No tópico Funcionalidades você vai encontrar informações que facilitaram a utilização do Mega, detalhando o fluxo dos processos de uma maneira geral.

Dataware House

A utilização do processo do DataWareHouse é essencial para o bom funcionamento do Módulo do Painel Gerencial, pois esse processo atualiza os dados lançados no sistema no módulos Financeiro, Carteira, Empreiteiros, Administração de Obra, Contratado e as Views de Nível para refletir nos Fluxos envolvidos com o processo.

A opção 'Geral' vem marcada como padrão onde executa todos os procedimentos do Job de uma só vez, podendo atualizar ou não os cenários criados no módulo do Painel.

Ao escolher as opções, basta clicar no botão “Executar” para iniciar a execução. É apresentada uma mensagem de confirmação, pois o processo pode gerar lentidão no Banco de Dados. Sendo assim, recomendamos que seja liberado para usuários capacitados, ou executado somente pelo JOB automático geralmente programado para rodar fora do horário comercial.

As “Views de Níveis” cria as views quando ainda não existirem e atualiza somente se houverem alterações no conteúdo que necessite da mesma. Serão exibidos no log somente as views que realmente foram executadas, caso alguma delas já tenha sido criada e esteja atualizada, não será exibido informações no log.

Ao finalizar a execução de todos os procedimentos, será exibida a mensagem informando a conclusão.

A gravação do Log serve para verificar se a atualização ocorreu corretamente, o usuário que executou o Job manual e na atualização automática será gravado o usuário 'Banco de Dados'.

Estudo de Viabilidade

O processo do Estudo de Viabilidade é um recurso de planejamento Econômico e Financeiro de um projeto ou empreendimento imobiliário, através da obtenção de resultados de forma estática e dinâmica, que são apresentados com a visão de fluxo de caixa, por um conjunto de indicadores econômicos, financeiros e gráficos, possibilitando a criação e visualização de diversos cenários.

O primeiro passo se realizar o Estudo de Viabilidade de um empreendimento, é cadastrá-lo como estrutura fictícia no Menu Cadastros / Estruturas do módulo Painel Gerencial.

Deve-se também definir um plano de Classes Gerenciais para utilização tanto no Estudo de Viabilidade como no Planejamento Estratégico, que contenham vínculo das Classes Financeiras às suas respectivas Classes Gerenciais, definir os vínculos das mesmas com as planilhas e processos do Painel Gerencial através do botão Parâmetros.

O próximo passo para elaboração de um Estudo de Viabilidade é criar a simulação, onde define os parâmetros para cálculo das Despesas Tributários e Comerciais, o Quadro de Áreas do Empreendimento juntamente com as tipologias das unidades, as Despesas do Terreno (preço, condição de pagamento, ITBI, registro, etc), Despesas de Incorporação (Jurídicas, Averbação, etc) entre outras informações, necessárias para a definição do negócio e posterior geração do fluxo de caixa e dos indicadores do empreendimento.

Para cada simulação criada é vinculado um ou mais Cenários, onde poderá ser alterada a Composição do Preço de Venda e VGV (Valor Geral de Vendas), a Velocidade das Vendas, o Custo da Obra, Cálculo de aportes e distribuição de resultados para os investidores, Simulação de securitização de recebíveis, gastos com aquisição de terrenos, permuta de unidades, permuta financeira, custos com registro de incorporação e seguros etc. Fornece um conjunto de indicadores econômicos e financeiros para avaliação do retorno de investimento previsto.

Pode-se concluir que na Simulação são cadastradas as informações que são fixas para um Estudo de Viabilidade em questão (tipo do empreendimento, quadro de áreas, custos do terreno, etc) e nos Cenários podemos variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento. Por exemplo: para aumentar o Índice Lucratividade do Empreendimento, pode-se aumentar o Preço/m² de Venda e/ou diminuir o Custo/m² de Construção. Para finalizar com o Fluxo de Caixa previsto para o projeto que demonstra os resultados dos cenários, e poderá ser visualizada através dos seguintes botões: Previsto, Realizado + Previsto e Consolidado Geral.

Estudo de Viabilidade - Cenários

Os Cenários tem como objetivo variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento selecionado na Simulação.

Pode ser alterada a Composição do Preço de Venda e VGV (Valor Geral de Vendas), a Velocidade das Vendas, o Custo da Obra, Cálculo de aportes e distribuição de resultados para os investidores, Simulação de securitização de recebíveis, gastos com aquisição de terrenos, permuta de unidades, permuta financeira, custos com registro de incorporação e seguros etc. Fornece um conjunto de indicadores econômicos e financeiros para avaliação do retorno de investimento previsto.

