Acesso aos processos que demonstram os resultados dos cenários, e poderá ser visualizada através das opções: Previsto, Realizado + Previsto, Viabilidade Atual, Consolidado (Visão Investidor) e Consolidado Geral.
Viabilidade x Atual, Consolidado (Visão Investidor) e Consolidado Geral, estão ocultos no processo de Estudo de Viabilidade, pois estes processos são específicos do processo de Planejamento Estratégico.
Informações para os Fluxos de Resultados de Empreendimentos que possuem controle por Etapa.
Caso a simulação tenha controle por etapa, será habilitado um campo onde é possível selecionar qual etapa deseja que o resultado apareça, isso para os resultados de Previsto, Realizado + Previsto e Viabilidade Atual. Após selecionar uma etapa, somente os cenários desta etapa estarão disponíveis para a geração do fluxo de caixa.
O campo para seleção da etapa nos fluxos de resultados possui uma opção adicional 'Todas as Etapas', além das etapas normais do empreendimento. Ao selecionar esta opção, o fluxo de resultado será emitido consolidando todos os cenários de todas as etapas do empreendimento selecionado. Será necessário também especificar qual o tipo de cenário será usada para a consolidação das etapas.
Previsto
Informações a respeito do Fluxo de Caixa Previsto do cenário escolhido. A data inicial da simulação separa os valores a partir desta data como Previsões e os valores anteriores a esta data, e provenientes exclusivamente do Módulo Financeiro, como Movimento Realizado assim, qualquer valor lançado nas planilhas antes dessa data não aparecerá no Fluxo Previsto. É possível visualizar o fluxo de caixa de duas formas 'Período X Classe' e 'Classe X Período', que inverte a visualização do fluxo de caixa.
O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.
Escolha o Cenário: Campo para escolha do cenário do qual se deseja visualizar os resultados. Ao escolher o cenário, o sistema mostrará uma mensagem, perguntando se deseja atualizar o cenário. Em caso de confirmação, ocorrerá uma atualização do cenário, do contrário, o sistema apenas demonstrará a última posição do cenário.
Opções do Cenário: Mostra as informações do cenário, de acordo com o que foi definido no momento de sua criação. Ex: Considerar aporte, Considerar Vendas do Estoque, etc.
Níveis: O fluxo pode ser visualizado com os valores consolidados pelos níveis sintéticos das Classes Gerenciais.
Indicadores
Tela que apresenta os indicadores do cenário em questão, organizados em grupos: Análise sobre o Terreno, sobre a Construção, sobre os Resultados, sobre os Recebimentos, Informações do Financiamento, Taxas Utilizadas e Análise dos Eventos (Datas).
Sobre o Terreno
Área em m2: Área total do terreno, em metros quadrados.
Preço por m2: Preço total do terreno dividido pela sua área total.
Custo por m2: Total do custo com terreno dividido pela sua área total.
Custo Total: Total dos custos /despesas gastas com o terreno. Neste número são consideradas, além do pagamento do Terreno, as demais despesas como ITBI, Custo de Registro etc.
% Custo Terreno/Total Custo: Relação entre o custo total do Empreendimento e o custo do terreno, ou seja, quanto do custo total será gasto com o terreno.
% Sobre o valor total de Vendas: Relação entre a receita total de vendas e o custo do terreno, ou seja, quanto das receitas de vendas seria utilizado nos desembolsos com o terreno.
Terreno a VP: Soma das despesas do terreno trazidas a Valor Presente, de acordo com a taxa selecionada e o mês presente também definido. Como padrão o sistema considera a primeira taxa de desconto cadastrada na simulação, e o mês de início da simulação.
Sobre a Construção
Área total em m2: Área total de construção, em metros quadrados definida na Planilha de Obras.
Custo por m2: Total do custo com construção dividido pela área total da mesma.
Este número pode não ser igual ao verificado na Planilha de Obras, pois quando trazidos os valores realizados da Construção, o sistema irá considerar tanto os valores previstos quanto os realizados para efetuar o cálculo.
