Inserir um Contrato

Clique no botão inserir. Será apresentada neste momento uma wizard de geração de contratos, onde será solicitada toda a informação necessária para a criação do contrato. Clique em avançar para prosseguir na inserção.

Caso o processo esteja bloqueado ou com erro de data, deve-se verificar a data de fechamento da "Movimentação" da Carteira de Recebíveis (Módulo Carteira de Recebíveis / Cadastros / Parâmetros / Geral / Parâmetros 1).

Seleção de Proposta

Nesta tela correspondente ao Passo 2, selecione a proposta aprovada que deseja transformar em contrato. Observe que há abas específicas para cada tipo de estrutura: Unidades, Garagens e Bens de Terceiros. Lembrando que somente são exibidas as propostas aprovadas.

Outro lembrete importante é que a proposta pode ser gerada para qualquer unidade cadastrada no sistema, independente da organização selecionada no momento da criação da proposta. Portanto podem existir contratos gerados para empreendimentos/blocos que não pertençam à organização ativa no momento.

Composição da Proposta

Nesta tela são apresentadas as condições de pagamento cadastradas na proposta, apenas para checagem.

Nesta tela também pode ser definido o índice a ser utilizado como padrão no cálculo do distrato. Este índice deve estar cadastrado previamente no módulo Global, cadastro de Índices Financeiros.

Existe a opção de inserir qual o índice a ser calculado para o VM em atraso e índice para correção de cálculo de mora.

Todos estes índices possuem opção de defasagem, em meses.

Análise:

Pelo botão "Análise" é possível visualizar a proposta realizada no módulo Gestão Comercial. Esta opção está disponível apenas para visualização, não sendo possível realizar alterações.

As parcelas listadas em destaque na cor Verde são parcelas nos quais as comissões serão deduzidas, pois diferentemente do Carteira que deduz apenas da parcela de Sinal, no Comercial é possível determinar em quais parcelas e qual o percentual do seu valor será utilizado para dedução das comissões.

Ao gerar o contrato, o Sistema gerará as parcelas como definido na análise da proposta, ou seja, o Sistema identificará quais as parcelas da proposta do Comercial que sofrerão dedução da comissão e replicará na criação das parcelas, exatamente o que o usuário definiu na análise. Automaticamente, o valor da parcela no contrato poderá ser o valor original menos o percentual deduzido nesta parcela no Comercial.

Dados do Contrato

Na tela a seguir, é preciso informar os dados complementares do contrato, são eles:

Tipo: Especifica qual o tipo do contrato: Venda, Permuta ou Aluguel.

Mora (Atraso): Juros de Mora - Percentual de juros de mora utilizado para o cálculo de parcelas em atraso.

Tipo da Mora: Tipo de cálculo a ser utilizado para obter juros de mora, pode ser do tipo Simples ou Compostos.

Multa (Atraso): Percentual de multa de atraso a ser aplicado nas parcelas.

Taxa Reneg.: Taxa máxima utilizada no cálculo de descontos de renegociações.

Taxa VP: Utilizado pelo Mega em um relatório de VP do Societário, de formato R_CAR_VP_Recebiveis_Societario.rpt, que considera este valor para descapitalização, caso o parâmetro "Considerar a Taxa VP cadastrada no Contrato" estiver habilitado na tela de parâmetros da emissão do relatório.

Antec. SACOC: Taxa máxima utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas SACOC.

Antec. SAC: Taxa máxima utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização SAC.

Antec. TP: Taxa máxima utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização TP.

Antec. SACOC Web: Taxa máxima utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas SACOC. Quando essas antecipações são realizadas através do Portal Web da Empresa.

Antec. TP Web:  Taxa máxima utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização TP. Q uando essas antecipações são realizadas através do Portal Web da Empresa.

Bonific. Antec. TP: Taxa máxima de bonificação utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização TP.

Bonific. Antec. SAC: Taxa máxima de bonificação utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização SAC.

Bonific. Antec. TP Web: Taxa máxima de bonificação utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização TP quando essas antecipações são realizadas através do Portal Web da Empresa.

Bonific. Antec. SAC Web: Taxa máxima de bonificação utilizada no cálculo de descontos de antecipações de parcelas provenientes do Sistema de Amortização SAC quando essas antecipações são realizadas através do Portal Web da Empresa.

Taxa Juros Resíduo: Taxa de Juros para corrigir os resíduos gerados.

Perc. de Permuta: Será o percentual de permutação da unidade, ou seja, se ela for utilizada integralmente para pagamento do terreno, deverá ser inserida como 100%. Campo utilizado somente quando a opção Permuta estiver selecionada no campo Tipo do Contrato.