Na parametrização do Cenário existem vários processos ligados que irão formar o fluxo de caixa e indicadores para o investimento previsto. Inicia-se com o Quadro de Receitas para composição do Preço de Venda, Planejamento de Vendas que define os períodos, velocidades, tabelas de vendas e etc, Planejamento de Obras que calcula a Área Total Equivalente, o custo/m² de construção e define a curva da obra, as Despesas Comerciais devidas de acordo com a receita gerada, as Despesas Tributárias com base no Fluxo de Recebíveis, o Financiamento de Produção para cálculo de empréstimos que financia a obra, Outras Origens que não se enquadram em nenhuma das planilhas, Outras Aplicações que não se enquadram em nenhuma das planilhas, Aporte e Distribuição de Capital para cálculo da previsão baseado no Fluxo de Caixa e na participação de cada Investidor do Empreendimento, as Despesas Extras que não se enquadram nas planilhas citadas, mas é possível classificar as despesas extras pela Classe Gerencial e inserir várias séries de pagamentos e por último a Securitização.

Os cenários podem ser classificados através de status e cores, sendo eles Ótimo, Provável, Normal e Crítico. São definidos no momento da criação ou edição do cenário, e definem como prevê o resultado de tal cenário. As opções do fluxo de Resultado dão liberdade a respeito de quais processos irão fazer parte do resultado, por exemplo, se as Receitas e Despesas serão calculadas, se irá abater os impostos gerando os valores líquidos, os custos de aquisição de terreno serão apresentados e se considera o fluxo do aporte e distribuição.

Após parametrizar todos os processos desejados, basta gerar o resultado com o fluxo de caixa e analisar a previsão criada.

Estudo de Viabilidade - Resultado

O resultado dos cenários pode ser visualizado através das opções Previsto, Realizado + Previsto e Consolidado Geral. Serão apresentadas as informações do Fluxo de Caixa Previsto do cenário escolhido. A data inicial da simulação separa os valores a partir desta data como Previsões e os valores anteriores a esta data, e provenientes exclusivamente do Módulo Financeiro, como Movimento Realizado. Assim, qualquer valor lançado nas planilhas antes dessa data não aparecerá no Fluxo Previsto.

O Fluxo de caixa demonstra os valores previstos para o cenário, agrupados por mês e classe gerencial.

Os indicadores apresentam os valores financeiros organizados em grupos para facilitar a visualização. Os grupos são separados por análise sobre o Terreno, sobre a Construção, sobre os Resultados, sobre os Recebimentos, Informações do Financiamento, Taxas Utilizadas e Análise dos Eventos (Datas).

O botão ‘Vlr Presente’ define a Data Presente, tanto como Início do Fluxo, Início da Simulação ou Personalizada a Taxa de Desconto, que pode ser qualquer uma das três taxas indicadas na simulação ou ainda uma taxa Personalizada e o Realizado Histórico, com Taxa Fixa ou com Índice. Ser gerado “Com Índice”, ou seja, ao invés de utilizar uma taxa fixa para calcular o Valor Presente dos valores realizados, pode-se utilizar a variação de um índice para realizar o cálculo.

Os gráficos de Acumulado Nominal e VPL do Fluxo de Caixa tem várias formas de visualização. O gráfico Acumulado Nominal demonstra o fluxo de caixa do cenário de uma forma mais fácil, sendo que os valores abaixo da linha do 0 (zero) representam valores negativos no fluxo e são mostrados na cor vermelha, enquanto valores positivos aparecem em azul e acima da linha.

O gráfico Valor Presente do Fluxo de Caixa demonstra o Lucro Nominal o momento em que a curva do gráfico chega a linha do 0 (zero) a TIR é encontrada, Taxa Interna de Retorno.

A Velocidade de Vendas demonstra um fluxo com o movimento das unidades do empreendimento, de acordo com o planejamento de vendas. Mostra a quantidade de unidades disponíveis mês a mês e a quantidade Permutada e Comprometida. Ao atualizar o quadro de receitas deve atualizar também os planos de venda para que os dados mostrados estejam corretos.

No botão “Gráficos” podemos visualizar o Desempenho Mensal das Vendas e um gráfico da Curva S das Vendas, através do quarto botão encontrado na mesma barra. É possível visualizar os dois gráficos de três formas diferentes. O gráfico do desempenho mostra a quantidade de unidades vendidas distribuídas ao longo do tempo, e a Curva S das Vendas, mostra a evolução das vendas acumulando os percentuais vendidos em cada mês (% Total).

Estudo de Viabilidade - Simulação

Uma boa dica para o nome da Simulação é colocar o nome do futuro Empreendimento e no tema a localização do Terreno. Outra dica é colocar antes do nome da Estrutura a data de cadastro no formato (aaaa.mm.dd), pois desta forma poderá facilmente organizar cronologicamente as Estruturas.

Data inicial da simulação é usada para definir a separação do Fluxo Realizado do Fluxo Previsto. Portanto, somente os valores com datas superiores à data inicial serão considerados no Fluxo Previsto.

Os lançamentos da simulação servem para todos os blocos do empreendimento. A utilização da simulação por Bloco dependerá da estrutura de informações, de acordo com parâmetros definidos no sistema.

