesa, de acordo com os percentuais indicados nos campos acima. São mostrados os valores Previstos, do processo de Contas a Pagar e o total por mês gasto com a despesa.

Atualizar

Previsão: Atualizar o fluxo de caixa de acordo com as alterações feitas nos percentuais de despesas, ou no planejamento de vendas, ou ainda na velocidade de tais despesas. Como já mencionado anteriormente o sistema faz este cálculo automaticamente não necessitando que utilize esta opção.

Contas a Pagar: Atualiza os valores originários do processo de Contas a Pagar.

Despesas Tributárias

Planilha que demonstra os valores de tributos, de acordo com a receita gerada. Os tributos são calculados automaticamente, utilizando os percentuais definidos na simulação e aplicando tais percentuais de acordo com as classes gerenciais definidas no cadastro de tributos, como base de cálculo.

Planejamento de Tributos e Encargos

Nesta tela os valores serão atualizados automaticamente toda vez que for alterado algum item que possa afetar o cálculo dos tributos (como por exemplo, o quadro de receitas ou planejamento de vendas), não será mais possível alterar os valores da distribuição dos tributos, ou seja, os valores serão calculados automaticamente com base nos valores do fluxo de resultado.

A previsão de contas a pagar associada aos tributos, pode ser atualizada Em 'atualizar', item Contas a Pagar. É importante ressaltar que os valores de contas a pagar não são atualizados automaticamente, ou seja, é necessário selecionar a atualização através dessa tela.

Atualizar

Previsão: Atualizar o fluxo de caixa de acordo com as alterações feitas nos percentuais de tributos e no planejamento de vendas. Como já mencionado anteriormente o sistema faz este cálculo automaticamente não necessitando que utilize esta opção.

Contas a Pagar: Atualiza os valores originários do processo de Contas a Pagar.

Para realizar o cálculo dos tributos do primeiro mês do fluxo previsto, a base de cálculo considera os valores do Fluxo Realizado do mês imediatamente anterior ao primeiro mês do Fluxo Previsto. O mesmo vale para os tributos de recolhimento trimestral, que irão ter como base de cálculo os valores realizados dos três meses imediatamente anteriores ao inicio da simulação, respeitando a periodicidade do recolhimento trimestral.

Financiamento de Produção

Planilha para lançamento de valores referentes a empréstimos tomados em instituições bancárias para financiar a obra. 


Financiamento para Construção

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Custo da Obra: Custo previsto para a obra, conforme indicado no planejamento da obra.

Atualizar Valor do Financiamento: Não será atualizado automaticamente ao entrar na tela, caso o custo de obra sofra alteração. Após a aprovação do Financiamento, o valor do mesmo não sofre mais alterações, mesmo que ocorra um aumento ou diminuição no custo da Obra.

Valor Financ.: Valor a ser tomado como financiamento, informado diretamente ou definindo o percentual do custo da obra.

Mês de Início: Mês da liberação da primeira parcela, geralmente mês em que é contratado o financiamento, definido pelo número de meses após o lançamento do Empreendimento.

Dt.Início: Mês do calendário em que o empréstimo está sendo tomado.

Liberação: Quantidade de meses em que o financiamento será liberado.

Última Liberação: Mês da última liberação do financiamento.

Após % Mínimo da Obra: Determina o percentual mínimo acumulado de Execução da Obra para a liberação do financiamento.

Acompanhar a Curva da Obra: A liberação do financiamento será realizada em valores proporcionais ao percentual da obra executado no período. No mês em que for atingido o percentual mínimo de execução da obra, o percentual do financiamento liberado será igual ao percentual da curva de execução de Obra acumulado até então. Nos meses posteriores, a liberação do financiamento será em valores percentuais iguais ao percentual da obra executado no mês.

Curva da Obra: Determina o tipo de Desembolso (curva da obra) que será utilizado para calcular a curva de execução da Obra.

Após % de unidades vendidas: Determina o percentual mínimo de unidades vendidas do empreendimento, para a liberação do financiamento.

Após % de recebimento da carteira: Determina o percentual mínimo de recebimentos dos valores contratados da Carteira para a liberação do financiamento.

Defasagem: Determina o número de meses de defasagem entre o momento em que é atingido o percentual mínimo de execução da Obra ou de recebimentos da Carteira e a liberação do financiamento. Se a liberação do financiamento for no mesmo mês em que é atingido o percentual.

Curva da obra, acompanha o % Físico: permite que a liberação do financiamento acompanhe a curva de execução da obra, sendo assim, o % percentual mínimo da obra para liberação do financiamento e a planilha financeira irão considerar os valores constantes no campo % Físico do planejamento de obras.

Amortização do Financiamento

Carência p/ início amortização: Prazo, em meses, para início do pagamento do financiamento.

Primeiro Pgto: Mês do primeiro pagamento, após passada a carência.

Nº meses para amortização: Prazo, em meses, em que o financiamento será amortizado.

Último Pgto: Mês do último pagamento, após passada a carência.

Taxas de juros efetiva

Pgto dos Juros: Forma escolhida para pagamento dos juros Mensal, Semestral ou Anual.

Tx. de Intermediação: Taxa a ser paga sobre os repasses feito à instituição bancária para amortização do financiamento.

Abertura de Crédito

% do valor liberado:  percentual referente ao valor liberado para a abertura de crédito.

Mês do Pgto: Mês para pagamento da Taxa de Abertura de Crédito - TAC.

Liberação do Financiamento pela curva de Execução da Obra

Caso seja informado um valor diferente de zero em “Após % Mínimo da Obra”, o campo “Mês de inicio” da liberação será ajustado automaticamente para o mês em que o acumulado da curva de execução da obra atingir o percentual mínimo somado ao número de meses de defasagem.

Se o campo “Acompanhar Curva da Obra” estiver ativo, a quantidade de meses em que o financiamento será liberado é ajustado automaticamente para o valor resultante da subtração do mês de conclusão da obra menos o mês em que é atingido o percentual mínimo definido para a liberação do financiamento.

Para realizar a liberação do financiamento pelo percentual de execução da Obra, obrigatoriamente deverá ter sido realizada anteriormente a distribuição das despesas de obra no Planejamento de Obras.

Liberação do Financiamento pelo percentual de recebimentos da Carteira.

Para a composição do recebimentos da Carteira, somente são considerados os valores Contratados da Carteira. A Previsão de Vendas (venda de estoque de unidades disponíveis) não é considerada para a composição dos recebimentos da Carteira.

Se for informado um valor diferente de zero em “Após % de recebimento da Carteira”, o campo “Mês de inicio” da liberação será ajustado automaticamente para o mês em que os valores acumulados de recebimentos da Carteira atinge o percentual mínimo especificado, somado ao número de meses de defasagem.

Caso tenham sido informados valores diferentes de zero para o percentual mínimo da obra e da Carteira, o financiamento somente será liberado após as duas condições serem atingidas.

Liberação do Financiamento pelo % de unidades vendidas do Empreendimento

Possível controlar a liberação do Financiamento de Produção de acordo com o percentual de unidades vendidas, ou seja, o financiamento somente será liberado, após ser atingido o percentual de unidades vendidas definido no parâmetro “Após % de unidades vendidas”.

Para determinar o momento em que é atingido o percentual mínimo de vendas são consideradas as datas dos contratos de compra e venda, para as unidades vendidas. Para as unidades em estoque é utilizada a velocidade de vendas, definida no Planejamento de Vendas. Para chegar à curva de vendas utilizada na liberação do financiamento, deve se considerar tanto as unidades vendidas como o planejamento de venda das unidades em estoque.

Exemplo: tem 100 unidades para vender e no % mínimo da carteira é 10%. Foram vendidas 10 unidades, ou seja, 10%, independente se foram pagas somente 5% de sinal. Ou seja, se vendeu 10% das unidades, será liberado o financiamento.

Planilha Financeira

Planilha que demonstra o fluxo do empréstimo, ou seja, os valores das liberações, juros, repasses e pagamentos mês a mês.

Atualizar

Distribuição (Linear): Atualizar, de forma linear, o fluxo dos empréstimos, ou seja, atribuir percentuais iguais a todos os meses de forma a totalizar 100%.

