Distrato - Principal

Nesta tela são informadas as condições do distrato bem como as atualizações dos valores. É de extrema importância checar a data de geração do distrato, pois ele interferirá nos cálculos do distrato.

Também é nesta tela onde é realizada a Aprovação e Reprovação do distrato.

Abaixo consta a especificação de cada campo:


Dados do Distrato

Motivo: define qual o tipo distrato a ser efetuado, podendo ser: Cessão de Direitos, Transferência ou Devolução. Existem procedimentos a serem adotados para cada tipo, porém os cálculos dos valores não são diferenciados. Os procedimentos são os seguintes:

Cessão de Direitos: utilizando quando há transferência entre proprietários. Nestes casos, após a efetivação do distrato, é necessário associar o contrato distratado ao novo contrato, através do campo “Cto.Origem”, no cadastro do contrato. Assim é possível obter o histórico dos acontecimentos, podendo a qualquer momento consultar o contrato original. Observe que no momento da escolha do contrato, o sistema somente permitirá contratos distratados com motivos do tipo Cessão de direitos e Transferência. É importante ressaltar que a devolução dos valores para este tipo de operação se dará através de carta de crédito, para isso é necessário cadastrar as condições de pagamento com o tipo de receita como “Carta de Crédito”. Após a aprovação do distrato, será criada uma carta de crédito no valor total da devolução. Lembre-se que a carta de crédito deve estar no nome do novo proprietário e assim estar disponível para utilização no novo contrato.

Transferência: utilizando quando há transferência entre as unidades dos empreendimentos e/ou blocos existentes. Nestes casos, após a efetivação do distrato, é necessário associar o contrato distratado ao novo contrato, através do campo “Cto.Origem”, no cadastro do contrato. Assim é possível obter o histórico dos acontecimentos, podendo a qualquer momento consultar o contrato original. Observe que no momento da escolha do contrato, o sistema somente permitirá contratos distratados com motivos do tipo Cessão de direitos e Transferência. É importante lembrar que os valores já pagos devem ser transferidos para o novo contrato através de carta de crédito. Para isso é necessário criar uma condição de pagamento com o valor total de devolução com o tipo de receita como “Carta de Crédito”. Após a aprovação do distrato, será criada uma carta de crédito no valor total da devolução.

Devolução: utilizado quando há o desligamento do cliente, ou seja, o cliente devolve a unidade à empresa. Nestes casos, o procedimento é somente efetivar o distrato.
Status: Indica o status atual do distrato. Está definido como padrão o status de “Em estudo”. Para mudar o status, basta clicar em um dos botões correspondentes na parte inferior da tela. Para efetuar alterações é necessário que o distrato esteja com status “Em Estudo” ou “Reprovada”. Para efetivar o distrato basta Aprová-lo. A partir deste momento, o contrato passa a ter o status de “Inativo”. Para consultá-lo é preciso inicialmente filtrar o tipo de contrato como “inativos”, através de uma opção de filtro existente na grid de contratos (parte superior). Para excluir um distrato, basta mudar o status do contrato para “Em Estudo”, desde que a unidade esteja disponível, ou seja, não tenha sido gerado nenhum contrato para esta unidade.

Dt. Status: Indica a data em que o contrato obteve o status atual.

Dt. Geração: Indica a data de inclusão. Muito importante para a atualização monetária dos valores pagos e demais informações apresentadas na aba Geral. Permite alteração pelo usuário.

Botão Atualizar: Utilizado para recalcular os valores, caso a data de geração seja alterada. Este botão altera sua tonalidade para vermelho quando há necessidade de recálculo. A tonalidade verde indica que os valores já foram calculados/atualizados.


Dados da Devolução

Tipo Multa: Determina o tipo de multa para cálculo a ser aplicado sobre o montante pago, podendo ser Percentual ou Valor. Este campo está associada ao cadastro de "Multas de Distratos".

Multa Aplicada: Valor a ser descontado conforme o tipo de multa selecionado. Após informar o valor ou o percentual, é necessário efetuar o recálculo, clicando no botão "Calcular". Se a tonalidade deste botão estiver vermelha, é necessário efetuar o recálculo, caso esteja verde o cálculo já foi efetuado. Observe que após o cálculo, o valor do campo “Vlr.Devolução” é atualizado.

Multa Sugerida: Apresenta o valor de multa conforme faixas de valores previamente cadastrados em Multas de Distrato.

Valor Pago: valor pago corrigido calculado pelo sistema, com base na(s) correção(ões) das parcelas pagas. Considerações para o cálculo:

• A correção é realizada a partir da data de baixa da parcela e com o índice desta data.
• O valor pago utilizado para correção, considera-se ((multa+juros)-desconto)+resíduo de cobrança.
• A correção realizada considera os parâmetros de pró-rata checados no cadastro do contrato.
• Caso o tipo de reajuste na correção da parcela seja do tipo “Não reajusta”, esta parcela não sofrerá correção, mesmo que o índice de distrato seja definido no cadastro do contrato. Se o tipo de reajuste for “Mensal” ou “Anual”, a parcela sofrerá correção de acordo com o índice definido na correção desta parcela.
• Se a parcela não possuir índice o valor é corrigido pelo índice de distrato cadastrado no contrato.