Custo total: Total dos valores gastos com a construção.
Sobre o Resultado
Receita Nominal: Valor total nominal das receitas acrescidas de juros Contratuais.
Valor Total de Custo: Todas as despesas do empreendimento.
Lucro Nominal: Lucro do Empreendimento obtido através da soma de todas as receitas do Empreendimento subtraindo os custos do Empreendimento.
Lucro Nominal/Receita Nominal: Relação entre o Lucro Nominal e a Receita Nominal, ou seja, quanto da receita nominal pode ser considerado como lucro nominal.
Taxa Interna de Retorno ao mês: TIR ao mês.
Taxa Interna de Retorno ao ano: TIR ao ano.
MTIR ao mês: Taxa Interna de Retorno Modificada ao mês.
MTIR ao ano: Taxa Interna de Retorno Modificada ao ano. Para maiores informações a respeito da MTIR consulte anexo Manual do Cálculo da MTIR.
Investimento total (Sem venda): Todos os gastos do terreno considerando que não houvesse venda alguma e, por conseqüência, desconsiderando os tributos e demais despesas decorrentes da venda.
Exposição máxima: Maior valor negativo do fluxo de caixa, ou seja, mês em que o fluxo de caixa acumulado ficará mais negativo.
Exposição máxima a valor presente: Maior valor negativo do fluxo, trazido a valor presente.
VPL da Receita: Soma das receitas do empreendimento trazidas a valor presente.
Lucro a Valor Presente: Lucro nominal trazido a valor presente.
Lucro a VP/Recebimento a VP: Relação entre o lucro a valor presente e o recebimento a valor presente, ou seja, quanto dos recebimentos pode ser considerado como lucro a valor presente.
Lucro a VP/Terreno a VP: Relação entre o lucro a valor presente e o valor do terreno também a valor presente, ou seja, quantos terrenos seriam possíveis comprar com o lucro obtido.
Desembolso a VP: Total mínimo a valor presente necessário para cobrir todas as despesas do Empreendimento.
IL (Índice de Lucratividade) ajustado: Relação entre o lucro e o desembolso trazidos a valor presente, ou seja, percentual de lucro a valor presente obtido com o empreendimento.
Receita Liquida (Receita - Despesas Comerciais): Diferença entre o valor de Receita Nominal e a soma dos totais das classes de Despesas Comerciais.
Se a classe definida para as despesas comerciais for a mesma para os outros tipos de despesa de Vendas (Publicidade, Stand de Vendas, Gestão e Outras), serão considerados todos os tipos pois o sistema faz a verificação e a busca dos valores no fluxo por classe.
EBITDA: Soma de todas as receitas (financiamento) menos soma de todas as despesas (menos amortização de empréstimos, juros sobre empréstimos e impostos sobre receita) dividido pela soma das receitas (menos financiamento).
% Lucro / Custo Nominal: percentual do Lucro nominal(3.3) sobre o resultado da subtração dos indicadores Receita Nominal(3.1) e Lucro nominal(3.3).
% Lucro a VP / Custo a VP: percentual do Lucro a valor presente(3.13) sobre o resultado da subtração dos indicadores VPL da receita(3.12) e Lucro a valor presente(3.13).
Sobre o Recebimento
Recebimento até a entrega da obra: Receita de venda até a entrega da obra.
% recebimento até entrega da obra sobre venda total: Percentual do total que foi recebido até a entrega da obra.
Recebimento após entrega da obra: Receita de venda após a entrega da obra.
% recebimento após entrega da obra sobre venda total: Percentual do total que será recebido após a entrega da obra.
Recebimento a preço de venda: Todas as receitas nominais diminuídas do recebimento a preço de custo.
Recebimento a preço de custo: Valor calculado através da seguinte fórmula: Unidades totais (-) Unidades a venda (*) Custo por m2 de construção (*) área total de cada unidade.
Receb. a preço de vendas do recebido a custo: Quantidade de unidades vendidas multiplicado pelo preço unitário padrão.
Sobre o Financiamento
Taxa de Financiamento (a.m.): Taxa aplicada sobre os valores tomados a título de empréstimo.