Ao parametrizar a simulação é possível apresentar os valores do contas a pagar e receber se utilizar o mesmo projeto da estrutura fictícia, informar a Taxa para o cálculo da VPL, Taxa para cálculo da TIR e MTIR, Taxa Financiamento, Taxa Aplicação, Taxa para cálculo de Receitas e Despesas Financeiras, Taxa Captação, Taxa Aplicação, índice para conversão de 2ª moeda e VPL Realizado.

Apenas as simulações eleitas poderão participar do Planejamento Estratégico e posteriormente poderão ser utilizadas como comparativo para analise do empreendimento.

A Planilha de Despesas de Vendas é utilizada para definir as taxas de Corretagem, Adicional de Vendas, Publicidade e propaganda, Stand de Vendas, Gestão e outras Taxas. Na parte superior do “Grid” serão trazidos como padrão os valores que foram informados nos Parâmetros do módulo Painel Gerencial.

A Planilha para Cálculo de Tributos e Encargos define as taxas de PIS, IRPJ, Geric, TAC, CPMF, ISS, CSLL, COFINS e Outras taxas, bem como seus recolhimentos, Mensalmente, Trimestralmente, na Entrega da Obra e Mensalmente ou na Entrega da Obra e Trimestralmente. A aplicação destas taxas é sobre os valores das receitas determinadas no fluxo de caixa, o processo não calcula lucro real.

O botão “Clonar”, permite replicar todos os dados de uma simulação existente, criando uma cópia com todas as informações da Simulação e todas as planilhas de despesas, receitas, cenários e os seus respectivos resultados.

Nas Despesas com Terreno devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pelo Terreno, como Área total do terreno, Valor unitário, Valor pago, Data da compra, ocupação do solo, forma de pagamento, permutas local, física ou financeira e os demais custos referentes ao terreno, exemplo Valor ITBI, custo registro, projeto/estudo, inquilino, infra-estrutura, demolição, outros gastos.

Nas Despesas de Incorporação são inseridas as informações referentes às despesas incorridas pela Incorporação da Obra, Área total da construção a ser realizada, custo previsto, custo total da construção, custo do terreno informado na Planilha de Despesas com o Terreno e os demais custos referente à incorporação, exemplo Aprovação de Projetos, Registro de Incorporação, Legais e Jurídicas, Custo de Averbação da Construção, Seguro de Término de Obra e Outras Despesas. Na planilha de Planejamento é possível visualizar um fluxo de caixa das despesas de incorporação até o momento.

Despesas comerciais, que foram inseridas dentro da simulação, nos meses em que os pagamentos têm previsão de ocorrer, por exemplo, Comerciais Corretagem, Adicional de Vendas, Publicidade, Stand de Venda, Gestão, Outras. Pode-se criar o fluxo de caixa dos pagamentos de cada tipo de despesa, incluindo os meses de pagamento e alocando os percentuais previstos dentro de cada mês, fechando o percentual em 100%.

No Quadro de Áreas é possível preencher as informações por Bloco, caso o empreendimento possua mais de um, tipo das unidades, área total privativa da unidade, área total comum da unidade, área total do terraço da unidade, área total das garagens da unidade, total de outras áreas da unidade, somatória de todas as áreas, número de unidades que pertence à tipologia em questão.

Fluxo de Disponibilidade

O fluxo de Disponibilidade foi criado para facilitar o acompanhamento dos saldos do fluxo de caixa diário de curto prazo, para uma ou mais conta financeira.

O processo prevê a evolução dos saldos das contas financeiras de forma individual, tendo como base o saldo atual e os títulos com vencimento futuro diretamente vinculados.

A simulação do saldo futuro de cada conta financeira se forma através da seleção individual de quais títulos serão pagos ou não na data de vencimento, simulação de valores bloqueados e cheques pré-datados emitidos e não compensados, além de simular transferências entre contas financeiras. Ou então valores calculados através de fórmulas matemáticas simples, tendo como base de cálculo os valores de outras variáveis.

As origens desses títulos se devem ao Módulo Financeiro Contas a Pagar, Contas a Receber, Títulos vencidos, Pagamento Eletrônico Agendado e do Módulo Carteira as parcelas a vencer.

As simulações de transferências, valores bloqueados e cheques pré-datados emitidos e não compensados, são realizadas de forma manual e não são replicadas e nem tem impacto no módulo financeiro.

O controle de limite de crédito disponível da conta financeira é recomposto diariamente de acordo com as entradas e saídas previstas.

Saldo da conta financeira apresentado no primeiro dia do Fluxo de Disponibilidades é baseado no valor da Ficha Financeira do Módulo Financeiro. Ou pode ser manualmente informado.

As contas financeiras podem ser classificadas como Movimentação ou Aplicação através da categoria vinculada ao cadastro de contas financeiras e parametrizadas através do item “Contas Financeiras de Aplicação”, botão “Categorias”.

Os Títulos Vencidos apresentados no primeiro dia do fluxo, com o vencimento anterior a data base do cenário, tem a opção de escolha de quais farão parte do fluxo pela tela de detalhamento.