Fruição: Fruição é um desconto no valor a devolver para clientes utilizado no processo de Distrato, calculado com base em um percentual mensal pelo período que o cliente esteve com o imóvel sobre o valor total do contrato corrigido. Esta taxa mensal é informada no cadastro do empreendimento, na aba Dados Complementares. Portanto, esta taxa será assumida para todas as unidades pertencentes a este empreendimento, independentemente do(s) bloco(s) que façam parte. O sistema calcula o período que o cliente permaneceu no imóvel da seguinte maneira: a diferença entre a data do contrato ou a data de entrega (a que for maior) que consta na tela de edição do contrato (aba Geral), e a data de geração que consta na tela de distrato.

Segue abaixo um exemplo de cálculo de fruição, usando a calculadora financeira HP:

Exemplo de Cálculo:

Dados:
Data do Contrato                            01/05/1994
Data da Entrega                              02/06/1994
Data do Distrato                             06/11/2003
Taxa de Fruição                             3%
Valor do Contrato Corrigido R$     65.532,79

Cálculo na HP:
02.061994
Enter
06.112003
g D DYS
360
/
12
X
0,03
X
65532,79
X


Vlr. Devolução: Valor a ser devolvido, sendo o valor pago corrigido menos os descontos (multa+fruição). É possível informar um valor fixo e obter o valor da multa correspondente, bastando apenas clicar no botão calcular. O sistema irá fazer o cálculo inverso, obtendo o percentual ou valor da multa. Não é possível alterar o valor da fruição, a menos que a taxa mensal seja alterada.

Fruição: Valor descontado pelo sistema do valor pago pelo cliente baseado na taxa de fruição definido no Empreendimento.

Vlr. Devolução: Valor total para devolução ao cliente. Neste campo já está sendo considerada as multas aplicadas e taxa de fruição. O valor total das séries de devolução não pode ser diferente do valor informado neste campo.


Condições para devolução

Séries da Tabela: Os campos deste quadro permitem que sejam cadastradas as formas de pagamento do valor total de devolução.

A forma de inserção das séries será idêntico ao cadastro de séries da Proposta sem Análise.

Caso o valor da devolução do distrato seja maior que o valor recebido:

Visualizado através do módulo Carteira de Recebíveis, Menu de Cadastros > Parâmetros > Geral > Parâmetros 2, temos o parâmetro "Permite efetuar Distrato com valor superior ao valor recebido?”. Com esse, será possível distratar um contrato com o valor da soma da(s) condição(ões) maior que o valor a devolver. Lembrando que essa diferença paga será contabilizada separadamente.

Quando for necessário inserir um valor de devolução maior que o valor pago, esse valor deverá ser inserido no campo "Valor Proposto" e não mais no campo "Vlr.Devolução:".

Quando o valor de devolução (valor inserido no campo Valor Proposto) for maior que o sugerido pelo sistema (valor inserido automaticamente no campo Vlr.Devolução), será apresentada uma mensagem informando sobre o valor pago (pago pelo cliente), valor de devolução a maior (Valor Proposto - Valor Pago) e valor total das condições (Valor Proposto) e solicitando confirmação desses dados. Conforme imagem abaixo:

Exemplo:

Um contrato tem valor pago de R$ 100.000,00. Nesse valor foi aplicado multa de 25% pelo distrato, logo o valor a ser devolvido é R$ 75.000,00. Nas condições da série do distrato é determinado 8 parcelas de 10.000,00 totalizando 80.000,00, então 5.000,00 será considerado como valor devolvido a maior.

Lembrando que o novo parâmetro atribuído aos parâmetros do Carteira, serve para que o usuário possa ou não inserir um valor maior no campo "Valor Proposto". Se esse parâmetro estiver desmarcado e o usuário tentar inserir um valor maior que o recebido, será apresentada uma mensagem impedindo a devolução de valor maior que o recebido.

Contabilização de valores, caso o valor à ser devolvido seja maior que o valor recebido:

Na contabilização foram criadas duas variáveis referente ao valor devolvido a maior, uma para a contabilização da carteira e outra a contabilização da apuração societária, ambas serão identificadas como 'Valor Devolvido a Maior (Distrato)'.

Fatores de Correção: Os campos deste quadro permitem que sejam cadastradas as correções monetárias de cada série.

Caso o parâmetro "Corrige Valor Pago" que encontra-se na tela de parâmetros do Carteira, guia Parâmetros 2, estiver marcado, o valor de devolução será corrigido no momento do distrato. Esta opção virá sempre marcada como padrão, podendo ser alterada.

Para mais detalhes sobre o cadastro de condições, consultar no Help do Carteira de Recebíveis, o tópico Proposta Sem Análise.