Simulações

A simulação é onde se define o produto, pois além de parâmetros para cálculo das Despesas Tributários e Comerciais, é nela que se define o Quadro de Áreas do Empreendimento juntamente com as tipologias das unidades, as Despesas do Terreno (preço, condição de pagamento, ITBI, registro, etc.), Despesas de Incorporação (Jurídicas, Averbação, etc.) entre outras informações, necessárias para a definição do negócio e posterior geração do fluxo de caixa e do s indicadores do empreendimento.

Simulação: O código é um número gerado automaticamente pelo sistema e o nome da simulação é definido no momento da criação da mesma.

Período: Data inicial e final da simulação em questão, conforme definido  no momento da criação da mesma.

Visualizar Simulações a partir de: Neste filtro, o será definido um intervalo de datas que ele deseja visualizar as simulações e apertando “Atualizar” o sistema mostrará na tela as Simulações com datas de inicio entre o intervalo de escolhido.

Inserindo uma Simulação

Para criar uma Simulação clique em Inserir. Para a criação, alteração e clonagem de simulações existe um Assistente que auxilia no processo, onde podemos definir as informações da simulação, escolher o Empreendimento (Estrutura), cadastrar as taxas de despesas de vendas e de tributos e definir os direitos de acesso a este Estudo de Viabilidade. A seguir vamos detalhar mais cada passo do assistente.


Informação da Simulação

Nome: Defina o nome da Simulação. Uma boa dica para o nome da Simulação é colocar o nome do futuro Empreendimento e no nome da Estrutura a localização do Terreno. Outra dica é colocar antes do nome da Estrutura a data de cadastro no formato (aaaa.mm.dd.), pois desta forma poderá facilmente organizar cronologicamente as Estruturas.

Data Inicial: Data inicial da simulação. Esta data será usada para definir a separação do Fluxo Realizado (veremos mais adiante quais os requisitos para isto) do Fluxo Previsto. Portanto, somente os valores com datas superiores à data inicial serão considerados no Fluxo Previsto.

Data Final: Data Final da Simulação.

Observações: Campo em que se pode digitar informações relevantes a respeito da simulação que podem ser de caráter explicativo.


Parâmetros da Simulação

Esta é a simulação eleita? Parâmetro que serve para definir se a simulação é a eleita ou Não.

Considerar somente classes gerenciais filtradas? Para definir filtros de classes que podem ser consideradas como padrão ao apresentar o fluxo consolidado geral. Ao incluir uma nova simulação, esta opção estará sempre desmarcada. Quando marcada, ao avançar, irá apresentar a árvore do plano de classes. Conforme imagem abaixo:

Você deseja que o sistema traga os valores do Contas a Pagar/Receber? Opção de trazer os valores previstos do Financeiro - Contas a Pagar/Receber através de comandos disponíveis em vários processos (Despesas com Terrenos, Planilha de Obras, etc.), se a opção for marcada, os valores para os períodos futuros previstos, nos fluxos de caixa, estarão sendo formados pela soma dos valores imputados em cada planilha da simulação e os valores de origens de compromissos que estão registrados no Contas a pagar.

Quais os tipos de títulos que deverão ser considerados? Opção para permitir escolher quais os tipos de títulos que deverão ser considerados para o contas a pagar e contas a receber. Esta opção somente será habilitada quando for marcado o parâmetro 'Você deseja que o sistema traga os valores do Contas a Pagar/Receber?'

Taxas para cálculo de VPL (Valor Presente): É possível pré-definir até 03 (três) taxas de descontos para cálculo do Valor Presente (VP = Valor Nominal dividido por (1 + Taxa) elevado ao número de meses). Por padrão o sistema considera a 1a taxa de desconto para cálculo dos indicadores, porém, poderá ser escolhida qualquer uma destas taxas ou ainda poderá ser informada uma taxa definida .