Meses: Atualizar o período em meses do fluxo, de acordo com alterações efetuadas na planilha de Financiamento da Produção.

Recalcular Valores: Recalcular os valores do fluxo, de acordo com alterações efetuadas na planilha de Financiamento da produção utilizando os percentuais existentes.

Recalcular Percentuais: Recalcular os percentuais do fluxo através dos valores de distribuições.

Importar Curva da Obra: Opção de importar uma curva de obra desde que o prazo em meses seja igual ao período de distribuição. Esta opção é bastante utilizada nos casos em que o financiamento é liberado de acordo com a evolução da obra.

Limpar: Apaga todas as informações do fluxo, utilizado quando deseja informar os valores manualmente.

Centavos: Opção de visualizar ou não os centavos nos valores da planilha.

Origem de Recursos

Valores diversos de outras origens, que não se enquadram em nenhuma das planilhas já citadas. Este processo é indicado, por exemplo, para casos em que seja necessário lançar valores reduzindo uma determinada Classe Gerencial de receita, ou ainda, lançar receitas que não sejam nem de origem operacional (receitas de vendas), nem de origem societária (aportes de capital) e nem de financiamentos.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Período Financeiro: Período em que as origens devem ser lançadas. Escolhendo uma data inicial e final, o sistema abrirá o fluxo nos meses indicados no período, assim que escolher a classe que receberá os valores. Para lançar valores em diversas classes, deve-se abrir o período de forma a compreender todos os meses que receberão valores, e clicar sobre cada uma das classes para digitar os valores.

Total da Classe: Soma dos valores atribuídos à classe escolhida.

Total Geral: Soma dos valores de todas as classes.

Ajustar Período: Utilizado para atualizar os meses do fluxo, quando alterado o período financeiro. Importante: não é possível lançar valores em meses anteriores à data inicial da Simulação.

Opções

Importar: Opção para importar valores de outros arquivos, por exemplo, planilhas de Excel.

Limpar: Opção para apagar os valores Previstos ou originários do processo de Contas a Receber.

Outras Aplicações

Valores diversos de outras aplicações, que não se enquadram em nenhuma das planilhas já citadas. Este processo é indicado, por exemplo, para casos em as despesas são pontuais, não se enquadrando na forma de inclusão das planilhas especificas da simulação e cenário, sendo que para casos em que as despesas são provenientes de séries de pagamentos, é indicado o processo de Despesas Extras.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Período Financeiro: Período em que as aplicações devem ser lançadas. Escolhendo uma data inicial e final, o sistema abrirá o fluxo nos meses indicados no período, assim que escolher a classe que receberá os valores. Para lançar valores em diversas classes, deve-se abrir o período de forma a compreender todos os meses que receberão valores, e clicar sobre cada uma das classes para digitar os valores.

Total da Classe: Soma dos valores atribuídos à classe escolhida.

Total Geral: Soma dos valores de todas as classes.

Ajustar Período: Atualiza os meses do fluxo, quando alterado o período financeiro.

Opções

Importar: Opção para importar valores de outros arquivos, por exemplo, planilhas de Excel.

Limpar: Opção para apagar os valores Previstos ou originários do processo de Contas a Pagar.

Não é possível lançar valores em meses anteriores à data inicial da Simulação.

Aporte de Capital

Informações a respeito de aporte e distribuição de capital devem ser informadas nessa planilha.

Antes de serem informados os valores de aporte e distribuição, é necessário gerar o fluxo de caixa do cenário em questão, na tela de Resultado.

O aporte e distribuição de capitais serão distribuídos conforme o fluxo de caixa do cenário da simulação.

Para calcular o aporte e distribuição de capitais é necessário que tenha investidores cadastrados para os blocos do empreendimento utilizado na simulação.

Planilha de Aporte e Distribuição do Capital

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Arredondamento do Aporte: Informar de quanto será o valor aportado a cada necessidade de aporte, ou seja, de quanto em quanto vai haver solicitação de capital aos investidores, para suprir o saldo mínimo de aporte.

Saldo mínimo de Aporte: Informar qual deverá ser o saldo mínimo em caixa que deverá ser considerado para que seja efetuado o aporte. Sempre que o saldo de caixa for menor ou igual a este valor, será aportado o valor do arredondamento até que o saldo fique superior ao valor mínimo informado.

Saldo mínimo de Distribuição: Informar qual deverá ser o saldo mínimo em caixa que deverá ser considerado para que seja feita a distribuição. Caso o saldo em caixa seja maior que o saldo mínimo informado, será feita a distribuição pelo valor de arredondamento do aporte.

Data inicial da Distribuição: Data em que se iniciará a distribuição do capital aos investidores. O sistema traz como padrão a data de entrega da obra, vinculada à simulação. Esta data pode ser alterada conforme necessidade.

Tipo de Fluxo: Filtra o fluxo de caixa conforme a movimentação: Não Gerencial e Gerencial.

Calcula aporte no período da distribuição: Opção de calcular ou não valores de aporte dentro do período estipulado para distribuição, ou seja, a partir do momento que foi iniciada a distribuição, caso seja alcançado o saldo mínimo de aporte, deve-se ou não solicitar mais aportes aos investidores?

Calcula distribuição no período do aporte: Opção de permitir ou não distribuição no período de aporte, ou seja, caso o valor do caixa seja suficiente para realizar distribuições, mesmo antes do período indicado para o início da distribuição, ela deve ou não ser feita?

Considerar vendas de estoque: Parâmetro que permite considerar ou não valores referentes a vendas de unidades em estoque, ao montar o fluxo. Essa opção só será disponível caso a opção escolhida para o parâmetro Tipo de Fluxo for Não Gerencial. Se for escolhida a opção Sim, será gerado o fluxo de caixa com os valores de vendas, assim como os tributos e despesas provenientes desses valores. Caso a opção escolhida seja Não, o fluxo será gerado sem os valores de vendas e sem os valores de tributos e despesas provenientes dessas vendas, exceto as despesas de Publicidade e Stand de Vendas.

Esse parâmetro permitirá que seja gerado um fluxo de aporte para cada tipo de fluxo de caixa, ou seja, poderá ser gerado um fluxo considerando os valores de vendas e outro não considerando os valores de vendas, permitindo uma visão diferenciada de previsões de aporte e distribuição. O cálculo do aporte para os fluxos com e sem vendas será feito automaticamente para os dois fluxos simultaneamente, não sendo necessário alterar o parâmetro e mandar recalcular. Após o cálculo feito basta alterar o parâmetro para filtrar o tipo de fluxo que deseja visualizar. Os parâmetros serão comuns para todos os fluxos (Gerencial, Não Gerencial com e sem vendas de estoque), não sendo possível calcular os fluxos com parâmetros diferentes.

Considerar Saldo Financeiro

Saldo de Caixa: corresponde ao saldo das contas financeiras vinculadas ao projeto do Empreendimento utilizado no cenário.

Saldo Realizado: corresponde ao saldo realizado do fluxo do empreendimento, gerado no fluxo Realizado + Previsto em de Resultado.

Indicado: Define qual o saldo que deverá ser considerado no fluxo de aporte e distribuição.

Após informar os parâmetros, deve clicar em “Calcular”, para que seja feito o cálculo do aporte e distribuição do capital entre os investidores. O mês de início e os valores da distribuição são destacados em azul.

Em Distribuição tem a visão completa do fluxo de aporte e distribuição.

Investidores e Co-Investidores

Investidores

Caso queira se verificar a distribuição entre os investidores pode-se clicar em Investidores.

Co-Investidores

Para visualizar os valores de aporte e distribuição dos Co-Investidores, é necessário verificar os itens Cadastro dos co-investidores e Parâmetro para cálculo da taxa de administração para os co-investidores.

O primeiro item refere-se ao cadastro de investidores da Estrutura (Cadastro/Estrutura/Bloco/ Investidores), onde deverão ser cadastrados os co-investidores com seus percentuais de participação no aporte e distribuição.

O segundo item refere-se ao parâmetro para cálculo da taxa de administração do co-investidor. Este parâmetro se encontra na tela de edição do empreendimento, também no cadastro de Estruturas. O parâmetro indica se deverá ou não ser cobrada a taxa de administração dos co-investidores.