Financ. Construção/Custo Construção: Percentual da construção que está sendo financiado.
Financ. Construção/Custo total de custo: Percentual do total de custo do Empreendimento que está sendo financiado.
Financ. Construção/Valor total de Vendas: Quanto da venda seria necessário para amortizar o financiamento.
Sobre as Taxas
Taxa para cálculo de valor presente (a.a.): Taxa ao ano utilizada para trazer os valores a valor presente, de acordo com o parâmetro considerado nos cálculos.
Taxa para cálculo de valor presente (a.m.): Taxa ao mês utilizada para trazer os valores a valor presente, de acordo com o parâmetro considerado nos cálculos.
Sobre as Datas
Início do Investimento: Data que ocorreu ou ocorrerá ou o primeiro desembolso do Empreendimento.
Entrega da Obra: Data prevista para entrega da obra, de acordo com o cadastro da estrutura.
Último Recebimento: Data prevista para o último recebimento do fluxo de caixa, de acordo com o planejamento de vendas.
Exposição Máxima: Data em que ocorrerá a exposição máxima do fluxo, ou seja, quando será alcançado o maior valor negativo no período analisado.
Data para Valor Presente: Data utilizada para descapitalizar os valores a VP.
Vlr Presente serve para definir a Data Presente, que pode ser: Início do Fluxo, Início da Simulação ou Personalizada; a Taxa de Desconto, que pode ser qualquer uma das três taxas indicadas na simulação ou ainda uma taxa Personalizada e o Realizado Histórico, que pode ser com Taxa Fixa ou com Índice.
Caso escolhida a opção 'Com Índice' ao invés de utilizar uma taxa fixa para calcular o Valor Presente dos valores realizados, pode-se utilizar a variação de um índice para realizar o cálculo, por exemplo, o CDI – Certificado de Depósitos Interbancários.
Receita Líquida: O indicador tem como objetivo demonstrar a Receita Líquida do empreendimento, que será formada pela Receita Nominal (Receita de Vendas) menos as Despesas Comerciais.
Na edição dos indicadores foi criada a opção 'Participa do Relatório', isso para informar quais indicadores que serão apresentados no relatório Resumo da Viabilidade. Alguns indicadores já foram definidos como padrões, ou seja, foram marcados para participar do relatório.
Gráficos
Apresenta os gráficos de Acumulado Nominal e VPL do Fluxo de Caixa. Ambos os gráficos tem várias formas de visualização.
Gráfico Acumulado Nominal
O gráfico Acumulado Nominal, visa demonstrar o fluxo de caixa do cenário de uma forma mais fácil para ser visualizada, sendo que os valores abaixo da linha do 0 (zero) representam valores negativos no fluxo, e são mostrados na cor vermelha, enquanto valores positivos aparecem em azul, e acima da linha.
Gráfico VPL do Fluxo de Caixa
O gráfico Valor Presente do Fluxo de Caixa visa demonstrar o Lucro Nominal aplicando taxas de descontos progressivas, geralmente de 2% em 2%, sendo que o momento em que a curva do gráfico chega a linha do 0 (zero) encontramos a TIR, Taxa Interna de Retorno.
Velocidade de Vendas
Planilha que demonstra um fluxo com o movimento das unidades do empreendimento, de acordo com o planejamento de vendas cadastrado no cenário em questão.
Fornece varias informações sobre o desempenho das vendas. São elas:
Movimento das Unidades: Mostra a quantidade de unidades disponíveis mês a mês. A quantidade Permutada e Comprometida é mostrada de acordo com o quadro de receitas e sempre no primeiro mês previsto.
Vendas: Mostra a quantidade de unidades vendidas separando-as em duas colunas: previsto (Planejamento de Vendas) e Realizado (Carteira de Recebíveis – somente no Planejamento Estratégico).
Velocidade: O campo '% Mês' é o percentual vendido no mês de acordo com a quantidade disponível no momento, já o campo '% Total' é o percentual vendido no mês de acordo com o total de unidades do Bloco ou Empreendimento.
Valor de Venda: o valor é calculado proporcionalmente de acordo com o planejamento de vendas do cenário (Previsto).
% Realizado: É o percentual de unidades realizadas em relação ao total de unidades do envolvido.
Data do Quadro de Receitas: É a data da última atualização de posição do quadro de receitas.
É importante lembrar que ao atualizar o quadro de receitas devem-se atualizar também os planos de venda para que os dados mostrados estejam corretos.
Gráficos
Em 'Gráficos' podemos visualizar o Desempenho Mensal das Vendas e um gráfico da Curva S das Vendas.
É possível visualizar os dois gráficos de três formas.
O gráfico do desempenho mostra a quantidade de unidades vendidas distribuídas ao longo do tempo, e a Curva S das Vendas, mostra a evolução das vendas acumulando os percentuais vendidos em cada mês(% Total).
Atualizar
Todos os empreendimentos: Opção de atualizar o fluxo de todos os empreendimentos.
O empreendimento selecionado: Opção de atualizar o fluxo do empreendimento selecionado.
O cenário selecionado: Opção de atualizar o fluxo do cenário selecionado.
Opções: Permite ocultar as informações do cabeçalho da tela, de forma a ter um espaço maior para visualização dos dados do cenário.
Centavos: Opção de visualizar ou não os centavos no cenário.
2º Moeda: Opção de visualizar os valores na segunda moeda, cadastrada na simulação.
Vlr.Presente: Opção de visualizar os valores do fluxo em valor presente, de acordo com a taxa indicada na simulação.
Todos os indicadores: Opção de enviar todos os indicadores para o Excel®. Caso marcada, ao clicar em Excel® todos os indicadores serão exportados. Caso desmarcada, apenas os considerados indicadores padrões serão exportados.
Excel®: Opção de exportar para o Excel® as informações do fluxo Previsto. No arquivo exportado aparecerão três planilhas, uma com o Gráfico Acumulado Nominal, uma com o VPL do Fluxo de Caixa e uma terceira com os Indicadores, que pode ser com todos eles ou apenas com os principais, de acordo com o que for escolhido no parâmetro 'Todos os Indicadores'.
Realizado + Previsto
Informações a respeito dos valores Realizados e Previstos para o cenário escolhido. A data inicial da simulação corta o que é previsto e o que é realizado. Os valores em azul representam os valores referentes ao Fluxo Realizado, enquanto os em branco representam os valores referentes ao Fluxo Previsto.
Fluxo de Caixa, Indicadores, Gráficos e Velocidade de Vendas funcionam da mesma forma que para o fluxo previsto, sendo a diferença a incorporação dos valores realizados.
Viabilidade x Atual
Esta opção somente é visualizada no Planejamento Estratégico.
Utilizando o Fluxo Comparativo – Viabilidade x Cenário Atual é possível comparar o Estudo de Viabilidade de um Empreendimento com a posição atual do mesmo, permitindo avaliar através da comparação dos fluxos de caixa, indicadores e gráficos se o Empreendimento está atingindo ou atingiu os objetivos traçados na ocasião do Estudo de Viabilidade. Separado em três tipos de Classes Gerenciais: Receitas / Origens, Financiamento e Despesas / Aplicações.
Para gerar o Fluxo Comparativo é necessário informar os seguintes parâmetros:
Empreendimento: Nesta caixa de listagem são mostrados todos os Empreendimentos participantes da simulação de Planejamento Estratégico.
Cenário: Neste campo são mostrados os cenários do Empreendimento selecionado anteriormente.
Viabilidade: Neste campo são mostrados os Estudos de Viabilidade eleitos para o Empreendimento selecionado.
Cenário: Uma vez definido o Estudo de Viabilidade, neste campo serão mostrados todos os cenários criados para o Estudo de Viabilidade escolhido.
Para que o sistema consiga identificar o(s) Estudo(s) de Viabilidade do Empreendimento selecionado é necessário que no Cadastro do Bloco do Empreendimento utilizado para o Estudo de Viabilidade (Cadastros\Estruturas\Blocos do módulo Painel Gerencial), exista pelo menos um projeto que esteja vinculado ao Bloco do Empreendimento da simulação de Planejamento Estratégico.
Para visualizar o(s) Estudo(s) de Viabilidade é necessário que tenha acesso às simulações. As definições que têm acesso à simulação podem ser alteradas através do Editar (Assistente para alteração de Simulações) do Estudo de Viabilidade.
Por padrão o sistema considerará os valores nominais, podendo ser escolhida a opção 2ª moeda ou Real Atualizado. Nos dois últimos casos é considerada a moeda definida na simulação de Planejamento Estratégico. Para a conversão do Estudo de Viabilidade para a 2ª moeda quando se trata de valores realizados é utilizada a cotação do mês em questão e, para converter os valores previstos é utilizada a cotação da data inicial do Estudo. Para calcular o Real Atualizado, é utilizado o valor na 2ª moeda convertendo-o novamente para real utilizando a cotação da data de atualização, definida na simulação de Planejamento Estratégico. Para calcular o Real Atualizado do Cenário Atual é utilizado o mesmo raciocínio, porém para calcular o valor da 2ª moeda utiliza-se a data de conversão definida na simulação de Planejamento.
As Classes Gerenciais de Aporte e Distribuição de Capital serão consideradas ou não no Fluxo de Caixa Comparativo de acordo com a opção do cenário do Empreendimento no Planejamento Estratégico.
Após informar os parâmetros e clicar em Gerar, localizado no canto direito, o sistema irá montar o Fluxo Comparativo como demonstrado na tela acima apresentando as seguintes informações:
Classe Gerencial: Código extenso e a descrição da Classe Gerencial;
Viabilidade: Total Estudo (a): Traz o total da classe gerencial;
% Rec./Origens: Esta coluna demonstra a participação de cada classe gerencial em relação ao total de Receitas/Origens;
Realizado (a): Soma dos valores lançados no estudo com data anterior ao início da simulação do Planejamento;
Previsto (b): Soma dos valores lançados no estudo com data posterior ao início da simulação do Planejamento;
Planejamento Cenário atual: Realizado (b): Totaliza os valores realizados até a data inicial da Simulação;
Previsto (c): Totaliza os valores previstos através dos processos do Planejamento Estratégico a partir da data inicial da Simulação;
Total (b + c): Totaliza os valores realizados e previstos de cada classe gerencial.
% Rec./Origens: Esta coluna demonstra a participação de cada classe gerencial em relação ao total de Receitas/Origens; Este cálculo procede da seguinte maneira: O percentual do valor da classe sobre a soma de todas as receitas, tanto para 'viabilidade' quanto 'Planejamento – Cenário Atual' com seus respectivos valores;
Variação: Variação do resultado do Cenário Atual em relação ao Estudo de Viabilidade, sendo previsto ou realizado:
% Realizado (Plan./Est.): Variação do resultado realizado do Planejamento atual em relação aos valores realizados do Estudo de Viabilidade, calculada a partir da fórmula: (Realizado (c) / Realizado (a)) *100 – 100.
%Previsto (Plan. / Est.): Variação do resultado previsto do Planejamento em relação aos valores previstos do Estudo de Viabilidade, calculada a partir da fórmula: (Previsto (d) / Previsto (b)) *100 – 100.
Regra de cálculo da Variação (% Realizado e % Previsto):Se o sinal dos valores do Estudo e Planejamento forem diferentes, será exibido o valor 0%, ou o texto 'sem referência' no rodapé da coluna correspondente.
Opções
Exibir painel de opções: Exibe ou oculta o painel com as opções para geração da tela.
Exportar: Permite a exportação padrão dos dados do Fluxo Comparativo para os formatos: HTML, XML, Texto e Excel®.
Centavos: Permite exibir ou não os centavos.
2ª moeda: Permite visualizar os valores na 2ª moeda.4
Real Atualizado: Permite visualizar os valores em Real Atualizado utilizando o método já citado anteriormente.
Excel®: Emite um relatório para o processo em formato Excel®
Em Indicadores é possível visualizar o comparativo dos indicadores dos dois cenários, como demonstrado na tela.São demonstrados todos os indicadores já existentes do Empreendimento e ainda a data de início da obra e de Lançamento.
Vlr. Presente: Exibe opções para mudar a data presente e a taxa de desconto utilizada para calcular os indicadores a valor presente.
Todos os indicadores: Permite que o relatório seja gerado somente com os principais indicadores ou com todos os indicadores.
Gráficos
É possível através dos Gráficos, visualizar um comparativo do Fluxo de Caixa Mensal Acumulado de cada cenário. Neste gráfico as linhas verde e azul representam o Fluxo de Caixa do cenário do Estudo de Viabilidade e do Cenário Atual respectivamente. Seguindo o padrão das demais telas onde são apresentados os gráficos, sendo eles, visualização em linhas em 3D, áreas e linhas finas.
Gráfico do Comparativo das Origens x Aplicações tem o objetivo de comparar o Total de Receitas/Origens com o Total de Despesas/Aplicações e o resultado de cada cenário. Assim como no gráfico citado anteriormente as colunas em verde representam os valores do Estudo de Viabilidade e as em azuis os valores do cenário atual do Planejamento Estratégico.
Consolidado (Visão Investidor)
Quando um investidor possui participação como investidor principal em um empreendimento e co-investidor em outro empreendimento, ao gerar o fluxo consolidado, o sistema irá considerar tanto os empreendimentos em que o investidor participa como investidor principal quanto os que ele participa como co-investidor.
Nos valores do co-investidor será descontado o valor de taxa de administração do co-investidor, sendo mostrado o valor líquido no fluxo.
Consolidado Geral
Visão geral dos Empreendimentos, pode ser emitido o Fluxo Consolidado Geral dos empreendimentos de uma determinada região.
Detalhar por Etapa: Este parâmetro faz com que o fluxo consolidado seja emitido consolidando os valores por etapa do empreendimento, no caso de simulações que possuam controle por etapa.
Detalhar por Classe: Fará com que o fluxo seja apresentado por classes que foram definidas no filtro de classes.
Filtro de Classes: Ao selecionar essa opção, é aberta uma nova tela para escolher as classes gerenciais que irão compor o fluxo.
Descontar participação dos: Este parâmetro possui as seguintes opções.
Investidores: Esta opção desconta dos valores do fluxo consolidado o percentual de participação dos investidores.
Investidores e Co-Investidores: Desconta dos valores do fluxo consolidado o percentual de participação somado dos investidores e dos co-investidores.
Não descontar investidores: Não desconta do fluxo consolidado os percentuais de participação dos investidores ou co-investidores.
Parâmetros base de dados RI
Relatório base de dados RI
Excel
Resumo de Viabilidade
O relatório Resumo da Viabilidade trata-se de uma tela que apresenta o arquivo em formato Excel com alguns campos chaves, onde esses campos são alimentados com valores vindos da simulação em questão. Depende exclusivamente do preenchimento das informações necessárias para criar o estudo de viabilidade ou planejamento estratégico, bem como o fluxo de resultado do empreendimento em questão. Depende também do arquivo 'ResumoViabilidade.xlt' padrão formatado com o layout que foi definido para este relatório.
A tela deste relatório foi desenvolvida somente para apresentar o arquivo 'xlt' com os valores da viabilidade. Este não funciona como um aplicativo do Excel. Caso queira manipular a planilha definindo a formatação ou ajustes no layout, isto deve ser feito diretamente no Excel ou LibreCalc.
No fluxo previsto e previsto + realizado, foi adicionada uma nova opção no botão 'Excel' 'Gera resumo da viabilidade' para chamar o novo relatório 'Resumo da Viabilidade'. Ao clicar sobre esta opção, uma tela permitirá escolher as opções desejáveis na apresentação do relatório, estas opções podem ser Resumo Sintético, Resumo Analítico e Quadro de Áreas.