Na simulação estas taxas (1a, 2a e 3a Taxa de Desconto) são informadas sempre ao ano (a.a.) e o sistema faz a conversão para ao mês (a.m.).

Tx. Gráfico VPL: Esta taxa será utilizada para criar o Gráfico do VPL (Curva do Lucro Nominal aplicando-se taxas crescentes com incremento determinado pela Taxa do Gráfico VPL). A orientação é que se utilize 2%a.a. (ao ano).

Tx.estimada p/calc.da TIR (Taxa Interna de Retorno).

A TIR é a taxa de retorno do capital, e é calculada aplicando-se as taxas de retorno nos valores nominais até zerar o fluxo de caixa. É usada a mesma taxa para as receitas e despesas.

A MTIR é a taxa interna de retorno modificada e equivale a considerar um fluxo em que as despesas são atualizadas ao Custo de Oportunidade do Capital (taxa de financiamento), por exemplo, 12% a.a., ao passo que os recebimentos são aplicados a uma taxa de aplicação, por exemplo, de 10% a.a. É razoável que a taxa de Financiamento seja maior que a de aplicação

1º Tx.Financ: usada pela TIR para calcular os valores de despesas e receitas do fluxo de caixa e pela MTIR para atualizar as despesas.

1º Tx.Aplicação: Usada pela MTIR para calcular as receitas do Fluxo de Caixa.

Tx.p/ o cálculo de Receitas/Despesas Financeiras: Existe uma opção no processo que calcula o resultado do Empreendimento, que possibilita que o sistema calcule sobre o Fluxo de Caixa negativo (Saldo Acumulado) uma despesa financeira e sobre o Fluxo positivo uma receita financeira utilizando-se da Taxa de Captação e da Taxa de Aplicação respectivamente, semelhantemente ao que acontece com uma conta bancária.

Tx.de Captação: Taxa pela qual serão calculados os “empréstimos” necessários para saldar o Fluxo negativo.

Tx de Aplicação: Taxa pela qual serão calculadas as “receitas” financeiras oriundas do Saldo positivo de caixa.

2º Moeda: Opção que permite visualizar o fluxo em uma segunda moeda, por exemplo, o Dólar. Para utilizar tal moeda, é necessário inserir suas cotações no cadastro de Índices Financeiros, no menu Cadastros/ Índices Financeiros, módulo Global do Construção. No Fluxo de Caixa poderá então converter seus valores para tal moeda.

VPL Realizado: Variação de um Índice utilizada para trazer a Valor Presente o Fluxo Realizado do Empreendimento ao invés de utilizar uma Taxa de Desconto Fixa (1a, 2a ou 3a Taxa informada na simulação).

Correção valor incorrido: Informar o índice para corrigir o custo incorrido no Fluxo Realizado do Empreendimento, se estiver com o parâmetro do cenário marcado.

Estudos que farão parte desta Simulação

Tela que nos permite selecionar Estudo de Viabilidade, para fazer parte da simulação.

Esta tela nos mostra os estudos de viabilidades eleitos e também os estudos que não estão mais eleitos que possuem cenários vinculados ao planejamento.

Isso para os casos em que o estudo estava eleito, onde tinha um cenário escolhido para participar do planejamento estratégico e por algum motivo o estudo deixou de ser eleito. Ao deixar de ser eleito, o cenário do estudo ainda continua vinculado ao planejamento estratégico.

Existe uma legenda para informar que podem existir estudos eleitos e não eleitos. Esta legenda será mostrada somente se existir Estudos não eleitos que possuem cenários vinculados ao Planejamento Estratégico.

Empreendimentos que farão parte desta Simulação

Etapas que farão parte desta Simulação


Caso algum dos empreendimentos selecionados na tela de seleção dos empreendimentos que farão parte da Simulação, esteja com a opção “Controle” definida para “Etapa”, será apresentada esta tela , onde é possível selecionar quais etapas dos empreendimentos selecionados farão parte da Simulação.

Nesta tela existem 3 (três) campos de preenchimento obrigatório, que são:

% Fluxo Realizado: Usado para calcular o percentual do Fluxo de Caixa Realizado a ser rateado entre as Etapas. Os valores que serão rateados são os valores “realizados” lançados no projeto comum do empreendimento.

A provisão de Contas a Pagar das Despesas com Terreno, Despesas de Incorporação, Planejamento de Obras, Despesas Comerciais, Despesas Tributárias, Outras Origens e Outras Aplicações lançadas no projeto comum do empreendimento será rateada para cada etapa de acordo com este percentual. Nos contratos de Bens de Terceiros da Carteira de Recebíveis em que o projeto do contrato for igual ao projeto comum da etapa, os valores serão rateados também para a etapa de acordo com este percentual.

% Despesas Terreno: Devido ao fato de o terreno ser comum para todo o empreendimento, os desembolsos relacionados ao terreno são lançados para o empreendimento como um todo. O valor correspondente para cada etapa será rateado de acordo com o percentual informado em “% Despesas Terreno”.

% Despesas Incorporação: Devido ao fato de as despesas relacionadas à incorporação serem comuns a todo o empreendimento, os valores das despesas serão lançados para o empreendimento como um todo. O valor correspondente para cada etapa será rateado de acordo com o percentual informado em “% Despesas Incorporação”.

Opções para o Carteira de Recebíveis

Estes parâmetros devem ser definidos para a geração do Planejamento da Carteira no Planejamento Estratégico.

Considerar títulos vencidos? Caso este parâmetro esteja selecionado será mostrado no fluxo em uma coluna chamada “Vencidos” os títulos vencidos que atendam aos parâmetros definidos através de Opções para os títulos vencidos. Ao clicar deverá ser definido qual a data de vencimento dos títulos e em quantas parcelas o valor total deve ser distribuído no fluxo é a partir de qual data começará a distribuição.

Incluir resíduos a gerar? Inclui no fluxo valores referentes a resíduos que ainda não foram gerados no módulo Carteira de Recebíveis.

Considerar contratos de Permuta? Passa a considerar no fluxo contratos do tipo permuta.

Considerar termos que não alteram o contrato? Inclui no fluxo valores referentes a termos não contratuais.

Considerar contratos de aluguéis? Considera valores referentes a contratos do tipo Aluguel.

Considerar contratos inadimplentes? Inclui valores referentes a contratos inadimplentes. A exemplo dos Títulos vencidos este item também possui uma parametrização específica através de uma tela idêntica a de Títulos Vencidos e a distribuição no fluxo também é feita da mesma forma.

Qual é a previsão de inadimplência? Informar qual o % previsto de inadimplência. Este % será aplicado sobre os recebimentos do tipo Carteira, e o resultado será subtraído do Fluxo de Recebimentos.

Qual é o % da receita da carteira deste empreendimento? Este parâmetro trata a participação da empresa no resultado da carteira. Existem casos em que as empresas dividem a participação nos recebimentos da carteira e conseqüentemente os valores não correspondem a 100% da receita gerada pelo Empreendimento. Nestes casos o % de participação da empresa no resultado deve ser informado neste campo para que no momento do cálculo o sistema faça os ajustes necessários para demonstrar os recebimentos da carteira integralmente.

Considerar contratos de bens de terceiros? Inclui contratos de bens de terceiros desde que os contratos possuam o mesmo centro de custo ou Projeto do Empreendimento ou Bloco em questão. Quando marcada esta opção o tipo de receita Bens de Terceiro é desmarcado para que não haja a possibilidade de duplicar valores no fluxo.

Considerar parcelas securitizadas? Indica se as parcelas securitizadas irão aparecer no fluxo de recebimento do Planejamento.

Considerar cheques pré-datados e devolvidos? Inclui cheques pré-datados e devolvidos no fluxo de recebimento do Planejamento.