O valor base para cálculo do aporte dos co-investidores será o valor de aporte calculado para a empresa, que é demonstrado em de Investidores. O valor aportado para a empresa será distribuído entre os co-investidores de acordo com os percentuais. Por exemplo: se o valor calculado de aporte for de 200.000, sendo que foram calculados para a empresa 100.000, esses 100.000 serão divididos entre a empresa e seus co-investidores, ou seja, se a empresa possuir um co-investidor com o percentual de 20%, o valor a ser aportado será de 20.000 para o co-investidor e de 80.000 para a empresa, totalizando os 100.000 de aporte calculado para o investidor empresa.


Taxa de Administração

Os valores referentes à Taxa de Administração, de acordo com parâmetro no cadastro de estrutura, podem ser visualizados em com esse nome.

A taxa de administração somente será visualizada caso o parâmetro Calcular taxa para os Co-Investidores estiver marcado para o empreendimento.

A taxa de administração dos co-investidores será calculada de acordo com a taxa de administração total calculada no fluxo do empreendimento, também levando em consideração os percentuais de aporte. Por exemplo: supondo que o percentual de aporte da empresa entre os investidores é de 50% e a taxa de administração do empreendimento é de 50.000, será considerado o valor de 25.000 de taxa para distribuição entre os co-investidores. Levando em consideração a situação anterior, onde a empresa possui um co-investidor que participa em 20% no aporte, será calculada uma taxa de administração de 5.000 para o co-investidor, ou seja, 20% de 25.000.

Exportar: Exporta os fluxos para arquivos do tipo HTML, Excel, Texto ou XML.

Caso haja alteração na simulação ou no cenário, é necessário recalcular o resultado e o aporte, para atualizar os dados.

Despesas Extras

Outros valores de despesas com o empreendimento, que não se enquadram nas planilhas citadas anteriormente e que precisa possuir séries de pagamentos.

Inserir Despesas Extras

Através do botão “Inserir”, que se encontra na barra lateral azul à direita da tela, o usuário tem a opção de incluir despesas extras, incluindo estes valores diretamente em uma Classe Gerencial. 

Seq.: Número de seqüência, indicado automaticamente pelo sistema, e que não pode ser alterado. 

Descrição: Descrição da despesa, a critério do usuário. É recomendado que se destaque na descrição a que se destina esta despesa, por exemplo, despesas com manutenção do Stand de Vendas. 

Valor Base: Valor total gasto com esse tipo de despesa, a qual deverá ser distribuída no fluxo. 

Classe Ger.: Classe gerencial na qual estes valores serão alocados. 
  
Através da pasta Fluxo, poderá ser visualizado o fluxo mensal das despesas inseridas, conforme demonstrado abaixo: 

O botão Atualizar faz as atualizações necessárias no fluxo, de acordo com informações na pasta Itens.

Itens

Em “Inserir”, que se encontra na barra lateral azul à direita da tela, tem a opção de incluir despesas extras, incluindo estes valores diretamente em uma Classe Gerencial.

Seq.: Número de seqüência, indicado automaticamente pelo sistema, e que não pode ser alterado.

Descrição: É recomendado que se destaque na descrição a que se destina esta despesa, por exemplo, despesas com manutenção do Stand de Vendas.

Valor Base: Valor total gasto com esse tipo de despesa, a qual deverá ser distribuída no fluxo.

Classe Ger.: Classe gerencial na qual estes valores serão alocados.


Fluxo

Através de Fluxo, poderá ser visualizado o fluxo mensal das despesas inseridas, com o valor de correção e juros separados do valor principal.

Atualizar faz as atualizações necessárias no fluxo, de acordo com informações em Itens.

Securitização

Securitização abre a tela para a definição dos valores que serão securitizados. A mensagem informando que o fluxo está sendo montado sempre será mostrada antes de abrir a tela.

Quando for planejamento estratégico, a mensagem será mostrada para a securitização da carteira. Já quando for estudo de viabilidade, será mostrado a mensagem de montagem do fluxo para o estoque.

A tela é dividida por abas entre Carteira e Estoque, sendo que a opção carteira somente é mostrada quando for Planejamento Estratégico. Cada aba é dividida entre parâmetros e distribuição.