É importante ressaltar que o Fluxo de Disponibilidades irá considerar somente os títulos que estiverem sendo mostrados no Fluxo de Caixa Previsto, respeitando a parametrização de datas e filtros do cenário. Por considerar somente os títulos que estejam presentes no Cenário do Fluxo Previsto, um novo título lançando no módulo Financeiro somente será considerado no Fluxo de Disponibilidades após a atualização do Datawarehouse do Painel Gerencial e a atualização do cenário do Fluxo Previsto.

Todos os valores do fluxo de Disponibilidades serão demostrados de modo consolidado, agrupando os valores na organização consolidadora ao qual a filial estiver vinculada. Ou seja, se uma mesma Conta Financeira estiver vinculada em duas ou mais filiais sob a mesma organização consolidadora a conta financeira somente será mostrada uma única vez no Fluxo de Disponibilidades e os valores apresentados para esta conta estarão consolidando toda a movimentação.

O Fluxo pode ser visualizado através da Holding, uma vez que os valores estarão agrupados por cada uma das organizações consolidadoras a qual a Conta Financeira estiver vinculada, sempre respeitando o conceito de Filial Ativa do Mega.

Fluxo Previsto

O Fluxo Previsto é uma forma de visualização do fluxo de caixa, onde apresenta os valores previstos do contas a pagar, contas a receber, carteira de recebíveis, medições do empreiteiros, cronograma financeiro dos orçamentos, ou seja, planejamento e replanejamento do Administração de Obras.

Para que os valores sejam apresentados corretamente, o processo do DataWare House deve ser atualizado diariamente e não pode ocorrer falhas no log e o cenário também deverá ser atualizado.

Permite a simulação de custos e receitas diretamente no Fluxo Previsto, pode-se assim realizar o planejamento financeiro considerando custos ou receitas previstos ainda não oficializados.

Cada registro dentro do período tem sua origem e detalhes apresentados no zoom, que nada mais é do que uma forma de identificar número do documento, tipo de documento, classe financeira, centro de custo, projeto e outras informações. Além das movimentações dentro do período do fluxo é possível apresentar os títulos vencidos em aberto, e os saldos das contas financeiras para implementar o saldo acumulado.

O fluxo previsto além de apresentar os documentos em aberto, permite apresentar os documentos já baixados devidamente identificados, dentro do período do fluxo para ampliar o planejamento gerencial financeiro.
Apresenta os cenários personalizados pela seleção de um conjunto de filtros como Classe Financeira, Classe Gerencial, Projeto, Centro de Custo, etc. Cada forma de visualização contém um gráfico para facilitar a classificação de entradas e saídas do fluxo.

Visão sintética dos custos e receitas agrupados por dia, mês, Classe, Projeto, Centro de Custo ou categoria. Visão por níveis de classificação definido de acordo com o padrão de Classe Gerencial atual dos parâmetros.

Visualização do fluxo de caixa em outra moeda/índice com cotações previamente cadastradas.

Fluxo Realizado

O Fluxo Realizado é utilizado para a conferência e auditoria de toda a movimentação realizada na empresa, com as informações de origem do Módulo Financeiro do processo Movimento Financeiro, centralizadas em um único fluxo. A movimentação financeira será apresentada por regime de caixa ou competência, conforme definição do cenário.

Pode-se comparar os valores previstos com os valores efetivamente gastos ou recebidos, pelo fluxo ou pelo gráfico. Os valores realizados são de origem do Módulo Financeiro tanto vindos do Contas a Pagar do Materiais, Empreiteiros, ADO e lançamentos diretos no financeiro, quanto do Módulo Carteira através da ‘Movimentação Financeira’, que se resume nos recebimentos dos contratos. São movimentos a vista, pagamentos a fornecedor, recebimento de clientes, adiantamentos, transferência entre contas e lançamentos bancários.

Para que os valores sejam apresentados corretamente, o processo do DataWare House deve ser atualizado diariamente e não pode ocorrer falhas no log e o cenário também deverá ser atualizado.

Cada registro dentro do período tem sua origem e detalhes apresentados no zoom, que nada mais é do que uma forma de identificar número do documento, tipo de documento, classe financeira, centro de custo, projeto e outras informações.

Apresenta os cenários personalizados pela seleção de um conjunto de filtros como Classe Financeira, Classe Gerencial, Projeto, Centro de Custo, etc. Cada forma de visualização contém um gráfico para facilitar a classificação de entradas e saídas do fluxo.

Visão sintética dos custos e receitas agrupados por dia, mês, Classe, Projeto, Centro de Custo ou categoria. Visão por níveis de classificação definido de acordo com o padrão de Classe Gerencial atual dos parâmetros.

Visualização do fluxo de caixa em outra moeda/índice com cotações previamente cadastradas.

Fluxo Personalizado

O Fluxo Personalizado é utilizado para a consolidação dos valores dos Fluxos Previsto e Realizado em uma única visão gerencial de maneira prática e dinâmica.