Percentual de Desc.: Taxa máxima para descontos na hora da baixa da parcela.

Carência de Atraso: Número de dias de carência para pagamento de parcelas sem multa e mora.

Tipo de Juros no Resíduo: Tipo de juros a serem calculados no resíduo.Se estiver marcado 'Resíduo até a data de baixa', somente será gerado juros de resíduo se a data base de geração do resíduo for pelo menos um mês de variação da data de baixa da parcela.

Dt. Ref. Juros: Data de referência dos juros do objeto contratado. O sistema sugere a última data cadastrada na edição do bloco.

Dt. Contrato: Data de entrada do contrato no sistema. O sistema sugere a primeira data de vencimento das parcelas cadastradas na proposta.

Dt. Assinatura: Data de assinatura do contrato pelo cliente. O sistema sugere a primeira data de vencimento das parcelas cadastradas na proposta.

Dt. Escritura: Data da escritura.

Cláusula Susp: Data final da cláusula suspensiva.

Tipo Cálculo Mora: Tipo de cálculo dos juros de mora podendo ser cotação vigente do índice, taxa fixa ou variação do índice.

Classificação: Classifica o contrato em Compra e Venda, Aditivo ou Confissão de dívida. Estas classificações são utilizadas para filtros em relatórios.

Dt.Classif.: Data na qual o contrato passou a ter a nova classificação. No caso da “Confissão de Dívida” esta data de classificação tem impacto no processo de contabilização da carteira.

Gera planilha?: Define se o contrato fará parte do processo de geração de planilha, utilizado na contabilização da carteira.

Curto Prazo: Define qual o código da conta contábil do cliente.

Contra Partida: Define qual o código do plano de contas de contra partida. Ainda não há tratamento para este campo no sistema.

Cto.Origem: Utilizado nos casos de distratos com Cessão de Direitos ou Transferências, onde é possível associar o contrato que originou esta ação. O botão ao lado é utilizado para exibir as informações do contrato origem associado.

Etiqueta?: Identifica se o contrato pode ou não imprimir etiquetas.

End. Etiqueta: Define qual o endereço a ser utilizado nas etiquetas, conforme o tipo de endereço cadastrado nos agentes. Caso não seja preenchido, será considerado o endereço principal cadastrado (aba endereços no cadastro de agentes).

Tabela Price?: Indica que o contrato possui séries com previsão de aplicação de tabela price. Este campo é meramente informativo.

Contrato faz parte do Fluxo de Caixa?: Parâmetro que define se o contrato terá seus valores lançados no Fluxo de Caixa, do Painel Gerencial.

Envia Correção Dia: Indica se será enviado ao banco o valor de correção diária após o vencimento.

Taxas Adicionais participam dos Encargos?: Possibilita especificar se o valor das taxas adicionais serão inclusos no valor base para cálculo dos encargos.Caso o parâmetro tenha sido marcado nos parâmetros do Carteira ele também vira setado na geração do novo contrato, mas o usuário poderá desmarcá-lo caso seja necessário.

Mesmo que o parâmetro esteja desmarcado no Carteira, ele poderá ser marcado no contrato, porque é esse que o sistema levará em consideração para efetuar os cálculos.

Calcula juros até o Vencimento? Se habilitado, os juros serão calculados até a data de vencimento da parcela. Caso esteja desabilitado, os juros serão calculados até a data de baixa da parcela.
O valor deste parâmetro será utilizado como padrão na inserção de contratos.

Manter valor original em caso de correção negativa? Este parâmetro se marcado manterá o valor original da parcela, caso a correção monetária seja negativa. 

Guia Pró-Rata:  Os juros nos períodos fracionados, meses ou anos incompletos, podem ser calculados de forma proporcional (pró-rata) ao número de dias do período, ou seja,  a partir da vigência da correção até a data do pagamento.

Desconto pró-rata: Calcula pró-rata do desconto na antecipação de parcelas.

Baixas com pró-rata:  Se marcado, será considerado o cálculo de 'dia'  a partir da vigência da correção até a data de pagamento.

Baixa com pró-rata em atraso: Possibilita o cálculo pró-rata para correções após o vencimento durante a baixa de parcelas.

Defasagem Fixa e Nº de Meses: O parâmetro “Defasagem fixa” é subordinado ao parâmetro “Baixa com Pró-rata Atraso” e o Nº de meses subordinado a ele.

Caso este parâmetro esteja marcado, será necessário definir uma defasagem fixa para este a correção de Pró-rata Atraso.

O parâmetro Defasagem Fixa é independente do índice para a correção em atraso, caso o contrato esteja parametrizado para “Baixa com Pró-rata Atraso” e o índice não esteja preenchido, mas a defasagem fixa sim, a correção será feita com o índice cadastrado na parcela com a defasagem deste parâmetro.