Os parâmetros serão mostrados e agrupados pela data de entrega e pelo bloco, sendo que pelo bloco, quando as datas de entregas dos blocos forem diferentes. Já para a securitização do estoque, será sempre a data de entrega do bloco.

Parâmetros

Nos parâmetros serão mostrados os blocos separados por data de entrega, quando a entrega for diferente de um bloco para o outro. Assim será possível definir taxas e percentuais de participação da securitização para cada entrega.

Opção de seleção para aplicar os parâmetros que estão definidos em um bloco para os demais blocos selecionados.

Descrição do Bloco.

As opções “financiamento”, “subsídio” e “financiamento direto”, todas agrupadas por financiamento. Desta forma é possível considerar somente a origem que desejar, sendo que a soma das origens será apresentada no fluxo na coluna de financiamento. Se marcar para considerar somente subsídio, na coluna de financiamento será apresentado somente os valores de subsídios.

Data de entrega do bloco.

Data base para a descapitalização do valor do fluxo conforme a taxa informada para VP.

Receita percentual do fluxo da carteira que será retirado para ser securitizado.

Taxa VP para o cálculo do valor presente.

Distribuição

A distribuição será montada dinamicamente de acordo com os parâmetros preenchidos. Colunas com agrupamento por data de entrega serão visualizados no fluxo da distribuição para a securitização.

Na planilha de distribuição é possível visualizar os seguintes itens:

Primeiro agrupamento - Referência: Data

Segundo agrupamento - Fluxo da receita 

Carteira: os valores das colunas Carteira e Financiamento vindos do Planejamento da Carteira.

Estoque: os valores das colunas Mensal, Intermediária e Conclusão vindos fluxo de recebimento do Planejamento de Vendas.

Terceiro agrupamento: Base a ser securitizada (% Receita), percentual do fluxo da receita que será securitizado.

Carteira: o agrupamento para os valores serão da mesma forma, ou seja, agrupados por data de entrega para carteira ou financiamento.

Estoque: os valores serão agrupados por data de entrega para as séries mensais, intermediárias e conclusão.

Este agrupamento como padrão não é mostrado ao entrar na tela. Para que seja possível visualizá-lo, basta clicar com o botão direito do mouse sobre a planilha de distribuição e clicar no item de menu “Mostrar valor base”.

Quarto agrupamento: Valor securitizado (% Receita a VP), fluxo com o percentual da receita (Base a ser Securitizada (% Receita)) calculado a valor presente (VP). Neste agrupamento serão mostrados os valores que foram escolhidos para serem securitizados calculados a VP. A soma total dos valores por entrega serão colocados na coluna “total securitizado” posicionado na data de entrega.

Como padrão os valores securitizados (base calculada a VP) serão mostrados agrupados pela data de entrega. No final será apresentado a soma de toda a securitização na data de entrega do bloco. Por último, serão mostrados os valores fluxo da receita atualmente considerando a securitização.

Total Securitizado (Soma do fluxo a valor presente apresentados na data de entrega de cada bloco).

Fluxo Securitizado: Fluxo da receitas descontando o percentual que será securitizado somando ao valor que foi securitizado.


Redistribuição



Nesta tela o valor total securitizado na data de entrega poderá ser redistribuído para outros meses dentro do período do fluxo.

Ao clicar sobre o valor total securitizado posicionado na data de entrega, será disponibilizado uma nova opção “Redistribuição”.

Os valores poderão ser lançados dentro do período do fluxo distribuído. Ao clicar sobre esta opção, será disponibilizado um novo fluxo para lançamento de valores em percentuais ou valores.

Ao lado é apresentado uma legenda para informar a situação em que os valores serão apresentados redistribuídos ao voltar para a aba do fluxo.

Valores não distribuídos: Valores que ainda não possuem redistribuição.

Valores distribuídos: Valores que já foram redistribuídos.

Distribuição dos valores: Valores que foram lançados na planilha de redistribuição.

Após o lançamento da redistribuição, ao voltar para o fluxo, os valores serão apresentados conforme a legenda da planilha de distribuição.