Neste Fluxo, pode ser definido como as informações serão apresentadas, através dos agrupamentos, nível e período. Os agrupamentos possibilitam a visualização por Filial, Projeto, Classes Gerenciais, Classes Financeiras, Centro de Custos, podendo ser combinados conforme a necessidade da empresa e os níveis virão com o padrão mais analítico.

É possível escolher um ou os dois fluxos, com variação e saldo. Caso não possua fluxo realizado gerado, o parâmetro Realizado ficará indisponível para escolha. Já o parâmetro Previsto ficará sempre disponível.

Mostra valores de Entradas (recebimentos), Saídas (pagamentos) e Saldo bancário e Saldos bancário por projeto.

O agrupamento do período é a forma com que os valores serão agrupados e apresentados no tempo. Pode ser: Diário, Semanal, Quinzenal, Mensal, Trimestral, Semestral e Anual, sendo que, para a opção Diário, o período será preenchido como padrão 3 (três) meses a partir da data inicial, podendo chegar a um período de no máximo 6 (seis) meses.

Visualização do fluxo de caixa em outra moeda/índice com cotações previamente cadastradas.

Fluxo Realizado

Orçamento Gerencial

O processo de controle de Orçamento Gerencial permite criar orçamentos com base em um plano de classe gerencial, possibilitando definir valores previstos para cada classe e a distribuição desses valores no tempo.

O orçamento serve para acompanhar os valores contratados e confrontar os valores orçados e contratados em um único fluxo, tendo uma visão do saldo entre Orçado / Contratado para cada classe e total.

A criação de um Orçamento Gerencial é feita por um assistente e para isso é necessário existir um plano de classes gerenciais. Ao montar o plano de classes gerenciais, deve-se tomar o cuidado de relacionar as classes financeiras a cada classe gerencial, pois é através deste vínculo que serão considerados os valores contratados. Nos parâmetros do painel o processo deve ter iniciado e estar devidamente parametrizado.

Com as informações de Projeto, Centro de Custo, Cenário, VGV, Classe Gerencial, Contratos ou Nota Fiscal, o orçamento será gerado e a distribuição de Verba Prevista ficará disponível para definição.

A definição dos valores previstos condiz com o total de verba, sendo assim, não é possível definir mais que o total da verba ou reduzir a verba já definida no orçamento. Da mesma forma não é possível distribuir nos meses do fluxo mais que o valor previsto. A edição do valor previsto sempre será no nível analítico, tendo o seu total calculado automaticamente quando alterado.

Na planilha do fluxo contratado, as classes gerenciais acompanham a totalização dos valores previsto distribuídos na planilha de orçamentos com o seu percentual sobre os valores de verba e total VGV, total contratado e o saldo, para cada classe.

Os valores apresentados são de origem dos módulos Materiais, Empreiteiros e Financeiro, detalhado como Contratos de Empreiteiros, Pedidos de Materiais, Nota Fiscal do Materiais, Notas Fiscal do Empreiteiros e Contas a Pagar, somente serão considerado os movimentos que têm relação com o projeto do orçamento e que não foi integrado pelo empreiteiros ou materiais.

O Resultado é o resumo do fluxo de Orçamento, Orçado/Contratado, vendas e visitas, permite inserir registros calculados através de fórmulas e definir metas com o acompanhamento de seus resultados para uma análise de curto prazo, possibilitando um melhor controle do planejamento.

Formado por quatro planilhas, o resultado traz as informações de VGV total, total unidades, data de lançamento, percentual e valor da verba disponível, o valor e o percentual do total de verba das classes do primeiro nível e a planilha de análise de Curto Prazo.

No DataWareHouse a opção “Contratado” atualiza os valores contratados dos módulos ”Materiais”, com os pedidos e notas fiscais sem pedidos, e “Empreiteiros”.

Orçamento Gerencial Controlador

No processo do Orçamento Gerencial existe o tipo de orçamento chamado de Controlador, que realiza o controle do fluxo contratado de acordo com o planejamento da verba no fluxo previsto. O Controlador tem a mesma dinâmica do Orçamentário, com a diferença de controlar a Verba não permitindo que ultrapasse do previsto determinado para a Classe Gerencial, Projeto e Centro de Custo selecionado.

O Controlador ao ser iniciado indicará a data que os orçamentos gerenciais controladores poderão ser criados e deve ser realizado somente com a certeza que será utilizado, pois este processo é executado uma única vez na filial.

Para iniciar a utilização dos orçamentos gerenciais controladores é necessário identificar o plano de classe gerencial que irá controlar todas as áreas da empresa.

Dará início ao controle da verba de acordo com a parametrização do orçamento e “Tipo de controle do fluxo”, com as opções “Mensal”, “Acumulado até hoje” e “Geral”.

Todos os orçamentos que possuírem o tipo de orçamento com o controle visual de marketing, assumirão o visual atual do orçamento, porém se modifica-lo para assumir o controle visual corporativo, não serão visíveis os campos referentes ao VGV, Cenário, unidades, vendas e visitas. Na aba “Orçado / Contratado”, quando o controle visual do tipo de orçamento for “Corporativo” irá demonstrar os cálculos das classes gerenciais da planilha de resumo sobre o percentual de verba e não sobre o percentual de VGV, como na visualização do tipo “Marketing”.

O bloqueio de todos os gastos deve ser utilizado quando todas as áreas da empresa possuírem os seus respectivos orçamentos gerenciais controladores. Pois ao marcá-lo, somente será possível comprometer a verba quando possuir um orçamento gerencial controlador com saldo para o documento.

Ao lançar um documento nos módulos, é possível pesquisar a verba dos orçamentos gerenciais controladores, nela pode ser identificado o orçamento gerencial que esta controlando os dados informados e as informações de valores previsto, contratado e o saldo disponível, com todos os agentes que compõem o valor contratado.

O fluxo contratado do orçamento gerencial controlador possui as origens compreendidas por movimentos financeiros e contas a pagar, incluindo o controle patronal do Módulo financeiro. Cotação de preço, pedido livre com previsão financeira, recebimento de nota fiscal e conhecimentos de frete do módulo de administração de materiais. Pré-contratos, contratos e medições do módulo de gestão de empreiteiros. Por fim, as entradas de documentos do módulo de administração de projetos.

Toda vez que for modificado algo no orçamento controlador é registrada uma ocorrência para consulta futura.

Planejamento Estratégico

O processo do Planejamento Estratégico é utilizado para análise de acompanhamento dos custos e receitas do empreendimento imobiliário atual vinculado ao Construção.

Deve-se definir um plano de Classes Gerenciais para utilização no Planejamento Estratégico, que contenha o vínculo das Classes Financeiras às suas respectivas Classes Gerenciais, bem como definir as mesmas com as planilhas e processos do Painel Gerencial através do botão Parâmetros.

O próximo passo para elaboração do Planejamento Estratégico é criar a simulação, onde busca os parâmetros para cálculo das Despesas Tributárias e Comerciais, o Quadro de Áreas do Empreendimento juntamente com as tipologias das unidades, as Despesas do Terreno (preço, condição de pagamento, ITBI, registro, etc), Despesas de Incorporação (Jurídicas, Averbação, etc) entre outras informações, necessárias para a definição do negócio.

Para cada simulação criada é vinculado um ou mais Cenários, onde permite vários perfis de venda e tabelas de vendas para as unidades em estoque, com a possibilidade de previsão de Renda Garantida, Previsão de despesas comerciais e tributárias, Orçamento de obra simplificado oriundo do módulo de Administração de Projetos, Simulação de securitização de recebíveis, Cálculos de aporte e distribuição.

Os gastos com aquisição de terrenos, permuta de unidades, permuta financeira, custos com registro de incorporação e seguros, são contrabalanceados com o fluxo de receitas de vendas contratadas, previsão de recebimento das parcelas de unidades comercializadas.

O cálculo de aportes e distribuição de resultados para os investidores são baseados nas taxas administrativas e os percentuais de investidores conforme a data de vigência, do empreendimento ou unidade.

Pode-se concluir que na Simulação são cadastradas as informações que são fixas para um Planejamento Estratégico em questão e nos Cenários podemos variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento.

Para finalizar com o Fluxo de Caixa comparativo entre estudo de viabilidade e projetos em andamento, permitindo identificar possíveis desvios do planejamento prévio. E poderá ser visualizada através dos seguintes botões: Previsto, Realizado + Previsto e Consolidado Geral que permite consolidar os resultados de todos os projetos da empresa e fornecer uma visão total e centralizada dos projetos.

Planejamento Estratégico - Cenários

Os Cenários têm como objetivo variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento selecionado na Simulação.

Pode ser alterada a Composição do Preço de Venda e VGV (Valor Geral de Vendas), a Velocidade das Vendas, o Custo da Obra, Cálculo de aportes e distribuição de resultados para os investidores, Simulação de securitização de recebíveis, gastos com aquisição de terrenos, permuta de unidades, permuta financeira, custos com registro de incorporação e seguros etc. Fornece um conjunto de indicadores econômicos e financeiros para avaliação do retorno de investimento previsto.

Na parametrização do Cenário existem vários processos ligados que irão formar o fluxo de caixa e indicadores para o investimento previsto. Inicia-se com o Quadro de Receitas para composição do Preço de Venda, Planejamento de Vendas que define os períodos, velocidades, tabelas de vendas e etc, Planejamento de Obras que calcula a Área Total Equivalente, o custo/m² de construção e define a curva da obra, as Despesas Comerciais devidas de acordo com a receita gerada, as Despesas Tributárias com base no Fluxo de Recebíveis, o Financiamento de Produção para cálculo de empréstimos que financia a obra, Outras Origens que não se enquadram em nenhuma das planilhas, Outras Aplicações que não se enquadram em nenhuma das planilhas, Aporte e Distribuição de Capital para cálculo da previsão baseado no Fluxo de Caixa e na participação de cada Investidor do Empreendimento, as Despesas Extras que não se enquadram nas planilhas citadas, mas é possível classificar as despesas extras pela Classe Gerencial e inserir várias séries de pagamentos e por último a Securitização.

Os cenários podem ser classificados através de status e cores, sendo eles Ótimo, Provável, Normal e Crítico. São definidos no momento da criação ou edição do cenário, e definem como prevê o resultado de tal cenário. As opções do fluxo de Resultado dão liberdade a respeito de quais processos irão fazer parte do resultado, por exemplo, se as Receitas e Despesas serão calculadas, se irá abater os impostos gerando os valores líquidos, os custos de aquisição de terreno serão apresentados e se considera o fluxo do aporte e distribuição.

Após parametrizar todos os processos desejados, basta gerar o resultado com o fluxo de caixa e analisar a previsão criada.

Planejamento Estratégico - Resultado

O resultado dos cenários pode ser visualizado através das opções Previsto, Realizado + Previsto, Viabilidade x Atual, Consolidado (Visão Investidor), Consolidado Geral e Comparativo (Cenários). Serão apresentadas as informações do Fluxo de Caixa Previsto e Realizado do cenário escolhido. A data inicial da simulação separa os valores a partir desta data como Previsões e os valores anteriores a esta data, e provenientes exclusivamente do Módulo Financeiro, como Movimento Realizado.

O Fluxo de caixa demonstra os valores previstos para o cenário, agrupados por mês e classe gerencial.

Os indicadores apresentam os valores financeiros organizados em grupos para facilitar a visualização. Os grupos são separados por análise sobre o Terreno, sobre a Construção, sobre os Resultados, sobre os Recebimentos, Informações do Financiamento, Taxas Utilizadas e Análise dos Eventos (Datas).

O botão ‘Vlr Presente’ define a Data Presente, tanto como Início do Fluxo, Início da Simulação ou Personalizada a Taxa de Desconto, que pode ser qualquer uma das três taxas indicadas na simulação ou ainda uma taxa Personalizada e o Realizado Histórico, com Taxa Fixa ou com Índice. Ser gerado “Com Índice”, ou seja, ao invés de utilizar uma taxa fixa para calcular o Valor Presente dos valores realizados, pode-se utilizar a variação de um índice para realizar o cálculo.

Os gráficos de Acumulado Nominal e VPL do Fluxo de Caixa tem várias formas de visualização. O gráfico Acumulado Nominal demonstra o fluxo de caixa do cenário de uma forma mais fácil, sendo que os valores abaixo da linha do 0 (zero) representam valores negativos no fluxo e são mostrados na cor vermelha, enquanto valores positivos aparecem em azul e acima da linha.

O gráfico Valor Presente do Fluxo de Caixa demonstra o Lucro Nominal o momento em que a curva do gráfico chega a linha do 0 (zero) a TIR é encontrada, Taxa Interna de Retorno.

A Velocidade de Vendas demonstra um fluxo com o movimento das unidades do empreendimento, de acordo com o planejamento de vendas. Mostra a quantidade de unidades disponíveis mês a mês e a quantidade Permutada e Comprometida. Ao atualizar o quadro de receitas deve atualizar também os planos de venda para que os dados mostrados estejam corretos.

No botão “Gráficos” podemos visualizar o Desempenho Mensal das Vendas e um gráfico da Curva S das Vendas, através do quarto botão encontrado na mesma barra. É possível visualizar os dois gráficos de três formas diferentes. O gráfico do desempenho mostra a quantidade de unidades vendidas distribuídas ao longo do tempo, e a Curva S das Vendas, mostra a evolução das vendas acumulando os percentuais vendidos em cada mês (% Total).

Planejamento Estratégico - Simulação

Uma boa dica para o nome da Simulação é colocar o nome do Empreendimento. Outra dica é colocar antes do nome da Estrutura a data de cadastro no formato (aaaa.mm.dd), pois desta forma poderá facilmente organizar cronologicamente as Estruturas.

Data inicial da simulação é usada para definir a separação do Fluxo Realizado do Fluxo Previsto. Portanto, somente os valores com datas superiores à data inicial serão considerados no Fluxo Previsto.

Os lançamentos da simulação servem para todos os blocos do empreendimento. A utilização da simulação por Bloco dependerá da estrutura de informações, de acordo com parâmetros definidos no sistema.

Ao parametrizar a simulação é possível apresentar os valores do contas a pagar e receber se utilizar o mesmo projeto da estrutura fictícia, informar a Taxa para o cálculo da VPL, Taxa para cálculo da TIR e MTIR, Taxa Financiamento, Taxa Aplicação, Taxa para cálculo de Receitas e Despesas Financeiras, Taxa Captação, Taxa Aplicação, índice para conversão de 2ª moeda e VPL Realizado.

Apenas as simulações eleitas poderão participar do Planejamento Estratégico e posteriormente poderão ser utilizadas como comparativo para analise do empreendimento.

A Planilha de Despesas de Vendas é utilizada para definir as taxas de Corretagem, Adicional de Vendas, Publicidade e propaganda, Stand de Vendas, Gestão e outras Taxas. Na parte superior do “Grid” serão trazidos como padrão os valores que foram informados nos Parâmetros do módulo Painel Gerencial.

A Planilha para Cálculo de Tributos e Encargos define as taxas de PIS, IRPJ, Geric, TAC, CPMF, ISS, CSLL, COFINS e Outras taxas, bem como seus recolhimentos, Mensalmente, Trimestralmente, na Entrega da Obra e Mensalmente ou na Entrega da Obra e Trimestralmente. A aplicação destas taxas é sobre os valores das receitas determinadas no fluxo de caixa, o processo não calcula lucro real.

O botão “Clonar”, permite replicar todos os dados de uma simulação existente, criando uma cópia com todas as informações da Simulação e todas as planilhas de despesas, receitas, cenários e os seus respectivos resultados.
Nas Despesas com Terreno devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pelo Terreno, como Área total do terreno, Valor unitário, Valor pago, Data da compra, ocupação do solo, forma de pagamento, permutas local, física ou financeira e os demais custos referentes ao terreno, exemplo Valor ITBI, custo registro, projeto/estudo, inquilino, infra-estrutura, demolição, outros gastos.

Nas Despesas de Incorporação são inseridas as informações referentes às despesas incorridas pela Incorporação da Obra, Área total da construção a ser realizada, custo previsto, custo total da construção, custo do terreno informado na Planilha de Despesas com o Terreno e os demais custos referente à incorporação, exemplo Aprovação de Projetos, Registro de Incorporação, Legais e Jurídicas, Custo de Averbação da Construção, Seguro de Término de Obra e Outras Despesas. Na planilha de Planejamento é possível visualizar um fluxo de caixa das despesas de incorporação até o momento.

Despesas comerciais, que foram inseridas dentro da simulação, nos meses em que os pagamentos têm previsão de ocorrer, por exemplo, Comerciais Corretagem, Adicional de Vendas, Publicidade, Stand de Venda, Gestão, Outras. Pode-se criar o fluxo de caixa dos pagamentos de cada tipo de despesa, incluindo os meses de pagamento e alocando os percentuais previstos dentro de cada mês, fechando o percentual em 100%.

No Quadro de Áreas é possível preencher as informações por Bloco, caso o empreendimento possua mais de um, tipo das unidades, área total privativa da unidade, área total comum da unidade, área total do terraço da unidade, área total das garagens da unidade, total de outras áreas da unidade, somatória de todas as áreas, número de unidades que pertence à tipologia em questão.

No Planejamento Carteira é mostrado o resultado de um determinado empreendimento quando a simulação for por empreendimento ou de um determinado bloco caso a simulação seja por bloco. Os valores de carteira serão corrigidos de acordo com o índice e vigência das parcelas. Realiza o planejamento dos recebimentos da Carteira de Recebíveis de forma individual para cada etapa dos empreendimentos que possuírem controle por etapa.

Simulação (Orçamento)

O processo de Simulação Orçamentária é independente de cenário o que possibilita a sua reutilização, ou seja, é possível utilizar a mesma em vários cenários. Outra vantagem de se utilizar este processo é a forma de lançamento muito facilitada, já que é possível lançar despesas e receitas no próprio fluxo da simulação inserindo o valor desejado.

No momento da inclusão da simulação, será necessário o preenchimento de dados obrigatórios além de configurar corretamente o período da simulação e a periodicidade. É importante lembrar que após a geração do fluxo o Centro de Custo e o Projeto não poderão mais ser alterados.

Após a geração do Fluxo é possível fazer os lançamentos diretamente nas células que estão no “Período”. Para cada lançamento feito diretamente no fluxo é gerada uma sub-simulação correspondente com a Junção do nome da Simulação com o nome da classe, a mesma pode ser alterada diretamente no fluxo desde que seja a única na célula. Para apagar a sub-simulação é preciso chamar o assistente através da tecla “delete” ou através de um duplo clique sobre a célula do lançamento em questão.

O processo permite o valor máximo de saídas a serem lançadas sejam controlados, para isso basta definir o Total da Verba. Definindo um valor o sistema não permitira a confirmação da gravação dos dados caso a verba utilizada exceda o valor definido.

Outra maneira de fazer lançamentos e alterações é através do assistente de Sub-Simulações, este assistente permite inserir series de lançamentos considerando juros e correção, possibilita também a separação de juros colocando-os em outra classe além de ser possível ratear os valores lançados em diversas categorias.

A simulação possui um controle de acesso.

As simulações podem ser vinculadas aos cenários através da grid de seleção com opções de filtragem, que ajudam caso haja muitas simulações disponíveis. Após a vinculação com o cenário basta entrar no fluxo previsto e mandar Refazer a previsão os dados das simulações vinculadas virão automaticamente para o Fluxo Previsto.

Browser not supported