Pró-rata no mês de Pagamento: Será cobrado o mês cheio em todo o período, porém apenas no mês do pagamento será cobrado a pró-rata.

Pró-rata somente em atraso: Somente vai considerar a pró-rata no mês de pagamento se a parcela estiver vencida, se estiver dentro da validade será cobrado mês cheio.

A partir de: Este paramento define se no cálculo de pró-rata da parcela, quando selecionadas as opções de considerar pró-rata somente no mês de pagamento e somente para parcelas em atraso, deverá considerar a pró-rata a partir do início do mês de pagamento (opção ‘Início do mês’) ou se a pró-rata deverá ser calculada somente após o dia de aniversário da parcela (opção ‘Aniversário da parcela’).

Centro de Custo: Código do centro de custo para o contrato. O sistema traz como padrão o código definido na unidade.

Gera remessa para contrato no jurídico: Se marcado, ao realizar o processo de remessa e retorno bancário as parcelas pertencentes a contratos com ocorrência de 'Cliente no Jurídico' serão transmitidas ao Office Banking mesmo que o parâmetro 'Envia contratos no Jurídico' no assistente não esteja marcado.

Guia cobrança: Apresenta o contrato bancário e conta financeira definidos.

No momento de geração do contrato, ao finalizar o processo de geração, é verificado se os parâmetros foram informados. Caso tenham sido informados, será apresentado uma mensagem mostrando o contrato bancário e conta financeira definidos e perguntado se deseja que o processo já faça os vínculos das parcelas ao contrato e conta financeira automaticamente.

Considera SPED - Forma de Apuração Pis/Cofins: É possível informar no contrato a forma de apuração PIS/Cofins, onde as duas possíveis formas de apuração são:

• Incidência exclusivamente no regime cumulativo
• Incidência exclusivamente no regime não-cumulativo

Dessa maneira os contratos de um mesmo empreendimento poderão ter diferentes formas de apuração.

Durante este processo, a forma de apuração padrão será a mesma correspondente ao empreendimento, podendo ser alterado.

Patrimônio de Afetação: Parâmetro que quando marcado possibilita a realização correta do processo do registro F1800 no EFD Contribuições.


Resíduos:

Se estiver marcado 'Resíduo até a data de Vencimento', somente será gerado juros de resíduo se a a data base de geração de resíduo for pelo menos um mês de variação da data de vencimento.

Na aba Resíduos realizamos as parametrizações de “Resíduos de Correção Projetada” e “ de Correção Anual”.  Poderá configurar como será a geração de  de reajuste anual, isto é, se a geração do resíduo será em nova(s) parcela(s), ou diluído em parcela(s) já existente(s) no contrato.

Caso seja selecionada a opção “Em Nova(s) Parcela(s), frisamos a funcionalidade dos parâmetros referentes ao vencimento da parcela de resíduo: “Dia do Contrato”: neste caso, no momento da geração do resíduo, o vencimento da parcela, será automaticamente setado como o dia do contrato, mais mês e ano da data final de reajuste. Na opção  “Geração + (M)” no momento da geração, será incrementada a quantidade de meses informada no parâmetro ao dia da geração do resíduo.

Com relação a geração do resíduo diluída, é valido frisar, que no caso da diluição, serão consideradas como “em aberto” e que aceitam diluição, parcelas cuja origem não seja de resíduos de cobrança ou reajuste anual, data de baixa nula, ativas, contratuais e que não estejam com status transmitidas, transmissão aceita ou baixadas por vínculo a contratos bancários.

O parâmetro “Congela juros” que é definido no momento da geração do contrato, não podendo sofrer alterações posteriores, seguindo conceito do parâmetro “Reajuste Anual” que pode ser até a data de baixa ou até a data de vencimento, porém não pode ser editado após a geração do contrato.

Observa-se que no contrato 1975, devido ao parâmetro “Congela Juros” estar desmarcado, o valor total do resíduo leva em conta apenas o Valor Resíduo, caso o contrato possuísse Juros a Cobrar estivesse marcado, o valor integraria no Valor Total a Gerar. 

Quando o contrato está parametrizado para congelar os juros, isto é, cobrá-lo anualmente, a coluna Valor Resíduo contempla apenas o valor de correção, e na coluna “Valor Total a Gerar”, contempla o valor do Resíduo Corrigido + Valor de Juros, isto é, o valor referente a JUROS não participa do valor base para cálculo do resíduo corrigido, é incluído no valor a cobrar somente após a correção.