Usar rateio por centro de custo da Carteira? Indica se as regras de rateio definidas no plano de rateio não serão aplicadas sobre os valores da Carteira de Recebíveis, mas sim será utilizado o rateio original da Carteira. Já se o parâmetro estiver desativado, os valores da Carteira serão rateados segundo s regras definidas no plano de rateio.

Trazer valores realizados do financeiro: Com o parâmetro marcado como “Sim”, o realizado da carteira será apresentado somente das parcelas que já foram integrados com o financeiro. Quando estiver marcado como “Não”, serão apresentados somente parcelas baixadas da carteira que ainda não tenham sido integradas com o financeiro. A opção pode ser definida por empreendimento, escolhendo-o no campo “Empreendimento” assim como os demais parâmetros.


Tipo de receita 

Este item refere-se aos tipos de parcela que o sistema irá considerar no fluxo como: Carteira, FGTS, Bens de Terceiros, Permuta, Carta de Crédito, Repasse Financeiro, Fianc. Direto e Subsídio.


Considerar contratos cadastrados e distratados 

Até: A opção 'Início da Simulação' deverá apresentar todos os contratos ativos que foram cadastrados antes do início da simulação. Quando estiver marcado a opção 'Data Atual', deverá apresentar todos os contratos ativos e mesmo que tenham sido distratados até a data atual. Data atual é a data que está sendo feito a atualização do planejamento da carteira.


Atualização de Valores

Atualizar até: Para que os valores estejam sempre atualizados deve-se definir a forma de correção. O sistema oferece 3 possibilidades Data atual, Data de Vencimento da parcela ou ainda até a Data de início da Simulação.

Índice financeiro: Possibilita corrigir as parcelas através das opções Somente Real ou Real e Projetado de índices financeiros.


Parcelas TP (Tabela Price)

Simular TP não aplicada: Este parâmetro deve ser utilizado para simular a aplicação TP das parcelas do tipo TP que ainda não tiveram a TP aplicada na carteira. No planejamento da carteira do Planejamento Estratégico, o sistema irá verificar se este parâmetro está selecionado e, caso esteja selecionado e haja parcelas do tipo TP não aplicada na carteira, o sistema irá calcular e mostrar o valor da parcela com a TP.

Descapitalizar TP: Este parâmetro deve ser utilizado para descapitalizar o valor das parcelas que já tiveram a TP aplicada na carteira ou simulada no Painel Gerencial, dando a visão de antecipação das parcelas. A data base considerada para a descapitalização é a data definida no parâmetro 'Atualizar até:', que pode ser na Data Atual, Data de Vencimento da parcela ou Data de início da simulação.

Planilha Despesa com Venda

Nesta tela serão mostrados todos os tributos cadastrados, sendo possível alterar a alíquota e recolhimento de cada tributo individualmente para cada um dos empreendimentos que fazem parte da simulação.

Mensalmente: Calcula o recolhimento de todos os tributos mensalmente.

Trimestralmente: Calcula os impostos que podem ser recolhidos a cada três meses, segundo a Legislação vigente (atualmente IRPJ e CSLL), mantendo os demais mensalmente.

Entrega da Obra e Mensalmente: Calcula os impostos para serem recolhidos mensalmente, porém somente após o término da obra.

Entrega da Obra e Trimestralmente: Calcula os impostos que a Lei permite o recolhimento trimestral, mantendo os demais mensalmente, porém somente após a entrega da obra.

Restrição Por Usuário

Deve-se escolher, através da opção à esquerda da tela, quais são os usuários que têm acesso a essa simulação. Lembrando que os usuários tipo Administrador do Sistema e Administrador do Módulo terão sempre o acesso permitido, e, portanto não aparecerão para vínculo. O mesmo ocorre com o usuário que inseriu a Simulação no Sistema, ou seja, mesmo que ele possua um perfil inferior aos citados, ele sempre terá acesso à Simulação


Finalizando uma Simulação

Após todas as configurações necessárias, a última tela do Assistente mostrará um resumo das opções, a título de conhecimento e confirmação. Estando todos os dados condizentes, deve-se Finalizar o processo, criando assim a simulação


Editar / Apagar

Apagar: Permite excluir uma simulação existente, caso seja necessário. Para que a exclusão seja possível, é necessário que a simulação não possua cenários ou despesas cadastradas em suas planilhas.

Editar: Serve para editar a simulação, caso sejam necessárias alterações na mesma. Ao entrar, aparecerá um Assistente de Alteração de Simulações, semelhante à de Inclusão, através da qual podem ser feitas as mudanças necessárias


Clonar

Despesas com Terreno

Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pelo Terreno.


Geral

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Dados do Imóvel/Terreno

Área Total: Área total do terreno, em metros quadrados.

Valor unit./m2: Valor unitário do terreno por metro quadrado.

Valor da Compra: Valor pago pelo terreno.

Data Compra: Data da compra do terreno.

Ocupação do Solo: Cadastro da prefeitura, que mostra o zoneamento urbano do local do terreno. Ex. ZR04-N

Para o desembolso do terreno com permuta, temos três tipos Local, Financeira e Física Fora.

Ao confirmar que sim, a permuta do quadro de receitas será atualizado conforme as unidades disponíveis.

Permuta no Local

É o percentual de permuta referente à área total privativa do quadro de áreas do empreendimento. Quando informado o percentual, o sistema calcula automaticamente os m2 permutados. A área de permuta no local do terreno será utilizada no quadro de receitas, onde será subtraída da área total privativa e lançada como área permutada.

Existem casos em que o dono do terreno combina uma permuta com a construtora, de forma que algumas unidades ou certo percentual do empreendimento podem ser dados a ele como parte do pagamento do terreno. Nos campos abaixo, pode incluir informações sobre esse tipo de permuta.

Área perm.(%): Percentual permutado com relação à área total do terreno.

M2 Permutados: Quantidade de metros quadrados permutados.

Permuta Financeira

A permuta financeira será calculada mensalmente sobre os valores de receita prevista para o empreendimento. Neste tipo de permuta há a opção de Considerar receita líquida, que se marcada irá descontar o valor dos tributos da base de cálculo (receita) para permuta financeira. Os valores de permuta financeira somente serão visualizados no fluxo de resultado do empreendimento, na classe gerencial definida para o tipo de desembolso Permuta Financeira na tela de parâmetros.

% Permuta: Valor do % da permuta financeira.

Tributos Mensais (%): Percentual de tributos a ser aplicado sobre o valor da permuta.

Considerar receita líquida: Considerar receita líquida (receita - tributos) ou receita bruta (receita + tributos) para o cálculo da permuta financeira.

Defasagem: informar o número de meses de defasagem entre a data da receita e a data de cobrança da Permuta Financeira.

Permuta Física Fora

Para o tipo permuta física fora, deverá ser informado o valor da permuta, a quantidade de parcelas e o mês da primeira parcela, sendo que o campo descrição é somente informativo. O sistema irá dividir o valor da permuta entre as parcelas e os valores distribuídos serão demonstrados no fluxo do desembolso do terreno, a partir do mês de início da permuta.

Ao alterar o percentual de permuta física na despesa com terreno, será mostrado uma mensagem de confirmação para atualizar o quadro de receitas com o novo percentual de permuta. Ao clicar em Ok para sair da tela, será mostrado a mensagem para confirmar se deseja atualizar o quadro de receitas com o novo percentual de permuta.

Valor Permuta: Valor total da permuta financeira.

Nº Parcelas: Número de parcelas da permuta financeira.

Mês: Mês de pagamento da primeira parcela da permuta financeira.

Descrição da Permuta: Breve descrição da permuta.

Desembolsos

Campos para serem informados desembolsos referentes à compra do terreno, os quais aparecerão separadamente no Fluxo das Despesas, conforme veremos a seguir.

Valor ITBI: Valor ou percentual referente ao valor do terreno referente ao ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Custo Registro: Custos referentes ao registro de imóveis, podendo ser cadastrados o valor ou o percentual referente ao valor do terreno.

Projeto/Estudo: Valores referentes a gastos com projeto e estudos.

Inquilino: Possíveis despesas com inquilinos.

Infra-Estrutura: Gastos referentes à infra-estrutura do terreno.

Demolição: Valores gastos com demolição, caso necessário.

Outros Gastos: Outros gastos gerais, que aparecerão locais diferentes dos acima, no Fluxo das Despesas do terreno.

Na planilha de despesas com terreno, nos processos de Estudo de Viabilidade e Planejamento Estratégico, aparecerá um campo de Terreno onde deve ser escolhido o terreno para fazer a distribuição das despesas para geração do Fluxo do Desembolso. Se o empreendimento tiver mais de um terreno vinculado, deve-ser fazer a distribuição das despesas individualmente para cada terreno.

Quando a simulação possuir mais de um empreendimento, no caso de simulações de Planejamento Estratégico, além do campo para escolha do terreno também será apresentado um campo para escolha do empreendimento. O campo de terreno está ligado diretamente à escolha do empreendimento, ou seja, ao escolher um empreendimento somente serão apresentados os terrenos relacionados ao empreendimento escolhido.

Ao escolher o terreno, os campos Área Total, Valor Unitário/m2, Valor da Compra, Data da Compra e Ocupação do Solo serão preenchidos automaticamente conforme informações do cadastro do terreno, porém as informações referentes a Valor Unitário/m2, Data Compra e Ocupação do Solo podem ser alteradas caso necessário.

Depois de escolhido o terreno, o valor de despesa do terreno deve ser distribuído entre os tipos de desembolso.

Para fazer a distribuição dos valores de despesas com terreno entre os tipos de desembolso utilizar Inserir e Apagar da tela de Desembolso.

Ao escolher um desembolso, é necessário informar os seguintes campos:

Parcelas: Quantidade de parcelas que será dividido o valor do desembolso.

Intervalo: Intervalo em meses para pagamento das parcelas.

Mês. Ref.: Mês de referência para início do pagamento das parcelas.

Perc. %: Percentual que o valor do desembolso representará do total de valor de compra do terreno. Ao informar o percentual, o sistema calculará automaticamente o valor da parcela e o valor total do desembolso.

Valor da parcela: Se for informado o percentual, o valor será calculado automaticamente, caso contrário, ao informar o valor da parcela o sistema calculará o percentual.

Valor Futuro: Este campo mostra somente o valor da primeira parcela com correção de juros, caso haja.

Total VP: Mostra o valor total das séries. Total VP = Nº de Parcelas x Valor .

Total VF: Mostra o valor total das séries com os juros e correção monetária.Total VF = Valor VP x Juros x Correção.

Juros: Percentual de juros que incidirá sobre o valor da parcela.

Tipo: Tipo dos juros Simples ou Composto.

Correção: Índice para correção dos valores das parcelas. Para escolher o índice clicar nos três pontinhos (...) do campo ou informar o código.

Sigla: Sigla do índice escolhido no campo correção.

Data Base: Data base para correção dos valores da parcela pelo índice de correção.

Status: Informa a situação do cadastro de cotações do índice de correção escolhido.

Na tela de planilha de despesas com terreno visualizamos a distribuição do valor do terreno entre os tipos de desembolso.
Se for preciso cadastrar um novo tipo de desembolso ou alterar um tipo existente a partir da tela de desembolso do terreno.

Depois de distribuir as despesas com terreno entre os tipos de desembolso, para visualizar o fluxo do desembolso clicar em Fluxo do Desembolso.

Em Fluxo do Desembolso, será apresentado o fluxo dos tipos de desembolso nos meses de acordo com as séries criadas para cada tipo. Os tipos de desembolso serão agrupados por terreno.

Abaixo do fluxo dos desembolsos temos o resumo dos desembolsos. Demonstra os totais de cada tipo de desembolso para os terrenos do empreendimento.

Para considerar os valores contas a pagar no fluxo dos desembolsos, é necessário marcar a opção Considerar Contas a Pagar e clicar em para atualizar o fluxo dos desembolsos, com o desenho de um raio. O sistema irá buscar do contas a pagar todas as previsões que possuem classes financeiras vinculadas às classes gerenciais dos tipos de desembolso utilizados no fluxo.

Para importar ou exportar o fluxo dos desembolsos utilizar Importar / Exportar, localizado no canto inferior da tela. Ao clicar, posicionar o mouse na opção Importar ou Exportar e escolher o formato que deseja.

Caso deseje cadastrar informações adicionais sobre o fluxo dos desembolsos, utilizar as Observações.

Se após gerado o fluxo dos desembolsos for incluído ou alterada qualquer informação nos tipos já cadastrados em Geral e depois retornar em Fluxo dos Desembolsos, basta atualizar as informações através do Atualizar.

Depois de gerado ou alterado o fluxo dos desembolsos do terreno, é necessário atualizar o fluxo de caixa do empreendimento, em resultados, para que os valores sejam considerados no fluxo do empreendimento.

Despesas com Incorporação

Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas incorridas pela Incorporação da Obra.

Planilha de Despesas com Incorporação

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Informações

Área de Construção: Informa à área construída.

Custo/M²: Informado  ou calculado após o preenchimento da Área Construção e Custo de Construção.

Custo/M²: Custo Construção / Área Construção.

Custo Construção: Informado  ou calculado após o preenchimento da Área Construção e Custo/M²

Custo Construção: Área de Construção * Custo/M².

Custo Terreno: Informa o custo do terreno .

Desembolsos estão criados no sistema, alguns desembolsos padrões, são Aprovação de Projetos, Registro de Incorporação, Legais e Jurídicas, Custo de Averbação de Construção, Seguro Término da Obra, Despesas com Aprovações e Outras Despesas.

Total de despesas históricos: valor histórico dos desembolsos antigos, este desembolso não tem opção para informar parcelas, valor ou meses, possui somente a opção para ser excluído.

Base de Cálculo: Para cada desembolso, a base de cálculo será somente uma das opções: valor M², % terreno ou % construção, sendo que o cálculo de cada desembolso dependerá dos valores informados no grupo 'Informações'.

Valor M²: A base de cálculo deste desembolso será a 'área de construção', sendo feito da seguinte maneira:  Total = Valor M² * Área de Construção.

% Terreno: A base de cálculo deste desembolso será o 'custo do terreno', sendo feito da seguinte maneira: Total = Custo do Terreno * % Terreno.

% Construção: A base de cálculo deste desembolso será o 'custo de construção', sendo feito da seguinte maneira: Total = Custo de Construção * % Construção.

Parcelas: No campo de parcela, é possível identificar o valor de cada parcela após informar a quantidade de parcelas calculadas sobre o valor total do desembolso, além disso existe a possibilidade de identificar o mês inicial e final da série dos vencimentos das parcelas.

Para importar ou exportar o fluxo dos desembolsos utilizar Importar / Exportar, localizado no canto inferior da tela. Ao clicar, posicionar o mouse na opção Importar ou Exportar e escolher o formato que deseja.

Planejamento das Despesas

Nessa planilha pode ser visualizado um fluxo de caixa das despesas de incorporação até o momento. Os valores serão separados em cada desembolso criado, além de poder observar os valores de origem do Contas a Pagar e o total a ser desembolsado mensalmente com incorporação.

Distribuição: Após a definição dos valores para os desembolsos, será possível gerar a distribuição, a distribuição do desembolso 'Outras Despesas – Histórico' possuirá a distribuição que já existia para a aba Incorporação.

Para os demais desembolsos a distribuição somente será preenchida se for escolhida a opção de gerar a distribuição.

Atualizar: Para atualizar os valores, estão disponíveis as seguintes opções:

Distribuição: Gerar a distribuição linearmente de acordo com os valores informados para os desembolsos.

Contas a Pagar: Carregar valores de contas a pagar das classes gerenciais vinculadas a cada desembolso.

Limpar: Apagar os valores da opção escolhida, Contas a Pagar ou Previsão. Já a distribuição será apagar por inteiro.

Recalcular Valores: Recalcula os valores de acordo com o percentual de cada mês. Esta opção serve para quando já existe distribuição para um custo 'x' e o valor é alterado, informando outro valor. Desta forma o valor distribuído fica diferente do valor do desembolso.

Recalcular Percentuais: Recalcular os percentuais de acordo com os valores informados na distribuição.

Atualizar Meses: Atualiza os meses da distribuição. Caso seja aumentado ou diminuído o período da distribuição. (Esta opção está liberada somente para quando for por desembolso).

Todos os Desembolsos: Permitir efetuar a operação solicitada para todos os desembolsos.

Distribuição por Etapa: A distribuição por etapa é gerada de acordo com o percentual definido para cada etapa nas despesas com incorporação na edição da simulação.Quando for escolhido a opção de distribuição, contas a pagar, limpar, atualizar meses, recalcular valores e recalcular percentuais, estes serão somente para a etapa que estiver posicionada.

Observação

Podem ser digitadas observações diversas a respeito das despesas com o terreno. Estas observações serão mostradas no relatório Capa da Viabilidade.

Despesas com Vendas

Essa planilha tem como finalidade distribuir as despesas comerciais, que já foram inseridas dentro da simulação, nos meses em que os pagamentos têm previsão de ocorrer.

O empreendimento já vem preenchido automaticamente, conforme o selecionado na simulação.

Corretagem: Percentual destinado às despesas com corretagem.

Adicional de Vendas: Percentual a ser aplicado a título de adicional sobre o valor de venda do mês.

Publicidade: Percentual destinado aos gastos com publicidade.

Clientividade: Percentual destinado aos gastos com clientividade.

Stand de Venda: Percentual destinado aos gastos com Stand de Venda.

Gestão: Percentual destinado aos gastos com Gestão.

Outras: Outras despesas, de acordo com o desejo.

Projeto Social: Percentual destinado às despesas com Projeto Social.

Distribuição dos pagamentos (%): Através do Inserir, pode criar o fluxo de caixa dos pagamentos de cada tipo de despesa, incluindo os meses de pagamento e alocando os percentuais previstos dentro de cada mês, fechando o percentual em 100%. Conforme pode ser visto na lateral direita da tela existem explicações sobre o mês zero, ou seja, o mês de referência para cada tipo de despesa.

Por exemplo, se na simulação foi definido um percentual de 2% para despesas com publicidade, a despesa será, em moeda corrente, igual a 2% do VGV (Valor Geral de Venda) do empreendimento. Na tela de distribuição dos pagamentos, esse valor será distribuído em quantos meses acredita que os pagamentos serão efetuados, os seja, os 2% são 100% das despesas de publicidade, que podem ser abertos em vários meses.

Comerciais: Informações referentes a despesas com Corretagem e Adicional Vendas.

Publicidade: Informações referentes a despesas com Publicidade.

Stand Vendas: Informações referentes a despesas com Stand de Vendas.

Gestão: Informações referentes a despesas com Gestão.

Outras: Informações a respeito de outras despesas.
Clientividade: Informações referentes a despesas com Clientividade.Projeto Social: Informações referentes a despesas com Projeto Social.