Os parâmetros "Resíduo até a data de baixa" e "Resíduo até a data de vencimento" poderão ser selecionados somente na inserção do contrato, e poderá ser selecionado apenas uma das opções. O parâmetro escolhido não poderá ser alterado posteriormente.

Avalistas e Bens

Aqui é possível informar os dados do(s) avalista(s) e os bens de garantia. Estes dados não são obrigatórios.

Avalista: Permite selecionar o tipo de cliente como um avalista ou como procurador, para o contrato a ser inserido, na seleção do agente o sistema apresenta os cadastros de agente cliente e outros.

Bem: Permite selecionar um bem previamente cadastrado em Bens de Terceiros, no módulo global.

Participantes

Nesta tela é possível informar os participantes que terão um percentual específico no contrato:

Participante: Permite selecionar um agente do tipo cliente para ser participante do contrato.

Perc.: Percentual de participação no contrato.

Parentesco: Código de parentesco na participação, previamente cadastrado em Grau de parentesco, no módulo global.

Vinculação de taxas ao contrato

Nesta tela é possível vincular as taxas adicionais ao contrato.Este procedimento servirá, por exemplo, para facilitar a localização de quais taxas estão sendo cobradas em um contrato, ou quais contratos estão cobrando uma determinada taxa, assim como para que no momento de efetuar os cálculos das taxas esta vinculação servirá para indicar em quais contratos e parcelas irão participar do calcula.

Tanto para os novos contratos (wizard de inserção de contratos), quanto para a alteração dos contratos já existentes (tela de edição de contratos), foi inclusa uma aba com duas grids, conforme imagem acima, na grid superior estarão as taxas cadastradas ainda não vinculadas ao contrato, e na grid inferior estarão as taxas já vinculadas. Para efetuar o vinculo basta selecionar as, ou a taxa e arrastar para a grid inferior, pode-se também dar um duplo clique sobre a taxa, ou utilizar os botões disponíveis entre as grids. Para desvincular as taxas o processo é o mesmo apenas mudará a direção dos registros.

Pode-se reparar nesta mesma aba das duas telas dois campos, um para a indicação da base de calculo para a taxa e outro para informar, se desejado, um índice para a correção do valor informado, estes campos serão utilizados quando cadastrada uma taxa que utilize como forma de calculo o valor de avaliação (mesmo valor base).

Finalização

É importante lembrar que o sistema gera automaticamente um código sequencial único para o contrato, independente da organização de origem, não permitindo alteração pelo usuário. Após a geração do contrato não é possível excluir parcelas. Casa queira fazer alguma alteração, será necessário excluir o contrato, voltar na proposta de origem colocando-a em estudo, editá-la e fazer as devidas alterações. Em seguida aprova-se a proposta e gera-se o contrato.

Inserção de Vários Contratos

Ao clicar na opção “Inserir um Contrato”, o processo é executado normalmente, ou seja, será possível e necessário configurar o contrato antes da geração, sendo possível selecionar apenas uma proposta para geração, visualizar a composição da proposta selecionada, definir todos os parâmetros dos contratos, vincular avalistas e bens de garantia, vincular participantes e segurados, e por fim, vincular taxas ao contrato.

Já, ao clicar na opção “Inserir Vários Contratos”, será aberto outro assistente, que possibilitará selecionar vários empreendimentos e blocos, e também, selecionar mais de uma proposta para geração.

Será apresenta um passo do assistente, onde é possível selecionar os empreendimentos para geração das propostas. Nesta tela, somente são apresentados empreendimentos que possuam propostas sem análise para serem geradas, ou seja, aprovadas. Caso um empreendimento possua proposta sem análise já aprovada, porém não esteja parametrizado para geração de contratos em massa, a coluna “Parametrizado?” não estará checada, e será pintada na cor “Laranja”. Na barra inferior da tela, existe o botão “Legenda”, que apresenta a descrição da cor apresentada na listagem.

O sistema não impede que um empreendimento sem parametrização seja selecionado, porém, as propostas deste empreendimento que forem selecionadas para geração dos contratos, retornarão uma mensagem ao responsável informando a irregularidade.

Após selecionados os empreendimentos desejados, ao clicar em avançar é apresentada outra tela, agora com os blocos que possuem propostas para serem geradas:

Após selecionados os blocos desejados, ao clicar em avançar é apresentada outra tela, agora com as propostas disponíveis para geração de contratos:

Após selecionadas as propostas, ao clicar no botão finalizar, é apresentada a tela abaixo, onde, basta clicar no botão “Finalizar” para executar o processo:

Após executado o processo (clicado no botão “Finalizar”), é apresentado ao responsável um resumo da operação. Neste resumo, são agrupadas as propostas que foram geradas com sucesso e as propostas que não foram geradas, neste caso, apresentando o motivo: